Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf in Köln?

Kurzantwort: Wer in Köln eine Immobilie verkauft, sollte ohne eine möglicherweise anfallende Einkommensteuer grob 1,5 bis 5 Prozent des Verkaufspreises als Planungsrahmen ansetzen. Den größten vorhersehbaren Anteil bildet häufig die vertraglich vereinbarte Maklercourtage. Daneben können Kosten für die Lastenfreistellung, den Energieausweis, behördliche Unterlagen und die Aufbereitung entstehen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung oder ein steuerpflichtiger privater Veräußerungsgewinn kann die Rechnung erheblich verändern. Entscheidend ist deshalb nicht der Angebotspreis allein, sondern der realistisch verfügbare Nettoerlös.

Stand: August 2026 · Lesezeit ca. 10 Minuten

Das Wichtigste in Kürze

• Energieausweis, Grundbuchunterlagen, Flurkarte, Bauakte und Baulastenauskunft sind meist nicht die größten Einzelposten. Fehlen sie, können sie Finanzierung und Beurkundung dennoch verzögern.

• Eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und die umgangssprachlich so genannte Spekulationssteuer gehören an den Anfang der Kalkulation. Beide lassen sich nicht seriös mit einem allgemeinen Pauschalsatz beziffern.

• Ist eine Grundschuld eingetragen, bestimmt ihr Nennbetrag die gesetzlichen Gebühren mit. Eine geringe Darlehensrestschuld macht die Löschung daher nicht automatisch billig.

• Ein zu hoch angesetzter Angebotspreis erscheint auf keiner Rechnung. Bleibt die Nachfrage aus, kann er aber Zeit, Verhandlungsspielraum und Erlös kosten.

Dieser Beitrag gibt eine Orientierung aus Maklersicht. Er ersetzt weder Rechts- noch Steuerberatung und keine individuelle Gebührenauskunft.

Kostenübersicht: Was Verkäufer und Käufer einplanen

Die typische Aufgabenverteilung lässt sich ohne starres Schema erklären. In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent und wird im Kaufvertrag regelmäßig der Käuferseite zugeordnet. Auch die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassung und die Eintragung des neuen Eigentümers trägt nach der gesetzlichen Grundregel der Käufer, soweit nichts anderes vereinbart wird.

Verkäufer übernehmen dagegen regelmäßig die Kosten, die benötigt werden, um das Objekt frei von nicht übernommenen Belastungen zu übertragen. Dazu zählen insbesondere Notar- und Grundbuchaufwand für die Löschung eigener Grundpfandrechte. Außerdem tragen sie einen neu benötigten Energieausweis, objektbezogene Unterlagen, vereinbarte Aufbereitungsmaßnahmen und gegebenenfalls die eigene Maklercourtage. Hinzukommen können Vorfälligkeitsentschädigung und Einkommensteuer auf einen privaten Veräußerungsgewinn.

Laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherung, Hausgeld oder Erbbauzins werden bis zum wirtschaftlichen Übergang weitergezahlt. Die zeitliche Abgrenzung regelt der Kaufvertrag.

1. Maklercourtage: Verhandlungssache mit Einfluss auf den Nettoerlös

Für Maklerleistungen existiert kein gesetzlich festgelegter Einheitspreis. Die Verbraucherzentrale NRW nennt je nach Region häufig eine Gesamtprovision von 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer. Die konkrete Höhe wird jedoch vor Vertragsabschluss ausgehandelt. Für eine Kölner Nettoerlösrechnung darf 3,57 Prozent auf Verkäuferseite deshalb nur als Markt- und Rechenrichtwert dienen, nicht als verbindliche Gebühr.

Bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser schützt das BGB Verbraucher durch besondere Verteilungsregeln. Arbeitet der Makler für beide Parteien, müssen Käufer und Verkäufer in gleicher Höhe verpflichtet werden. Hat nur eine Seite den Auftrag erteilt und soll die andere einen Anteil übernehmen, muss die auftraggebende Seite mindestens ebenso viel selbst tragen. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die erste Zahlung nachgewiesen ist. Für Grundstücke, Mehrfamilienhäuser oder gewerbliche Käufer können andere Konstellationen gelten.

Vergleichen Sie stets den Nettoerlös. Beim Privatverkauf stehen dem Kaufpreis eigene Ausgaben und Zeitaufwand gegenüber; beim Maklerverkauf werden Courtage und übrige Verkäuferkosten abgezogen. Prüfen Sie im Vertrag Laufzeit, Provisionsverteilung, Kündigung, Nachwirkung und Leistungsumfang.

2. Grundschuld löschen: Der Nennbetrag zählt

Ein abbezahltes Darlehen führt nicht automatisch dazu, dass die dazugehörige Grundschuld aus dem Grundbuch verschwindet. Soll der Käufer sie nicht übernehmen, muss die Lastenfreistellung organisiert werden. Dafür braucht es regelmäßig eine Löschungsbewilligung des Kreditinstituts, die Zustimmung des Eigentümers, notarielle Mitwirkung und den Vollzug durch das Grundbuchamt. Bei einer Briefgrundschuld muss außerdem der Grundschuldbrief verfügbar sein.

Das Gerichts- und Notarkostengesetz sieht für die Löschung einer Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs eine 0,5-Gebühr vor. Hinzu kommen je nach Ablauf notarielle Gebühren, Auslagen und möglicherweise Betreuungs- oder Treuhandaufwand. Als sehr grobe Planungsgröße werden oft 0,2 bis 0,4 Prozent des eingetragenen Grundschuldbetrags verwendet. Eine verbindliche Rechnung kann daraus nicht abgeleitet werden.

Bei 300.000 Euro Grundschuld entspräche dieser Korridor etwa 600 bis 1.200 Euro. Entscheidend sind Eintragung und erforderliche Tätigkeiten, nicht die niedrigere Restschuld.

Eine Abtretung oder weitere Nutzung der Grundschuld kann Löschungs- und Neubestellungskosten vermeiden. Das ist aber nur sinnvoll, wenn Rang, Höhe, Sicherungszweck und Anforderungen der beteiligten Banken zusammenpassen. Bank und Notariat sollten diese Möglichkeit früh prüfen, nicht erst kurz vor dem Beurkundungstermin.

3. Energieausweis: Pflicht mit unterschiedlichen Kosten

Die Regeln zum Energieausweis stehen im aktuellen Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Liegt für das Gebäude kein gültiger Ausweis vor, muss für den Verkauf grundsätzlich einer ausgestellt werden. Spätestens bei der Besichtigung ist er oder eine Kopie vorzulegen; nach Abschluss des Kaufvertrags wird er dem Käufer übergeben.

Ist bei Veröffentlichung einer kommerziellen Immobilienanzeige bereits ein Energieausweis vorhanden, gehören die gesetzlich verlangten Daten in die Anzeige: Ausweisart, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, wesentlicher Energieträger, Baujahr und bei Wohngebäuden die Effizienzklasse. Verstöße gegen einschlägige Vorlage-, Übergabe- oder Anzeigenpflichten können mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Ein Ausweis ist grundsätzlich zehn Jahre gültig, kann aber durch bestimmte Änderungen am Gebäude seine Verwendbarkeit verlieren.

Verbrauchs- und Bedarfsausweis

• Der Verbrauchsausweis stützt sich auf dokumentierte Verbrauchsdaten. Einfache Angebote sind teilweise für knapp unter 100 Euro erhältlich. Der Preis hängt jedoch von Gebäude, Datenlage und Anbieter ab.

• Der Bedarfsausweis bildet die energetischen Eigenschaften rechnerisch ab und verlangt mehr Datenerhebung. Häufig werden dafür einige hundert Euro fällig; ein Ortstermin und ein komplexes Gebäude können den Aufwand erhöhen.

• Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis nötig. Eine Ausnahme besteht, wenn das Gebäude bereits bei Fertigstellung oder durch spätere Modernisierung mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreicht hat.

• Kleine Gebäude und Baudenkmäler werden gesetzlich besonders behandelt. Die richtige Ausweisart sollte daher objektbezogen geklärt werden.

Die Verbraucherzentrale empfiehlt für Bedarfsausweise eine Vor-Ort-Prüfung. Ein billiger, aber unzutreffender Ausweis spart nichts.

4. Unterlagen in Köln: überschaubare Gebühren, wichtiger Zeitfaktor

Die amtlichen Kosten hängen davon ab, welche Dokumente bereits vorliegen und was Käufer, finanzierende Bank und Notariat tatsächlich benötigen.

• Grundbuchausdruck: Beim Amtsgericht Köln kostet ein einfacher Ausdruck 10 Euro, ein amtlicher Ausdruck 20 Euro. Kostenpflichtige Internetdienste sind nicht mit dem Grundbuchamt gleichzusetzen.

• Flurkarte: Über „Flurkarte Online“ der Stadt Köln kostet eine digitale Standardausgabe 15 Euro. Wird sie durch Mitarbeitende bereitgestellt, fallen bis DIN A3 30 Euro und bei größeren Formaten 60 Euro an.

• Baulastenverzeichnis: Wer ein berechtigtes Interesse nachweist, kann persönlich kostenlos Einsicht nehmen. Ein Online-Negativattest kostet 15 Euro, die reguläre schriftliche Variante 30 Euro. Ein Positivattest kostet 50 Euro und kann bei umfangreichen Baulasten bis 150 Euro je Grundstück erreichen.

• Archivierte Bauakte: Für die Bereitstellung verlangt die Stadt je nach Zahl der Aktenordner 33 bis 100 Euro. Kopien kommen hinzu. Zudem besteht keine Garantie, dass eine vollständige Akte vorhanden ist.

• Wohnflächenberechnung: Fehlt eine belastbare Berechnung, sollte ein qualifizierter Dienstleister ein objektbezogenes Angebot erstellen. Ein allgemeiner Kölner Festpreis wäre unseriös.

• Wohnungseigentum: Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Abrechnungen, Wirtschaftsplan, Protokolle und Angaben zur Erhaltungsrücklage gehören früh in die Objektakte. Mögliche Verwalterentgelte richten sich nach Vertrag und Aufwand.

• Erbfall: Erbnachweis, Erbschein oder Testamentsvollstreckerzeugnis können wertabhängige Gerichts- und Notarkosten auslösen.

Teuer wird meist der späte Beginn: Fehlen nach der Preiseinigung Wohnflächennachweis, Grundriss oder Genehmigung, fordert die Bank nach. Eine früh geordnete Objektakte schützt Zeitplan und Verhandlungsposition.

5. Vorfälligkeitsentschädigung: Bankauskunft statt Prozentwert

Soll ein Immobiliendarlehen während einer laufenden Sollzinsbindung abgelöst werden, kann die Bank unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Ob ein Anspruch besteht und wie hoch er ausfällt, hängt vom Vertrag, den Pflichtangaben, dem Ablösetermin, der Restlaufzeit und dem wirtschaftlichen Nachteil der Bank ab. Alte Faustformeln von einem bestimmten Prozentsatz der Restschuld sind keine belastbare Kalkulation.

Fordern Sie vor Beginn der Vermarktung eine schriftliche Berechnung für einen realistischen Termin an. Prüfen Sie dabei auch das ordentliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB: Zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens ist grundsätzlich eine Kündigung mit sechsmonatiger Frist möglich. Wurde später eine neue Zins- oder Rückzahlungsvereinbarung geschlossen, kann dieses Datum für den Fristlauf maßgeblich sein.

Die Restschuld ist keine Verkaufskostenposition, wird aber aus dem Kaufpreis abgelöst. Eine Nettoerlösrechnung zeigt deshalb Kosten, Steuer und Schuldablösung getrennt.

6. Spekulationssteuer: Einkommensteuer auf den individuellen Gewinn

„Spekulationssteuer“ ist ein gebräuchlicher Ausdruck, aber keine eigene Steuerart. Gemeint ist Einkommensteuer auf den Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Bei Grundstücken ist grundsätzlich der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung relevant. Liegen nicht mehr als zehn Jahre dazwischen, kann der Vorgang steuerbar sein.

Ausgenommen sind insbesondere Immobilien, die durchgehend oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Vermietung, gemischte Nutzung, Schenkung oder Erbschaft verlangen eine genauere Prüfung; bei unentgeltlichem Erwerb kann die Anschaffung des Rechtsvorgängers zählen.

Der steuerpflichtige Betrag entspricht nicht dem Verkaufspreis. Anschaffungs- oder Herstellungskosten, Werbungskosten und frühere Abschreibungen beeinflussen den Gewinn. Der Fall gehört vor der Terminplanung in die Steuerberatung.

7. Weitere Posten, die leicht übersehen werden

• Reparaturen und Aufbereitung: Sauberkeit und die Beseitigung klarer Mängel können sinnvoll sein. Eine größere Modernisierung garantiert keinen entsprechenden Mehrerlös.

• Entrümpelung und Haushaltsauflösung: Menge, Etage, Aufzug, Zufahrt, Schadstoffe und Entsorgung bestimmen den Preis. Ohne Besichtigung gibt es keinen seriösen Kölner Einheitstarif.

• Präsentation: Fotos, Grundriss, Exposé oder virtuelle Rundgänge sind beim Privatverkauf eigene Aufträge. Beim Maklerverkauf entscheidet der Vertrag.

• Laufende Belastungen: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausgeld, Erbbauzins sowie Energie- und Sicherungskosten bei Leerstand laufen bis zum vereinbarten Übergang weiter.

• Fachberatung: Erbengemeinschaft, Trennung, Mietstreit, fehlende Genehmigung oder besondere Vertragsgestaltung können Ausgaben für Steuerberater, Rechtsanwalt oder Sachverständige auslösen.

• Vermietete Eigentumswohnung: Nach der Umwandlung von Miet- in Wohnungseigentum kann in Köln eine achtjährige Kündigungssperrfrist gelten. Ausgangslage, Übergangsrecht und Fristbeginn müssen vor einer Zusage über bezugsfreie Übergabe rechtlich geprüft werden.

Beispielrechnung: Eigentumswohnung in Köln, 460.000 Euro

Das folgende Modell hält jede Annahme offen.

• Verkäufercourtage bei angenommener Teilung und 3,57 Prozent: 16.422 Euro

• Löschung einer Grundschuld über nominal 280.000 Euro: rund 900 Euro

• Bedarfsausweis: 450 Euro

• Grundbuch, Flurkarte und weitere Unterlagen: 220 Euro

• neu erstellte Wohnflächenberechnung: 350 Euro

• kleinere Reparaturen und Aufbereitung: 2.500 Euro

• angenommene Vorfälligkeitsentschädigung: 1.800 Euro

• Summe ohne Einkommensteuer: 22.642 Euro, gerundet 4,9 Prozent

• rechnerischer Nettoerlös vor Steuer und Darlehensablösung: 437.358 Euro

Zum Vergleich beträgt die NRW-Grunderwerbsteuer auf 460.000 Euro 29.900 Euro. Sie wird typischerweise der Käuferseite zugeordnet und gehört deshalb nicht in die vorstehende Verkäuferrechnung.

Einkommensteuer und Darlehensrestschuld können den verfügbaren Betrag deutlich vermindern. Die drei Ebenen gehören getrennt in die Rechnung.

Wo Sie sinnvoll sparen und wo nicht

Sinnvolle Ansätze

• Klären Sie mit Bank und Notariat, ob eine Grundschuld abgetreten oder weiterverwendet werden kann.

• Beschaffen Sie nur die Unterlagen, die für Objekt, Finanzierung und Vertrag benötigt werden, aber beginnen Sie damit früh.

• Legen Sie den Verkaufszeitpunkt erst nach Prüfung von Zinsbindung, Kündigungsrecht und steuerlicher Frist fest.

• Holen Sie für Aufbereitung, Räumung und Wohnflächenberechnung vergleichbare, schriftliche Angebote ein.

• Nutzen Sie einen Verbrauchsausweis nur, wenn er für das Gebäude rechtlich zulässig und inhaltlich sinnvoll ist.

Falsche Sparstellen

• Ein erforderlicher Energieausweis lässt sich nicht ohne rechtliches und praktisches Risiko umgehen.

• Bekannte wesentliche Mängel dürfen nicht verschwiegen werden. Ein Gewährleistungsausschluss schützt nicht vor Haftung wegen Arglist.

• Sanierungsstau nur optisch zu verdecken, überzeugt weder sachkundige Käufer noch finanzierende Banken.

• Ein besonders hoher Startpreis ist keine kostenfreie Sicherheitsmarge. Wenn die Nachfrage ausbleibt, werden Preiskorrekturen sichtbar und schwächen häufig die Verhandlungsposition.

Checkliste: Sind alle Kosten geklärt?

Gehen Sie diese zwölf Punkte durch, bevor Sie einen Angebotspreis festlegen:

1. Der Nennbetrag jeder eingetragenen Grundschuld ist bekannt.

2. Die Bank hat eine schriftliche Ablöse- und Vorfälligkeitsauskunft für einen realistischen Termin erstellt.

3. Anschaffungsdatum, geplanter Verkauf und Nutzung sind steuerlich eingeordnet.

4. Es ist geklärt, ob ein Verbrauchs- oder Bedarfsausweis benötigt wird.

5. Ein vorhandener Energieausweis ist gültig und dem richtigen Gebäude zugeordnet.

6. Eine belastbare Wohnflächenberechnung liegt vor oder ist beauftragt.

7. Bei Wohnungseigentum sind Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Protokolle, Abrechnungen und Wirtschaftsplan vollständig.

8. Eine eventuell erforderliche Verwalterzustimmung ist erkannt und vorbereitet.

9. Reparaturen, Räumung und Präsentation sind anhand konkreter Angebote kalkuliert.

10. Bei vermieteten Objekten sind Mietvertrag, Umwandlung und Kündigungssperrfrist geprüft.

11. Bei Erbfällen liegt der erforderliche Erbnachweis vor oder ist beantragt.

12. Neben dem Kaufpreis existiert eine schriftliche Rechnung mit Kosten, Steuer, Restschuld und Reserve.

Auswertung

• 10 bis 12 geklärte Punkte: Die Kostenseite ist weitgehend belastbar. Verbleibende Schätzwerte sollten als Reserven sichtbar bleiben.

• 6 bis 9 geklärte Punkte: Schließen Sie die Lücken vor dem Vermarktungsstart, damit offene Beträge nicht später Ihre Verhandlungsposition belasten.

• Weniger als 6 geklärte Punkte: Der erwartete Nettoerlös ist noch eine grobe Schätzung. Zuerst gehören Finanzierung, Steuer und Objektakte auf den Tisch.

Fazit: Große Unsicherheiten zuerst auflösen

Energieausweis und Behördenunterlagen lassen sich früh beziffern. Größere Ausschläge entstehen bei Courtage, Finanzierung und Steuer. Wer sie erst nach der Käufersuche prüft, plant womöglich mit nicht verfügbarem Geld.

Auch die Preisstrategie gehört dazu. Für feste Werte zu Aufschlag, Dauer und Mindererlös fehlt ein passender Originalbeleg. Der Angebotspreis sollte aus Objekt, Lage, Zustand und Nachfrage folgen, nicht aus Wunschbetrag plus Sicherheitsaufschlag.

Häufig gestellte Fragen zu den Verkaufskosten in Köln

Quellen

• CITAK Immobilien: Immobilie in Köln verkaufen

• CITAK Immobilien: Dienstleistungen

• Verbraucherzentrale NRW: Maklergebühren bei Immobilien

• § 656c BGB: Maklerlohn bei Tätigkeit für beide Parteien

• § 656d BGB: Vereinbarungen über Maklerkosten

• § 448 BGB: Kosten der Übergabe und vergleichbare Erwerbskosten

• GNotKG Anlage 1: Grundbuch- und Löschungsgebühren

• Bundesnotarkammer: Kredit abbezahlt – und jetzt?

• § 79 GModG: Gültigkeit des Energieausweises

• § 80 GModG: Ausstellung, Vorlage und Übergabe

• § 87 GModG: Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

• § 108 GModG: Bußgeldvorschriften

• Verbraucherzentrale: So kommen Sie an einen Energieausweis

• § 489 BGB: Kündigungsrecht des Darlehensnehmers

• Verbraucherzentrale: Baufinanzierung vorzeitig ablösen

• § 23 EStG: private Veräußerungsgeschäfte

• Nordrhein-Westfalen: Gesetz über den Grunderwerbsteuersatz

• Stadt Köln: Baulastenverzeichnis

• Stadt Köln: Flurkarte Online

• Stadt Köln: Archivierte Bauakten einsehen

• Amtsgericht Köln: Grundbuchsachen

• Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalen

• Amtliche Anlage zur Mieterschutzverordnung: Köln im Anwendungsbereich

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