Wohnung in Köln kaufen
Unser Angebot als erfahrener Immobilienmakler in Köln: Hier finden Sie Wohnungen in Köln zum Kauf
Wohnung kaufen in Köln? Gerne beantworten wir Ihre Fragen
Welche Besonderheiten hat eine Eigentumswohnung?
Mit einer Eigentumswohnung erwerben Sie die Wohnung selbst als so genanntes Sondereigentum, das nur Ihnen gehört, und einen Anteil an der gesamten Immobilie inklusive Grundstück (das Gemeinschaftseigentum). Das Verfügung über das Gemeinschaftseigentum ist Aufgabe der Eigentümergemeinschaft. Mit der Wohnung kann ein Sondernutzungsrecht verbunden sein, etwa für einen Garten oder einen Stellplatz.
Die Eigentümer beschließen in der Eigentümerversammlung über wichtige Angelegenheiten, die das Haus betreffen – und die mit Kosten verbunden sind. Die Durchführung von Instandhaltungs- und Reinigungsarbeiten übernimmt meist eine Hausverwaltung. Diese führt auch die Eigentümerversammlung durch. Damit haben Sie weniger individuelle Verantwortung als bei einem eigenen Haus, aber die Gemeinschaft kann auch ungewollte Kosten und Konflikte bedeuten, denn Beschlüsse tragen Sie mit.
Die Teilungserklärung regelt die Besitzverhältnisse, die Gemeinschaftsordnung das Zusammenleben. Beide Dokumente sind bei einem Verkauf unbedingt vorzulegen. Achtung: Gelegentlich erfahren wir, dass Käufer für Schulden des Vorbesitzers haftbar gemacht werden. Auch Sonderumlagen bei mangelnder Deckung von Investitionen können drohen. Erkundigen Sie sich daher sicherheitshalber bei der Hausverwaltung.
Kann man eine günstige Wohnung in Köln kaufen?
Die Preise für Eigentumswohnungen sind in Köln beständig gestiegen. Im Bereich zwischen 60 und 80 Quadratmeter Größe haben sie sich zwischen 2012 und 2022 im Schnitt verdoppelt. Das Zinshoch 2022/23 hat die Preise leicht sinken lassen, sie ziehen aber bereits wieder an und liegen derzeit bei durchschnittlich 4.400 Euro pro Quadratmeter.
Vergleichsweise günstige Wohnungen finden sich eher in den Randlagen von Köln – wobei neben der Lage auch der Zustand der Immobilie und die Höhe der Nebenkosten mitentscheiden. Die niedrigsten Quadratmeterpreise finden sich in den Großwohnanlagen der Kölner Trabantenstädte: Chorweiler, Neubrück, Bocklemünd und Finkenberg sowie der Kölnberg in Meschenich. Diese weisen jedoch häufig ein eher schwieriges soziales Umfeld auf, so dass wir sie meist nicht uneingeschränkt empfehlen.
Wem die Preise in den Top-Lagen zu hoch sind, der wird oft in Vierteln fündig, die eine gute Infrastruktur aufweisen, aber noch etwas außerhalb des Fokus liegen. Hier kommt es sehr auf das einzelne Objekt an. Als Immobilienmakler haben wir regelmäßig Wohnungen im Angebot, die auch für Interessenten mit mittlerem Budget erschwinglich sind.
Was ist teurer: Eigentumswohnung oder Haus?
Die Quadratmeterpreise liegen für Wohnungen und Häuser in Köln relativ nahe beieinander. Der Grund dafür ist, dass vor allem Einfamilienhäuser eher in günstigeren Randlagen zu finden sind, während Eigentumswohnungen sich häufig auf verdichtete Stadtbezirke konzentrieren. Innerhalb einer bestimmten Wohnlage sind die Preise für Eigentumswohnungen meist niedriger als die für Häuser. In den meisten Fällen entfällt auf sie eine geringere Grundstücksfläche und sie haben eine kleinere Wohnfläche.
Auch die Unterhaltskosten fallen für Eigentumswohnungen im Vergleich günstiger aus, weil die Eigentümergemeinschaft sie gemeinsam trägt. Dafür werden ein Hausgeld erhoben und eine Instandhaltungsrücklage gebildet. Allerdings kann in manchen Objekten, insbesondere in Hochhäusern, zusätzliche Infrastruktur notwendig werden, die ihren Preis hat – zum Beispiel Aufzüge, Gemeinschaftseinrichtungen und erhöhter Brandschutz.
Auch als Hauseigentümer empfehlen wir Ihnen Rücklagen zu bilden, weil sie die Instandhaltungs- und Modernisierungskosten allein zu tragen haben. Häufig wird dies bei Kostenvergleichen nicht angemessen berücksichtigt.
Welches sind die besten Lagen für Eigentumswohnungen in Köln?
Wer gezielt nach einer Eigentumswohnung sucht, orientiert sich häufig an guten Lagen mit urbanem Umfeld und entwickelter Infrastruktur. Schulen, Einzelhandel, Gesundheitseinrichtungen, Kulturstätten und Erholungsflächen sollten in erreichbarer Umgebung liegen und auch an die ÖPNV-Anbindung werden Ansprüche gestellt. Damit sind zentrale Lagen deutlich attraktiver als Randlagen.
Dieses Wohnumfeld sehen wir in Köln in einem Bereich etwa innerhalb des Gürtels. Dieser umfasst neben der eigentlichen Innenstadt weite Bereiche der angrenzenden Stadtbezirke Nippes, Ehrenfeld, Lindenthal und Rodenkirchen. Entlang mancher Achsen reicht er fast bis zum Militärring. Wir sehen zudem ein Angebot exklusiver Eigentumswohnungen in den klassischen Kölner Bestlagen von Marienburg, Junkersdorf und Rodenkirchen. Sehr beliebt sind unverbaubare Lagen am Rhein oder entlang von Parks.
Seit einigen Jahren entstehen in Köln größere Neubauviertel auf ehemaligen Industrieflächen, in denen die Eigentumswohnung der vorherrschende Wohntyp ist: das Clouth-Quartier in Nippes, das Ehrenveedel in Ehrenfeld, das I/D in Mülheim sind dafür prominente Beispiele. Hier zieht es vor allem Menschen hin, die großen Wert auf zeitgemäßen Wohnstandard in guter Lage und mit modernem Erscheinungsbild legen.
Was ist das Hausgeld bei Eigentumswohnungen?
Das Hausgeld ist eine monatliche Vorauszahlung, die Eigentümer an die Wohneigentümergemeinschaft zahlen. Damit werden die laufenden Kosten der Immobilie gedeckt. Im Unterschied zur Miete enthält das Hausgeld auch nicht-umlagefähige Kosten. Diese dürfen eventuellen Mietern daher auch nicht in Rechnung gestellt werden. Die Höhe des Hausgeldes beträgt in den meisten Fällen drei bis vier Euro pro Quadratmeter und Monat.
Bestandteile des Hausgeldes sind
- die Betriebskosten für Heizung, Wasser und Abwasser, Müllentsorgung, Straßenreinigung, Gartenpflege und Reinigungsdienste
- die Versicherungskosten, vor allem die Gebäudeversicherung
- die Verwaltungskosten, die an die Hausverwaltung entrichtet werden
- die Instandhaltungsrücklage für Reparaturen, Sanierungen und Investitionen
Die genaue Höhe des Hausgeldes bemisst sich nach dem Anteil am Wohneigentum laut Teilungserklärung.