Grundstück in Köln kaufen

Freie Grundstücke sind in Köln Mangelware. Auf dem Markt wurden im Jahresschnitt 2024 nur etwa 100 Grundstücke laufend angeboten – und nicht alle waren für Wohnbebauung vorgesehen. Die Stadt selbst bietet ihre Grundstücke nicht mehr auf dem freien Markt an. Stattdessen bewerben sich Bauträger mit einem geschlossenen Konzept für die Bebauung von Grundstücken größeren Formats. Grundsätzlich ist die Stadt Köln von der Idee der Grundstücksveräußerung abgerückt und bevorzugt Erbpachtmodelle.

Daher erwerben Interessenten zunehmend bebaute Grundstücke, durchaus mit dem Ziel, die darauf stehende Immobilie zugunsten eines Neubaus abzureißen. Das ist vor allem in Bestlagen wie Hahnwald gängige Praxis.

Freie Grundstücke von privat sind in zentraleren Lagen häufig teurer als die ohnehin recht hohen Bodenrichtwerte. Hinzu kommt, dass viele Anbieter in Inseraten nur sehr wenige Angaben zum Grundstück machen: oft ist nicht die exakte Größe ausgewiesen oder Preise gelten nur auf Anfrage. Bei manchen ist die Bebauung bereits vorgegeben. Es braucht also viel Geduld und ein gutes Budget, um innerhalb der Kölner Stadtgrenzen noch freie Grundstücke zu finden, die den eigenen Vorstellungen entsprechen.

Am ehesten werden Sie in den Stadtrandlagen fündig. Hier werden noch Neubaugebiete ausgewiesen. In diesem Fall sollten Sie sich erkundigen, welche Infrastruktur dort vorgesehen ist. Wenn Grundstücke über uns angeboten werden, finden Sie sämtliche relevanten Angaben im Exposé.

Grundsätzlich orientiert sich der Preis von Grundstücken an den Bodenrichtwerten, die im System BORIS.NRW frei einsehbar sind. Diese betrugen 2024 im Bezirk Chorweiler zum Beispiel zwischen 600 und 800 Euro pro Quadratmeter, in Longerich oder Bocklemünd um die 1.000 Euro, in Ehrenfeld bis 1.500 Euro, in Lindenthal um die 2.000 Euro und in den Bestlagen von Rodenkirchen und Marienburg 2.500 bis 3.000 Euro. Diese Werte liegen oft deutlich über denen vor noch fünf Jahren.

In der Realität nehmen Eigentümer meist darüber hinaus Aufschläge. Viele Angebote weisen den exakten Quadratmeterpreis nicht aus. Manchmal werden große Grundstücke in Top-Lagen angeboten – diese kosten dann allerdings meist siebenstellige Beträge. Einzelne Angebote in Stadtrandlagen wie Eil, Fühlingen oder Höhenhaus rangieren zwischen 300.000 und 600.000 Euro.

Gelegentlich werden Baulückengrundstücke in zentraleren Stadtteilen angeboten. Vorteil ist hier die Lage in gewachsenen Strukturen. Berücksichtigen sollten Sie neben dem Preis allerdings die anspruchsvolle Realisierung, denn hier müssen Sie für eine Abstützung der Nebengebäude sorgen.

Die Stadt Köln gibt an, dass eine Baugenehmigung ab Einreichung durchschnittlich vier bis neun Monate dauert. In Einzelfällen kann es länger dauern. Wir empfehlen, die Abstimmung mit den Behörden frühzeitig und am besten unter Hinzuziehung eines erfahrenen Architekten vorzunehmen. Wichtig ist, dass Sie bereits bei Antragstellung sämtliche erforderlichen Unterlagen einreichen. In manchen Fällen müssen weitere Behörden eingebunden werden – auch das sollten Sie vorab klären, sonst kann es sein, dass der Antrag nicht bearbeitet wird.

Die Baugenehmigung gilt drei Jahre ab Zustellung; in dieser Zeit muss der Bau begonnen werden und darf nicht länger als ein Jahr ruhen.

Einfamilienhäuser fallen oft unter das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren. Dann ist die Prüfung weniger aufwändig und die Bearbeitungszeiten können sich verkürzen.

In Köln ist die Einreichung eines Bauantrags digital möglich.

Maßgeblich dafür ist die Grundflächenzahl (GRZ). Diese ist in der Baunutzungsverordnung geregelt und wird meist für ein bestimmtes Gebiet behördlich festgelegt. Eine GRZ von 1,0 bedeutet, dass das ganze Grundstück überbaut werden darf – dies gilt aber selten. Normalerweise liegt der Höchstwert bei 0,8. In vielen Wohngebieten beträgt die GRZ 0,4 oder sogar nur 0,2.

Damit soll gewährleistet werden, dass die Bodenversiegelung nicht überhandnimmt. Freiflächen sind stadtplanerisch wichtig, etwa um Regenwasser zu versickern oder das Stadtklima zu erhalten. Deswegen gilt als bebaute Fläche auch nicht nur das Haus selbst, sondern auch alle Nebengebäude, Garagen, Stellplätze, Zuwege, Terrassen und Kellerabgänge werden erfasst. Die GRZ-Vorgabe darf im Einzelfall überschritten werden, wenn Gebäude unverbunden sind.

Die bebaubare Gesamtfläche erhalten Sie, wenn Sie die Grundstücksgröße mit der GRZ-Zahl multiplizieren. Bei kleineren Grundstücken kann dann schnell das Limit erreicht werden. Ein Weg für mehr Wohnraum ist dann eine höhere Bebauung.

Die Bebauung von Grundstücken fällt sowohl unter Landesrecht (Bauordnung NRW) als auch unter städtisches Planungsrecht. Darüber hinaus regeln Bundesgesetze wie das GEG den Standard eines Hauses.

• Der Bebauungsplan legt die Nutzung des Grundstücks fest, darüber hinaus meist die Höhe und die Geschosszahl sowie äußere Aspekte (Dachform, Fassade etc.). In einzelnen Gebieten gelten darüber hinaus Gestaltungssatzungen.
• Die Landesbauordnung regelt unter anderem den Brandschutz, die Fluchtwege und die Abstände zu Nachbargrundstücken.
• Das Denkmalschutzrecht kann einzelne Gebäude oder Ensembles betreffen und schreibt oft strenge Gestaltungsrahmen vor.
• Das Gebäudeenergiegesetz legt Standards zur Dämmung und Energieversorgung fest.
• In Köln sind oft eine Altlastenprüfung und ein Bodengutachten erforderlich.
• Teile von Köln sind hochwassergefährdet, vor allem in Rheinnähe. Besondere Vorschriften können vor allem den Keller betreffen.

Für die Errichtung eines Hauses sollten Sie sich gründlich über die geltenden Vorschriften informieren. Da Sie mit einem Architekten zusammenarbeiten werden, ist es sinnvoll, hier gut auszuwählen. Ein Architekt plant nicht nur Ihren Bau, sondern kann darüber hinaus das Antragsverfahren übernehmen. Wenn er darüber hinaus die Bauphase überwacht, können Sie Streitigkeiten bei der Ausführung und mögliche Baumängel vermeiden. Inhaber Hakan Citak kann Ihnen als diplomierter Architekt bei diesem Thema Rat geben.