Immobilien Marktbericht Köln Nord 2016
Citak-Marktanalyse
22.10.2016
Die Citak Immobilien hat den 2. Marktbericht für den Kölner Norden publiziert.
Was macht den Kölner Norden eigentlich immer attraktiver? Fragt man die Bewohner, wird manchmal berichtet: “Wenn man erzählt, dass man aus dem Kölner Norden kommt, heißt es oft: Ach so, aus Chorweiler? Oder wenn man sagt, dass man in Worringen wohnt, heißt es auch: Gehört denn das noch zu Köln? Das hat dann einen gewissen Unterton”.
Dabei ist der Großteil des Bezirkes Chorweiler ländlich geprägt und weist einen sehr hohen Freizeitwert auf. Im Zusammenspiel mit dem städtisch geprägten Stadtbezirk Nippes sind die beiden Bezirke ein unschlagbares Team. Städtebauliche Planungen gehören mittlerweile zum Programm. Dazu zählen die Verbesserung der Infrastruktur, besonders die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sowie bessere Einkaufsmöglichkeiten in der Umgebung. So wird der Kölner Norden weiter zusammenwachsen, davon bin ich sehr überzeugt.
Der Kölner Norden wurde bisher immer unterschätzt, unterbewertet und auf der Beliebtheitsskala nicht so hoch angesiedelt. Dies ändert sich zunehmend! Zugegeben, etwas langsamer im Vergleich zu anderen Stadtbezirken, jedoch ist der Trend deutlich erkennbar.
Dies sieht man insbesondere am gestiegenen Kaufinteresse für Immobilien im Kölner Norden; hier gibt es noch ‘bezahlbare’ Immobilien. Ich werde nicht vergessen, wie ein Kunde von uns vergeblich 2 Jahre lang eine bezahlbare Immobilie in Köln-West suchte und dann eine Immobilie durch uns in Heimersdorf erworben hat. Es war die richtige Entscheidung, da er für eine vergleichbare Immobilie sehr viel Geld eingespart hat. Mein eigener Werdegang bzgl. der Immobiliensuche verlief ähnlich, wobei für mich nur der Kölner Norden in Frage kam, da ich bereits hier wohnte und auch mein Unternehmen hier angesiedelt ist.
Wo sind wir nun heute mit den Immobilienpreisen im Kölner Norden angekommen? Um dieser Frage nachzugehen, haben wir als Experte für den Kölner Norden unseren zweiten Marktbericht für Sie erstellt. Dieser soll Ihnen einen Einblick in dort allgemeingültige Immobilienpreise geben.
Die Angebotspreise sind auf Basis von eigenen Recherchen der relevanten Immobilienportale ermittelt worden. Die Angebotspreise werden allerdings auch mit den tatsächlich erzielten Verkaufspreisen verglichen um somit realistische Preise angeben zu können.
Die Verkaufspreisangaben stammen vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln und dienen als Grundlage für Wertermittlungen. Die Kaufpreissammlungen werden sämtlichen Grundstückskaufverträgen entnommen, welche seitens der Notare dem Gutachterausschuss zur Verfügung gestellt werden.
Alle Informationen, alle Veedel, alle Zahlen, Daten, Fakten und Stadtteilvideos enthält die Citak-Marktanalyse 2016.
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Was ist meine Immobilie in Köln aktuell wert?
Kurzantwort: Der Wert Ihrer Kölner Immobilie ergibt sich aus dem Preis, den ein Käufer heute im jeweiligen Stadtteil bezahlt – ermittelt über das Vergleichswert-, Sach- oder Ertragswertverfahren. Entscheidend sind Mikrolage, Baujahr, Zustand, Energieeffizienz und Vermietungssituation. Online-Rechner liefern eine grobe Spanne von oft ±15–25 %; eine belastbare Zahl entsteht erst nach Objektbesichtigung und Auswertung echter Kölner Kaufpreisdaten.
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Welche Kaufnebenkosten entstehen beim Immobilienkauf in Köln?
Kurzantwort: In Köln liegen die Kaufnebenkosten typischerweise bei 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Sie setzen sich zusammen aus 6,5 % Grunderwerbsteuer (Satz für Nordrhein-Westfalen), rund 1,5 % für Notar und Grundbuch sowie einer Maklerprovision, die in Köln üblicherweise 3,57 % inkl. MwSt. je Seite beträgt. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € entstehen so etwa 58.000 € Nebenkosten – Geld, das Banken in der Regel als Eigenkapital erwarten.
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Wann muss ich in Köln Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf zahlen?
Kurzantwort: Spekulationssteuer fällt an, wenn Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung wieder verkaufen und der Gewinn nicht steuerfrei gestellt ist (§ 23 EStG). Steuerfrei sind Sie in zwei Fällen: nach Ablauf der Zehnjahresfrist – oder wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben. Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Maßgeblich für die Fristberechnung sind die Daten der notariellen Beurkundung, nicht die Übergabe oder die Grundbucheintragung.
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Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf in Köln?
Verkäufer in Köln zahlen typischerweise 1,5 bis 5 Prozent des Verkaufspreises an Kosten. Der größte Posten ist die Maklerprovision (in Köln üblich 3,57 % inkl. MwSt. für die Verkäuferseite bei geteilter Provision), gefolgt von der Löschung der Grundschuld (ca. 0,2–0,4 % der eingetragenen Grundschuld), dem Energieausweis (50–600 €) und Unterlagenbeschaffung. Dazu können Vorfälligkeitsentschädigung und Spekulationssteuer treten – die beiden Posten, die einen Verkauf wirtschaftlich kippen können.
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Fällt beim Hausverkauf in Köln eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Nur, wenn Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz vorzeitig ablösen. Läuft die Zinsbindung aus, ist das Darlehen variabel verzinst, sind seit vollständiger Auszahlung mehr als zehn Jahre vergangen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB) oder ist das Darlehen bereits getilgt, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Und: Im Zinsumfeld 2025/2026 ist der rechnerische Schaden der Bank bei alten Niedrigzinsdarlehen häufig gering oder null – lassen Sie sich deshalb immer eine schriftliche Berechnung geben, bevor Sie zahlen.
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Wie läuft ein Notartermin beim Immobilienkauf in Köln ab?
Der Notartermin selbst dauert meist 45 bis 90 Minuten: Ausweiskontrolle, vollständiges Vorlesen des Kaufvertrags durch den Notar, Klärung von Fragen, Unterschriften. Vorher muss der Vertragsentwurf Verbrauchern zwei Wochen vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Nach der Beurkundung folgen Auflassungsvormerkung, Fälligkeitsmitteilung, Kaufpreiszahlung, Besitzübergang, Grunderwerbsteuer und – als letzter Schritt – die Eigentumsumschreibung im Grundbuch beim Amtsgericht Köln. Von der Beurkundung bis zur Eigentumsumschreibung vergehen in Köln erfahrungsgemäß mehrere Wochen bis Monate.
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Immobilie in Köln privat verkaufen oder mit Makler?
Immobilie in Köln privat oder mit Makler verkaufen? Erfahren Sie, welche Kosten beim Verkauf entstehen, wie viel Zeit der Eigenvertrieb beanspruchen kann und wann professionelle Vermarktung, Verhandlung und Käuferprüfung wirtschaftlich sinnvoll sein können. Der Ratgeber zeigt die wichtigsten Unterschiede und hilft Ihnen, Provision und möglichen Mehrerlös realistisch gegeneinander abzuwägen.
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Welche Immobilienmakler in Köln bieten Beratung zur Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung an?
Ein Immobilienmakler ersetzt keine Finanzierungsberatung – kann den Kaufprozess aber durch vollständige Unterlagen, realistische Einschätzungen und strukturierte Abläufe deutlich erleichtern. Erfahren Sie, woran Sie einen Makler mit Finanzierungsverständnis erkennen und welche Rolle CITAK Immobilien dabei spielen kann.
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Ich habe eine Immobilie in Köln geerbt. Was muss ich beachten?
Eine geerbte Immobilie in Köln bringt neben der emotionalen Situation viele rechtliche, steuerliche und wirtschaftliche Fragen mit sich. Hohe Immobilienwerte, Erbschaftsteuer und unterschiedliche Handlungsmöglichkeiten machen eine sorgfältige Planung besonders wichtig. Dieser Ratgeber zeigt, welche Schritte Erben jetzt beachten sollten – von der Prüfung der Erbschaft über die Wertermittlung bis hin zu den Optionen Eigennutzung, Vermietung oder Verkauf.
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