Immobilien in Köln:

Die Wahl einer Immobilie als Kapitalanlage ist von mehreren Faktoren abhängig:

• Ein geringer Kaufpreis und ein hoher Verkaufspreis begünstigen die Kapitalanlage. Über den Investitionszeitraum sollte daher die Wertentwicklung der Immobilie gut abgeschätzt werden können.
• Schwankungen auf der Einnahmeseite können ein hohes Risiko darstellen. Dieses ist bei Wohnimmobilien gut kalkulierbar, bei Gewerbebauten dagegen erhöht.
• Je größer die Immobilie, desto höher die Mieteinkünfte, aber auch die Kosten. Mehrfamilienhäuser haben oft hohes Potenzial, müssen aber auch verwaltet werden. Zudem steigt mit der Zahl der Mieter auch das Risiko von Mietausfällen.
• Je teurer die Immobilie, desto höher der Kapitaldienst. Wenn Sie Kredite für den Kauf aufnehmen müssen, schmälert das die Rendite und birgt ein Zinsrisiko.
• Der Zustand einer Immobilie verschlechtert sich mit der Zeit, wenn nicht saniert oder modernisiert wird. Technik und Zuschnitte können veralten, die Räumlichkeiten werden durch Nutzung in Mitleidenschaft gezogen. Dies sollten Sie bei der Errechnung des Wiederverkaufswertes berücksichtigen.

Wohnimmobilien eignen sich als Kapitalanlage grundsätzlich am besten. Der Vorteil einer einzelnen Wohnung liegt darin, dass sich Anschaffungs- und Unterhaltungskosten in Grenzen halten. Häuser (auch Reihenhäuser und Doppelhaushälften) sind teurer im Unterhalt, aber je nach Lage kann hier ein guter Wiederverkaufswert attraktiv sein. Mehrfamilienhäuser sind für die meisten Privatleute schwer handhabbar. Wenn Sie aber viel Kapital einsetzen können, haben Sie hier auch gute Aussichten auf hohe Renditen. Recht lukrativ sind Objekte mit kleineren Einheiten, weil hier die Mietpreise höher liegen und stärker steigen. Aber Achtung: mit der Miete steigt auch das Risiko eines eventuellen Mietausfalls.

Grundsätzlich gilt: In attraktiven Lagen mit guter Versorgung gehen Sie geringere Risiken ein, da Sie hier schneller Mieter finden und der Wiederverkaufswert in den meisten Fällen über die Jahre steigt. Solche Lagen findet man in Köln vor allem im linksrheinischen, zentrumsnahen Bereich.

Der Wert von Immobilien ist in Köln über die Jahre flächendeckend gestiegen, wobei zentrale Lagen mit guter Infrastruktur langfristig bevorzugt sind. Es gab allerdings in den Jahren 2022 und 2023 eine Delle in dieser Entwicklung, weil die Zinsen höher lagen.

Interessant ist, dass in Köln manche Stadtteile Preissprünge erleben. So stiegen im letzten Quartal 2024 die Preise für Häuser (bei gleichbleibender Tendenz im Stadtgebiet) in einzelnen Lagen um 5 bis 10 Prozent. Dies betraf Braunsfeld, Buchheim, Elsdorf, Müngersdorf, Porz, Urbach und Weiden; in Longerich waren es gar 11 Prozent. Ursache sind oft Neubauprojekte und verbesserte Infrastruktur.

Die Kaufpreise für Wohnungen verteuerten sich vor allem in Poll (7 Prozent). Währenddessen stiegen die Mietpreise in den privilegierten Stadtteilen Marienburg, Rodenkirchen und Weiß innerhalb nur eines Quartals um 4 bis 5 Prozent. Ein Blick auf die Mikrolage lohnt sich also in Bezug auf beide Kriterien.

Es gilt die Faustregel, dass eine Immobilie nicht teurer sein sollte als 20 Jahresnettokaltmieten – das gilt übrigens auch für selbstgenutzte Immobilien. In diesem Fall wird die Rendite meist bei 4 bis 5 Prozent gesehen und damit als lohnend. Der allgemeine Zinssatz ist für diesen Vergleich allerdings entscheidend: steigt er, gewinnen andere Anlageformen an Attraktivität. Sinkt er, wird eine Kapitalanlage in Immobilien interessanter.

Im Durchschnitt kosten Immobilien in Deutschland meist mehr als 20 Jahresnettokaltmieten – und in Köln sind an die 30 keine Seltenheit. Bei diesen Werten refinanziert sich die Investition hauptsächlich über den Wiederverkaufswert. Dieser war zwar angesichts der Entwicklung in den letzten beiden Jahrzehnten oft gegeben, aber eine Refinanzierung über Mieten ist deutlich sicherer.

Wenn Sie eine Wohnung kaufen, die pro Monat 1.000 Euro an Nettokaltmiete einbringt, sollte diese also nicht viel teurer als 240.000 Euro sein. Im Kölner Markt sind solche Angebote eher selten. Ein Gebäude mit Mikroappartements rechnet sich für größere Investoren aufgrund der sehr hohen Miete pro Quadratmeter eher: 30 Wohnungen à 25 Quadratmeter lassen sich in zentralen Lagen durchaus für 250.000 Euro im Jahr vermieten – das Objekt ist dann bei Erwerbskosten unter 5,4 Millionen Euro rentabel.

Berücksichtigen sollten Sie beim Erwerb auch, dass Ihr eingesetztes Eigenkapital mindestens 20 Prozent betragen sollte. Gute Konditionen bieten Banken oft erst bei einem höheren Wert, meist ab 30 oder gar 40 Prozent Eigenkapital. Die Kaufnebenkosten müssen Sie ohnehin aus eigenen Mitteln aufbringen.

Wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben, kann es durchaus vorkommen, dass sie nach einiger Zeit für Sie selbst in Frage kommt. Auch deswegen empfehlen wir unseren Kunden, vorzugsweise eine Immobilie zu kaufen, in der sie sich selbst sehen können. Manchmal sind sogar Notlagen denkbar, die durch Anmeldung von Eigenbedarf abgefedert werden können.

Als Eigentümer steht Ihnen grundsätzlich frei, ob Sie Ihre Immobilie selbst nutzen oder vermieten. Wenn Sie dem Mieter kündigen wollen, um selbst dort zu wohnen, müssen Sie den Eigenbedarf allerdings rechtzeitig und detailliert schriftlich begründen. Und selbst dann kann sich die Kündigungsfrist ziehen: nach 8 Jahren Mietzeit beträgt sie für den Vermieter ganze 9 Monate. Bei Wohnungen, die erst nach der Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes durch Teilungserklärung entstanden sind, beträgt sie sogar 3 Jahre. Dagegen können Sie bei teilweise selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern sogar ohne Angabe von Gründen kündigen.

Da in Köln der Wohnungsmarkt sehr angespannt ist, sollten Sie in jedem Fall mit Bedacht vorgehen, sonst drohen mitunter lange Rechtsstreitigkeiten. Wir empfehlen häufig, den bisherigen Mieter bei der Wohnungssuche aktiv zu unterstützen und ihm auch bei der tatsächlichen Mietdauer entgegenzukommen. Aus unserer Sicht ist es unerlässlich, dass Sie sich vorab rechtlichen Rat einholen.

Wenn Sie sich für eine oder mehrere einzelne Wohnungen als Kapitalanlage entscheiden, ohne ein ganzes Mehrfamilienhaus zu erwerben, halten Sie Anteile an einem Gemeinschaftseigentum und werden Mitglied einer Eigentumsgemeinschaft. Als solches zahlen Sie Hausgeld, das Sie nicht vollständig auf die Miete umlegen können. Sie können über Entscheidungen zu Investitionen und Reparaturen mitbestimmen, sind aber andererseits an Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gebunden.

Von Vorteil ist für Sie, dass Sie im Vergleich zu einem Haus geringere finanzielle und zeitliche Aufwände tragen:

• Pro Wohnung sind die Anschaffungskosten meist geringer – und damit auch die Belastung des Eigenkapitals
• Die Kaufnebenkosten fallen dadurch ebenfalls geringer aus
• Bei genügend Kapital können Sie Streubesitz aufbauen und mehrere Wohnungen erwerben
• Die Hausverwaltung übernimmt die Organisation des technischen, kaufmännischen und infrastrukturellen Gebäudemanagements
• Eigentumswohnungen in guten Lagen entwickeln sich im Wert oft besser und sind leichter vermietbar
• Die Modernisierung einer Wohnung ist meist kostengünstiger als die eines Hauses

Dem stehen zum anderen einige Nachteile gegenüber:

• Sie haben weniger Möglichkeiten der individuellen Nutzung und Gestaltung Ihrer Immobilie, zum Beispiel bei Balkonen oder der Fassade
• Das Grundstück gehört Ihnen nur zum Teil und dessen Nutzung ist an die Gemeinschaftsordnung gebunden
• Es drohen unvorhergesehene Kosten, wenn die Eigentümergemeinschaft gegen Ihren Willen kostenträchtige Maßnahmen beschließt
• Falls die Eigentümergemeinschaft in der Vergangenheit schlecht gewirtschaftet hat, können Sonderumlagen die Folge sein – teils in erheblichem Ausmaß

Interessant sind Wohnungen als Kapitalanlage vor allem für Sie, wenn Sie eingeschränkte finanzielle Möglichkeiten für den Erwerb haben. Behalten Sie aber die laufenden Kosten im Blick.

Freie Grundstücke sind in Köln Mangelware. Auf dem Markt wurden im Jahresschnitt 2024 nur etwa 100 Grundstücke laufend angeboten – und nicht alle waren für Wohnbebauung vorgesehen. Die Stadt selbst bietet ihre Grundstücke nicht mehr auf dem freien Markt an. Stattdessen bewerben sich Bauträger mit einem geschlossenen Konzept für die Bebauung von Grundstücken größeren Formats. Grundsätzlich ist die Stadt Köln von der Idee der Grundstücksveräußerung abgerückt und bevorzugt Erbpachtmodelle.

Daher erwerben Interessenten zunehmend bebaute Grundstücke, durchaus mit dem Ziel, die darauf stehende Immobilie zugunsten eines Neubaus abzureißen. Das ist vor allem in Bestlagen wie Hahnwald gängige Praxis.

Freie Grundstücke von privat sind in zentraleren Lagen häufig teurer als die ohnehin recht hohen Bodenrichtwerte. Hinzu kommt, dass viele Anbieter in Inseraten nur sehr wenige Angaben zum Grundstück machen: oft ist nicht die exakte Größe ausgewiesen oder Preise gelten nur auf Anfrage. Bei manchen ist die Bebauung bereits vorgegeben. Es braucht also viel Geduld und ein gutes Budget, um innerhalb der Kölner Stadtgrenzen noch freie Grundstücke zu finden, die den eigenen Vorstellungen entsprechen.

Am ehesten werden Sie in den Stadtrandlagen fündig. Hier werden noch Neubaugebiete ausgewiesen. In diesem Fall sollten Sie sich erkundigen, welche Infrastruktur dort vorgesehen ist. Wenn Grundstücke über uns angeboten werden, finden Sie sämtliche relevanten Angaben im Exposé.