Guten Makler finden?

Lokale Kenntnisse?

Ist der Makler in Ihrer Region bereits mehrfach tätig gewesen und weiß vor Ort bestens Bescheid? Das ist ein entscheidender Aspekt, da nur jemand, der schon länger und erfolgreich im direkten Umfeld Ihrer Immobilie verkauft hat, auch über das notwendige Verständnis der lokalen Gegebenheiten verfügt. Er ist umfassend über den regionalen Immobilienmarkt informiert und analysiert ständig die dort angebotenen Kaufpreise und deren Entwicklung. Vielleicht punktet er sogar mit seinem eigenen lokalen Immobilienmarktbericht?

Auch in Bezug auf Angebot und Nachfrage wird er immer auf dem neuesten Stand sein. Sollte das nicht der Fall sein, fragen Sie ihn, warum er sich denn zutraue, Ihre Immobilie erfolgreich verkaufen zu können.

Grundsätzlich ist es ratsam, eher dem regional arbeitenden Makler den Vorzug geben, denn: Dieser wird Ihre Immobilie besser verkaufen, da auch seine vorgemerkten Suchkunden, die sich in Ihrem Umkreis niederlassen wollen, wesentlichen zum Gelingen des Unterfangens beitragen. Prüfen Sie anhand seiner Website, wo er und was für Immobilien er aktuell anbietet. Werfen Sie dabei auch einen Blick auf die Referenzimmobilien. Er hat schließlich in seinem Tätigkeitsgebiet einen Namen. Wird er in der direkten Nachbarschaft empfohlen?

Ein Merkmal deutschlandweit arbeitender – und damit in Ihrer Gegend eher weniger bekannter – Makler hingegen ist es, dass sie mal hier und mal da einen Auftrag erhalten – vielleicht sogar, weil deren Arbeitsweise sonst keinen weiteren Zuspruch findet? Genau das müssen Sie herausfinden. Fragen Sie nach, wo denn bisher die meisten Immobilien verkauft wurden und wann das letzte Mal in Ihrer unmittelbaren Umgebung.

Präsenz und Präsentation?

Erfolgreiche Immobilienmakler haben entweder ein Ladenlokal oder ein Büro. Es ist meist gut zu erreichen und sichtbar für Verkäufer sowie Kaufinteressenten. So wird Ihre Immobilie schon mal hier im rechten Licht präsentiert. Auch und besonders die Website des Maklers verrät sehr viel über ihn bzw. sein Unternehmen. Ist es eine professionelle Homepage mit reichlich Mehrwert für den Kunden oder sieht es nach einer selbstgemachten Seite aus?

Ein Makler, der sehr viel Geld für sein Unternehmen und dessen Präsenz aufwendet, wird auch gerne in das Marketing Ihrer Immobilie investieren – weil er in der Lage ist, dies zu können.

Spezialisierung?

Konzentriert sich der Makler auf bestimmte Immobilientypen? Sprich: Vermittelt er überwiegend privatgenutzte Wohnungen und Häuser oder eher Renditeobjekte? Wie sieht es mit Gewerbeimmobilien aus? Ein Makler, der sich nicht auf eine Kategorie festgelegt hat und in seinem Portfolio alles Erdenkliche anbietet, wird vermutlich nicht der richtige sein. Daher raten wir von den „Bauchladen-Maklern“ eher ab.

Referenzen? 

Neben den Referenzen auf seiner Website sollten Sie sich vorab auch die Bewertungen des Immobilienmaklers auf Google anschauen und sich die einzelnen Kommentare genauer durchlesen. Zudem gibt es Bewertungsportale. Hier berichten Kunden über ihre Erfahrungen und geben Einschätzungen ab. Darunter finden sich auch viele regionale Beurteilungen.

Wenn Sie auf diese Weise kaum Informationen über den Makler finden sollten, können Sie ihn auch direkt ansprechen:

„Was sagen Ihre bisherigen Auftraggeber über Sie, dürfen wir diese anrufen?“

Ein Profimakler wird keinerlei Probleme damit haben, seine bisherigen Klienten zu fragen, ob ein potentieller Auftraggeber – in diesem Falle Sie – Kontakt zu ihnen aufnehmen darf.

Sie könnten dann die ehemaligen Kunden um folgende Auskünfte bitten:

• Hat er den versprochenen Kaufpreis realisieren können?
• Hat er Sie immer auf dem Laufenden gehalten?
• Wie lange hat die Vermarktung gedauert?
• Waren Sie mit den Mitarbeitern zufrieden?
• Haben Sie sich gut aufgehoben gefühlt und wie zufrieden waren Sie mit der Leistung?

Ausbildung und Erfahrung?

Die Berufsbezeichnung ‚Makler‘ ist in Deutschland leider nicht geschützt. Aus diesem Grund kann sich nahezu jeder, der sich den Gewerbeschein 34 c besorgt, als Makler versuchen. Fachkenntnisse über Immobilien bzw. deren Vermittlung sind deshalb für so manchen ein Fremdwort. Genau um diesen Typ sollten Sie einen großen Bogen machen. Fragen Sie den Makler, was er für eine Ausbildung genossen hat und seit wann dieser im Immobiliengeschäft tätig ist. Wer über entsprechende – auch mit der Branche verwandte – Berufsabschlüsse und Qualifikationen verfügt, wird Ihnen dies auch gerne bestätigen. Es können Ihnen auch Quereinsteiger begegnen, die allerdings schon seit Jahren erfolgreich am Markt tätig sind und wenn Sie das Gefühl haben, dass Sie auf einen erfahrenen und kompetenten Immobilienmakler gestoßen sind, warum nicht?

Mitgliedschaft in Fachverbänden?

Diese Frage können Sie dem Makler stellen, müssen es aber nicht. Meistens werden solche, die einem oder mehreren Verbänden angeschlossen sind, das von sich aus schon mitteilen.

Grundsätzlich ist die Mitgliedschaft wie z. B. im

• IVD - Immobilienverband Deutschland,
• BVFI - Bundesverband für die Immobilienwirtschaft oder auch
• RDM - Ring Deutscher Makler

positiv einzustufen, denn:

Diese Makler bilden sich in der Regel durch die angebotenen Weiterbildungsprogramme fort und können somit innerhalb der Verbandsmitgliedschaften auch ein ausgezeichnetes Netzwerk aufbauen.

Wenn sich allerdings ein Makler ausschließlich hierüber definiert und selbst kaum einen Namen hat, würde ich vorsichtig sein. Denn die Organisationen buhlen um jedes neue Mitglied, um die Verbandskasse zu füllen.

Arbeitsmuster?

Fragen Sie den Makler nach Marketingbeispielen anderer Immobilien, die er verkauft hat. Dies können Flyer, Bilder von Vermarktungsschildern und vor allem aber Exposés sein. Letztere zeigen Ihnen ganz genau, wie der Makler auch Ihre Immobilie präsentieren wird.

• Achten Sie auf die Bilder: Handelt es sich um perspektivisch und lichttechnisch gut in Szene gesetzte Profifotos oder mal eben aus der Hüfte geschossene Schnappschüsse?
• Wie sieht es mit der Beschreibung inkl. der Rechtschreibung aus? Lesen sich die Texte frisch und flüssig oder holpern sie und strotzen vor Fehlern?
• Gibt es eine ansprechende und originelle Überschrift oder einen zum Gähnen verleitenden Titel?
• Verteilt der Makler einfach nur aneinander getackerte Seiten oder handelt es sich hier um ein hochwertiges Exposé in Form eines richtigen Magazins, das die Wertigkeit der Immobilie untermalt?

Verteilt der Makler einfach nur aneinander getackerte Seiten oder handelt es sich hier um ein hochwertiges Exposé in 

Marketingplan?

Es gibt Makler, die schießen ein paar Bilder, schreiben einen Zweizeiler, stellen die Immobilie damit auf der eigenen Website ein und inserieren sie auf diese minimalistische Art auf einer entsprechenden Internetplattform. Das war‘s, vielmehr passiert hier nicht.

Solche Makler warten dann einfach auf Anfragen und geben sonst kein Geld für weitere erforderliche Marketingmaßnahmen aus. Das wiederum führt zu einer längeren Interessentensuche und der Verkauf zieht sich unnötig in die Länge.

Fragen Sie den Makler explizit nach seinem Marketingplan:

• Wie geht er Schritt für Schritt vor?
• Was macht er wann?
• Welche Werbemaßnahmen setzt er ein?
• Hat er alle seine Leistungen, die er Ihnen schuldet, schriftlich fixiert und gibt Ihnen eventuell sogar eine Leistungsgarantie, die im Maklervertrag zu Ihrer Sicherheit mit aufgenommen wird?

Wenn er Ihnen kein schlüssiges Konzept vorlegen kann, wie er Ihre Immobilie bewerben wird, dann lassen Sie bitte die Finger weg.

Interessenten?

Diese Frage zielt darauf ab festzustellen, was er genau macht und wie er vorgeht, wenn sich Interessenten bei ihm melden. Arrangiert er einfach wahllos Besichtigungstermine oder geht er systematisch vor? Hat er ein schlüssiges Konzept, wie er die Besichtigung Ihrer Immobilie durchführt?

Sie können von einem Immobilienmakler erwarten, dass er die Interessenten vor der ersten Begehung selektiert, denn dies ist eine seiner Kernaufgaben. Er sollte in der Lage sein, anhand eines kurzen Telefonates oder persönlichen Gesprächs deren finanzielle Möglichkeiten und Kaufmotive zu erforschen, um dann diejenigen, welche nicht in Frage kommen, zu disqualifizieren. Profimakler beherrschen die entsprechenden Interviewtechniken hierzu. Unkundige Makler hingegen stellen Hinz und Kunz die sensiblen Informationen über Ihre Immobilie zur Verfügung und vereinbaren ohne jeden Plan zahlreiche Besichtigungstermine. Das hat absolut nichts mit Fleiß zu tun, so arbeiten nur Amateure.

Transparenz und Information?

Sichert Ihnen der Makler ein regelmäßiges Reporting zu und wie informiert er Sie während der Verkaufsphase? Ein Profimakler wird von sich aus dieses Thema ansprechen und Ihnen detailliert darlegen, was sein Leistungsspektrum inklusive welcher Punkte beinhaltet. Er wird Sie regelmäßig über den Stand der Vermarktung informieren. Dazu gehören

• die Anzahl der Exposés, die Interessenten erhalten haben,
• durchgeführte Besichtigungstermine
• und Aktivitäten, die zu Marketingzwecken eingeleitet wurden.

Zudem werden alle Kaufpreisangebote umgehend an Sie weitergeleitet und so weiter und so fort.

Ist ein Makler nicht bereit ist, Ihnen in einem regelmäßigen Turnus – sei es wöchentlich, monatlich oder nach jeder Besichtigung – per E-Mail oder per Telefon Bericht zu erstatten, dann ist das nicht der richtige Makler für Sie.

Wertermittlung?

Bei der Wertermittlung einer Immobilie sind verschiedene Faktoren zu berücksichtigen. Dazu gehören u. a.:

• die Lage
• der Gebäudezustand
• das Baujahr
• der Sanierungsbedarf

Eine Marktwertermittlung findet auf Grundlage der deutschen Wertermittlungsrichtlinien mit der Festsetzung des Ertrags-, Sach- oder Vergleichswertes statt. So können Sie sichergehen, dass die Güte Ihrer Immobilie genau kalkuliert wird. Ein kompetenter Makler führt im Zuge dessen eine Wettbewerbsanalyse durch, denn: Jede Immobilie, die verkauft werden soll, steht auch in direkter Konkurrenz zu vergleichbaren Objekten.

Kann Ihnen der Makler Ihre obige Frage in diesem Sinne beantworten, ist er tatsächlich in der Lage, den Wert Ihrer Immobilie exakt zu kalkulieren. Seien Sie aber bitte nicht enttäuscht, wenn das Ergebnis nicht Ihren Vorstellungen entspricht. Ein professioneller Makler wird ehrlich zu Ihnen sein. Besser ist es für Sie, wenn Sie dem aufrichtigen Fachmann vertrauen und nicht dem, der Ihnen das Blaue vom Himmel verspricht, denn: Es kann sich herausstellen, dass dessen Pinocchio-Zusicherung dazu führt, Sie zu einem späteren Zeitpunkt stetig mit dem Preis nach unten zu drücken, weil es mit der Vermarktung doch nicht so einwandfrei läuft.

Lassen Sie sich also die Herangehensweise an die Wertermittlung genauer erläutern und verlangen Sie diese in schriftlicher Form. Halten Sie bitte auch Ihre Emotionen aus dem Spiel und vertrauen Sie den Zahlen des Fachmannes, sofern es sich um einen handelt.

Angebots- und Verkaufspreis?

Mit dieser Frage stellen Sie fest, ob Sie einen Makler vor sich haben, der Verkaufsaufträge absichtlich zu einem höheren Preis annimmt, sprich: zu Ihrer Wunschsumme – und das ausschließlich, um an Geld zu kommen.

Lassen Sie sich von dem Makler deshalb genau darlegen, zu welchen Preisen er in den letzten sechs MonatenImmobilien angeboten hat und zu welchen diese tatsächlich verkauft worden sind. Wenn er zu niedrig verkauft hat, wenden Sie sich von ihm ab, denn: Der von ihm genannte Preis diente lediglich dazu, Ihnen zu gefallen und dahinter verbergen sich nur leere Versprechungen.

Fragen Sie sich. ob Sie sich selbst guttun, wenn Sie jemanden beauftragen, der zu allem „Ja und Amen“ sagt. Kann ein solcher „Fachmann“ wirklich Ihre Interessen vertreten?

Hat hingegen ein Makler höhere oder zumindest fast ebenbürtige Verkaufspreise erzielt, ist es der richtige für Sie.

Verkaufsquote?

Mit dieser Frage können Sie die Erfolgsstatistik des Maklers sehr gut einschätzen. Bei allem, was deutlich unter 80 % liegt, können Sie davon ausgehen, dass der Makler eher zu den schlechteren gehört und sehr höchstwahrscheinlich gerne Aufträge zu Wunschpreisen der Eigentümer annimmt – und dass nur, um diese für sich zu gewinnen.

Gute Makler haben mindestens 80 % verkauft, sehr gute um die 90 % und die Topmakler können sogar eine Erfolgsquote um die 95 % verzeichnen.

Sind Sie vor Ausrutschern des Maklers geschützt?

Ein Makler sollte über eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung verfügen. Dazu sind Profimakler verpflichtet – zumindest die Verbandsmitglieder des IVD, denn wir sind alle nur Menschen und dementsprechend können auch Experten etwas falsch machen. Durch diese Haftpflicht sind Sie als Kunde bei Schäden, die durch Irrtümer, Versehen oder sonstige Missgeschicke entstehen könnten, geschützt und abgesichert.