Wie lange dauert die Abwicklung nach dem Notartermin in Köln?
Wie lange die Abwicklung nach dem Notartermin in Köln dauert: Vormerkung, Vorkaufsrecht der Stadt, Kaufpreiszahlung, Übergabe und Umschreibung im Grundbuch.
Kurzantwort: Nach dem Notartermin in Köln vergehen bis zur Kaufpreiszahlung in aller Regel einige Wochen, bis der Käufer als Eigentümer im Grundbuch steht, oft mehrere Monate. Eine gesetzliche Gesamtfrist gibt es nicht. Das Tempo bestimmen drei Stellen, auf die weder Sie noch der Notar Einfluss haben: das Grundbuchamt beim Amtsgericht Köln, das Finanzamt und die Stadt Köln, die über ihr Vorkaufsrecht entscheidet und sich dafür bis zu drei Monate Zeit lassen darf. Ob diese drei Monate in Ihrem Fall eine Rolle spielen, hängt in Köln vom einzelnen Grundstück ab — bei einer Eigentumswohnung entfällt das gemeindliche Vorkaufsrecht, bei einem Haus in einem Satzungsgebiet besteht es tatsächlich, und die Frist der Stadt kann den Zahlungstermin bestimmen.
Zuerst: Der Notar beantragt die Auflassungsvormerkung, meldet den Vertrag dem Finanzamt und fragt bei der Stadt Köln das Vorkaufsrecht ab
Dann: Liegen Vormerkung, Löschungsunterlagen und die Erklärung der Stadt vor, verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung
Ihr Geld: kommt nach Ablauf der im Vertrag vereinbarten Zahlungsfrist; eine Restschuld wird vorher direkt an Ihre Bank abgelöst
Schlüssel: übergeben Sie in der Regel erst, wenn der volle Kaufpreis eingegangen ist
Eigentum: wechselt erst mit der Umschreibung im Grundbuch, und die setzt die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts voraus
Kölner Besonderheit: Eine Eigentumswohnung ist vom gemeindlichen Vorkaufsrecht ausgenommen; in Erhaltungssatzungsgebieten und im LiebigQuartier hat die Stadt bei Häusern ein Vorkaufsrecht
Wie lange dauert die Abwicklung insgesamt — und warum gibt es keine feste Zahl?
Die Abwicklung besteht aus zwei Etappen, die man getrennt betrachten sollte. Die erste reicht vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung und dauert nach unserer Einschätzung meist einige Wochen. Die zweite reicht von der Zahlung bis zur Eintragung des Käufers im Grundbuch und zieht sich häufig über weitere Monate. Für Sie als Verkäufer ist die erste Etappe die entscheidende: An ihrem Ende steht das Geld auf Ihrem Konto und die Schlüsselübergabe.
Eine verlässliche Wochenzahl kann seriös niemand nennen, auch nicht für Köln. Das Grundbuchamt veröffentlicht keine Bearbeitungszeiten, und das Gesetz setzt nur einzelnen Schritten eine Frist — nicht dem Ganzen. Was sich sagen lässt, ist, welche Schritte nacheinander und welche nebeneinander laufen:
Schritt
Wer
Zeitrahmen
Antrag auf Auflassungsvormerkung
Notar → Grundbuchamt
sobald die Urkunde eingereicht werden kann
Anzeige an das Finanzamt
Notar
innerhalb von zwei Wochen nach Beurkundung
Anfrage zum Vorkaufsrecht
Notar → Stadt Köln
Ausübung nur binnen drei Monaten nach Mitteilung
Löschungsunterlagen für Ihre Grundschuld
Ihre Bank → Notar
hängt von der Bank ab
Fälligkeitsmitteilung
Notar
wenn alle Voraussetzungen vorliegen
Kaufpreiszahlung
Käufer bzw. seine Bank
vertraglich vereinbarte Frist
Grunderwerbsteuer
Käufer
fällig einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids
Eigentumsumschreibung
Grundbuchamt
nach Zahlung und Unbedenklichkeitsbescheinigung
Die Tabelle zeigt, wo die Zeit verloren geht: Der langsamste der parallel laufenden Schritte bestimmt den Zahlungstermin. Wer wissen will, wann das Geld kommt, muss also fragen, welcher Schritt bei seinem Objekt der langsamste sein wird.
Was passiert in den ersten Tagen nach der Beurkundung?
Unmittelbar nach dem Termin wird der Notar tätig, ohne dass Sie etwas veranlassen müssen. § 53 des Beurkundungsgesetzes verpflichtet ihn, Erklärungen, die beim Grundbuchamt einzureichen sind, einzureichen, sobald die Urkunde eingereicht werden kann. Der erste Antrag ist die Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers. Sie sorgt nach § 883 BGB dafür, dass spätere Verfügungen über das Grundstück — ein zweiter Verkauf, eine neue Grundschuld, eine Pfändung — gegenüber dem Käufer unwirksam sind, soweit sie seinen Anspruch beeinträchtigen würden.
Parallel meldet der Notar den Vertrag dem Finanzamt. Nach § 18 Absatz 3 des Grunderwerbsteuergesetzes muss diese Anzeige innerhalb von zwei Wochen nach der Beurkundung erfolgen. Und er teilt der Stadt Köln den Inhalt des Kaufvertrags mit, damit sie über ein mögliches Vorkaufsrecht entscheiden kann.
Für Sie als Verkäufer kommt ein Schritt hinzu, den der Notar zwar anstößt, aber nicht beschleunigen kann: Ist Ihr Grundstück noch mit einer Grundschuld belastet, fordert er bei Ihrer Bank die Löschungsunterlagen an. Gibt die Bank sie unter einer Treuhandauflage heraus, darf der Notar sie erst verwenden, wenn der abzulösende Betrag gezahlt ist.
Wann ist der Kaufpreis fällig?
Fällig wird der Kaufpreis nicht am Tag der Beurkundung, sondern erst, wenn der Notar es mitteilt. Nach den Hinweisen der Bundesnotarkammer müssen dafür in der Regel mehrere Voraussetzungen vorliegen: alle erforderlichen Genehmigungen, die eingetragene Vormerkung für den Käufer, die Unterlagen zur Löschung nicht übernommener Belastungen und die Gewissheit, dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt. Erst mit der Fälligkeitsmitteilung muss der Käufer zahlen.
Diese Konstruktion schützt beide Seiten gleichzeitig: Der Käufer zahlt erst, wenn sein Erwerb gesichert ist, und Sie verlieren Ihr Eigentum erst, wenn das Geld da ist. Der Preis dafür ist Wartezeit. Solange auch nur eine Voraussetzung fehlt, ruht die Zahlung — egal, wie schnell die übrigen erledigt waren.
Praktisch heißt das: Die Frage „Wann bekomme ich mein Geld?" lässt sich erst beantworten, wenn klar ist, welche dieser Voraussetzungen bei Ihrem Objekt überhaupt anfällt. Eine Genehmigung ist beim gewöhnlichen Verkauf oft gar nicht nötig, das Vorkaufsrecht bei einer Wohnung ebenfalls nicht.
Wie lange darf sich die Stadt Köln mit dem Vorkaufsrecht Zeit lassen?
Bis zu drei Monate. Nach § 28 Absatz 2 BauGB kann die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben. Absatz 1 derselben Vorschrift bestimmt, dass das Grundbuchamt den Käufer erst als Eigentümer eintragen darf, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist. Deshalb gehört die Erklärung der Stadt zu den üblichen Fälligkeitsvoraussetzungen im Kaufvertrag.
Wo kein Vorkaufsrecht besteht, ist das eine Formalie: Besteht kein Vorkaufsrecht oder wird es nicht ausgeübt, hat die Gemeinde auf Antrag unverzüglich ein Zeugnis darüber auszustellen. Anders liegt es dort, wo das Gesetz der Stadt tatsächlich ein Vorkaufsrecht gibt. Nach § 24 Absatz 1 Nummer 4 BauGB gehören dazu Grundstücke im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung. In Köln gelten soziale Erhaltungssatzungen derzeit für drei Gebiete: das Severinsviertel in der Altstadt-Süd, Ehrenfeld Ost und Mülheim Süd-West. Wer dort ein Haus verkauft, hat es mit einem Vorkaufsrecht zu tun, das tatsächlich besteht. Ob die Stadt es ausübt, entscheidet sie im Einzelfall — und bis zu ihrer Erklärung fehlt eine Fälligkeitsvoraussetzung (Stand Oktober 2026).
Die Gebietsliste ist beweglich. Für Kalk Mitte führt die Stadt das Gebiet als Aufstellungsgebiet, und nach einer Mitteilung der Stadt hat der Rat zuletzt eine weitere Erhaltungssatzung für das rechtsrheinische Köln beschlossen. Mit dem Inkrafttreten einer Satzung entsteht dort dieselbe Ausgangslage. Für Neustadt Süd-West und die Stegerwaldsiedlung in Mülheim wurden die Satzungen aufgehoben — dort entfällt der Grund für das Vorkaufsrecht aus der Erhaltungssatzung wieder. Ein Blick auf die aktuelle Liste der Stadt gehört deshalb vor den Notartermin, nicht danach.
Eine zweite Kölner Fläche mit eigenem Vorkaufsrecht ist das LiebigQuartier. Für diesen Bereich, der Flurstücke in den Gemarkungen Ehrenfeld und Nippes umfasst, hat der Rat eine Satzung nach § 25 BauGB beschlossen, die der Stadt ein besonderes Vorkaufsrecht zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung gibt. Wer dort ein Haus verkauft, hat dieselbe Ausgangslage wie im Erhaltungsgebiet: Der Zahlungstermin hängt an der Erklärung der Stadt.
Für Baudenkmäler gibt es in Köln dagegen eine Erleichterung. Das Denkmalschutzgesetz NRW gibt der Gemeinde in § 31 zwar ebenfalls ein Vorkaufsrecht, die Stadt Köln hat per Allgemeinverfügung aber bis auf Widerruf auf dessen Ausübung verzichtet. Diese Verfügung ersetzt ausdrücklich das Negativattest — beim Verkauf eines Kölner Denkmals entsteht an dieser Stelle also keine zusätzliche Wartezeit.
Was gilt beim Verkauf einer Eigentumswohnung?
Hier fällt der Schritt weg, der beim Haus am längsten dauern kann. Nach § 24 Absatz 2 BauGB steht der Gemeinde beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz kein Vorkaufsrecht zu, und § 25 Absatz 2 überträgt diese Ausnahme auf Satzungen wie die im LiebigQuartier. Wer eine Eigentumswohnung im Severinsviertel oder in Ehrenfeld Ost verkauft, wartet also nicht auf die Stadt.
Dafür kann eine andere Stelle bremsen: der Verwalter. Ist in der Teilungserklärung nach § 12 WEG vereinbart, dass die Veräußerung seiner Zustimmung bedarf, ist der Kaufvertrag unwirksam, solange die Zustimmung fehlt. Der Notar holt sie ein, ist dabei aber auf die Verwaltung und deren Bearbeitungstempo angewiesen. Wer diese Zustimmung erst nach dem Notartermin anfragt, verlegt einen vermeidbaren Engpass in die Abwicklung. Was Sie beim Wohnungsverkauf vorab klären sollten, haben wir im Beitrag zum Ablauf des Beurkundungstermins zusammengefasst.
Wann bekommen Sie als Verkäufer Ihr Geld?
Nach Eingang der Fälligkeitsmitteilung beim Käufer läuft die im Kaufvertrag vereinbarte Zahlungsfrist. Finanziert der Käufer, zahlt seine Bank direkt. Ist Ihre Immobilie noch belastet, fließt der Kaufpreis aufgeteilt: Zuerst wird der Betrag an Ihre Bank überwiesen, den sie für die Löschung ihrer Grundschuld verlangt, der Rest geht auf Ihr Konto. Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird in dieser Ablöse mitberechnet, wenn Sie ein Festzinsdarlehen vorzeitig beenden — wie sie entsteht, lesen Sie unter Vorfälligkeitsentschädigung.
Die Zahlung über ein Notaranderkonto ist dagegen die Ausnahme. Nach § 57 Absatz 2 des Beurkundungsgesetzes darf der Notar Geld nur verwahren, wenn dafür ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht. Bei einer Direktzahlung an Sie und an Ihre abzulösende Bank ist ein solches Interesse nicht ohne Weiteres gegeben; ein Anderkonto verlängert die Abwicklung außerdem um einen weiteren Zahlungsschritt.
Den Zahlungseingang bestätigen Sie dem Notar. Erst danach reicht er die Umschreibung ein — und erst danach sollte die Übergabe stattfinden.
Wann übergeben Sie die Schlüssel?
Am Tag, den der Kaufvertrag dafür vorsieht, und in der Regel erst nach vollständigem Eingang des Kaufpreises. Mit der Übergabe geht nach § 446 BGB die Gefahr des zufälligen Untergangs auf den Käufer über; ab dann gebühren ihm die Nutzungen und er trägt die Lasten. Eigentümer ist er zu diesem Zeitpunkt aber noch nicht.
Eine Übergabe vor Zahlung ist möglich, wenn beide Seiten es wollen, etwa weil der Käufer früher renovieren möchte. Sie verschiebt aber das Risiko: Zahlt der Käufer später nicht, haben Sie eine Immobilie aus der Hand gegeben, für die noch kein Geld geflossen ist. Wer dem zustimmt, sollte es im Vertrag regeln und nicht per Absprache am Telefon.
In Eigentümer-Foren taucht auch die umgekehrte Sorge auf: dass ein Verkäufer nach Zahlungseingang die Übergabe von Schlüsseln und Unterlagen hinauszögert. Die Übergabe ist eine Pflicht aus dem Kaufvertrag, die Sie als Verkäufer selbst erfüllen. Ein fester Übergabetermin mit Protokoll, Zählerständen und der Liste der übergebenen Unterlagen beugt beidem vor.
Wann ist der Käufer Eigentümer?
Erst mit der Eintragung im Grundbuch. Nach § 873 BGB braucht es dafür die Einigung — die Auflassung, die bereits im Notartermin erklärt wurde — und die Eintragung. Die Eintragung wiederum setzt nach § 22 GrEStG die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts voraus. Das Finanzamt erteilt sie, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet ist. Fällig wird die Steuer nach § 15 GrEStG einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids. Zahlt der Käufer zügig, läuft dieser Teil nebenher; zahlt er spät, wartet die Umschreibung. Wie hoch die Steuer ist und wer sie schuldet, lesen Sie unter Grunderwerbsteuer in NRW.
Zuständig ist für das gesamte Stadtgebiet ein Grundbuchamt: das Amtsgericht Köln, dessen Gerichtsbezirk die kreisfreie Stadt umfasst. Die Geschäftsstellen sitzen im Justizgebäude am Reichenspergerplatz. Intern ist die Arbeit auf die Abteilungen 10 bis 28 verteilt, und zwar nach Gemarkungen, nicht nach Stadtteilen — die Abteilung 17 etwa führt die Gemarkung Köln, die Abteilung 11 unter anderem Longerich, Rath und Heumar. Zwei Verkäufe in benachbarten Veedeln können deshalb in verschiedenen Abteilungen landen. Bearbeitungszeiten veröffentlicht das Gericht nicht. Eine verlässliche Auskunft, wie lange die Umschreibung bei Ihrem Grundstück dauert, gibt es deshalb nicht — wohl aber die Gewissheit, dass Ihr Geld davon nicht abhängt, weil die Zahlung vorher erfolgt.
Was verzögert die Abwicklung am häufigsten?
Verzögerungen entstehen an den Fälligkeitsvoraussetzungen und an Erklärungen Dritter. Viele davon lassen sich vor dem Notartermin klären.
Ursache
Wo sie entsteht
Was vorab hilft
Löschungsunterlagen kommen spät
Ihre Bank
Ablösebetrag und Ansprechpartner vor dem Termin anfragen
Unklar, welche Bank die Grundschuld hält
Umschuldung, Abtretung
Darlehensunterlagen und Abtretungen zusammensuchen
Vorkaufsrecht wird inhaltlich geprüft
Stadt Köln
Lage in Satzungsgebieten vorab prüfen
Verwalterzustimmung fehlt
Hausverwaltung
Teilungserklärung lesen, Verwalter früh einbinden
Grunderwerbsteuer nicht gezahlt
Käufer
betrifft die Umschreibung, nicht Ihre Zahlung
Genehmigung des Betreuungsgerichts
ein Eigentümer steht unter Betreuung
Genehmigung vor dem Termin anstoßen
Die erste Zeile ist die unterschätzte. In Kommentaren zu Grundschuld und Grundbuch wiederholt sich die Sorge, dass eine längst getilgte Grundschuld beim Verkauf zum Problem wird, weil Unterlagen fehlen. Löschung und Rückgabe der Grundschuldunterlagen sind zwei getrennte Vorgänge, und nach einer Umschuldung ist oft erst zu klären, welches Institut die Unterlagen überhaupt besitzt. Jede Woche, die diese Klärung nach dem Notartermin kostet, verschiebt den Zahlungstermin um dieselbe Woche.
Was bleibt bis zur Umschreibung bei Ihnen hängen?
Die Phase zwischen Übergabe und Umschreibung wird in den gängigen Abläufen übersprungen, als sei der Verkauf mit dem Schlüssel erledigt. Rechtlich sind Sie aber bis zur Eintragung des Käufers noch Eigentümer, und einige Pflichten folgen eigenen Stichtagen. Drei davon betreffen Sie praktisch.
Grundsteuer. Sie wird nach § 9 des Grundsteuergesetzes nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt und entsteht mit dessen Beginn. Maßgeblich sind die Verhältnisse am Jahresanfang: Für das Jahr des Verkaufs erhalten Sie den Bescheid, auch wenn die Übergabe im Frühjahr stattfand. Die anteilige Erstattung durch den Käufer regelt der Kaufvertrag; gegenüber der Stadt bleibt es für dieses Jahr bei Ihnen.
Gebäudeversicherung. Nach § 95 VVG tritt der Erwerber in den Versicherungsvertrag ein, und zwar für die Dauer seines Eigentums — also ab der Umschreibung. Für die laufende Versicherungsperiode haften Sie und der Käufer gemeinsam für die Prämie, und der Versicherer muss den Wechsel erst gegen sich gelten lassen, wenn er davon weiß. Kündigen Sie die Gebäudeversicherung deshalb nicht mit der Schlüsselübergabe, sondern melden Sie den Verkauf.
Hausgeld bei Eigentumswohnungen. Gegenüber der Eigentümergemeinschaft sind Sie Wohnungseigentümer, solange Sie im Grundbuch stehen. Was im Kaufvertrag über den Lastenwechsel zur Übergabe vereinbart ist, wirkt zwischen Ihnen und dem Käufer. Ein Hinweis an die Verwaltung mit dem Übergabedatum vermeidet doppelte Abbuchungen und spätere Verrechnungen.
Was ändert sich bei einer geerbten Immobilie oder unter Betreuung?
Verkaufen Erben, müssen sie nicht zuerst selbst ins Grundbuch eingetragen werden. § 40 Absatz 1 GBO befreit sie von der Voreintragung, wenn die Übertragung des Rechts eingetragen werden soll. Was Zeit kostet, ist der Nachweis der Erbfolge und die Mitwirkung aller Miterben. Liegen Erbschein oder eröffnetes notarielles Testament erst nach dem Notartermin vor, steht die Abwicklung so lange still. Was beim Verkauf eines Nachlasses sonst zusammenkommt, haben wir unter Immobilie geerbt beschrieben.
Steht ein eingetragener Eigentümer unter Betreuung, braucht der Betreuer nach § 1850 BGB die Genehmigung des Betreuungsgerichts für den Verkauf. Fehlt sie beim Vertragsschluss, hängt die Wirksamkeit von der nachträglichen Genehmigung ab, und nach § 1856 BGB wird sie dem Käufer gegenüber erst wirksam, wenn der Betreuer sie ihm mitteilt. Fordert der Käufer zur Mitteilung auf, gilt die Genehmigung als verweigert, wenn sie nicht bis zum Ablauf des zweiten Monats mitgeteilt wird. Wer hier nicht vor dem Termin beim Gericht anfragt, riskiert mehr als eine Verzögerung.
Lässt sich die Abwicklung beschleunigen?
Nach dem Notartermin kaum — davor erheblich. Die Fristen von Grundbuchamt, Finanzamt und Stadt kann niemand verkürzen. Was sich steuern lässt, ist, ob ein Schritt erst nach der Beurkundung angestoßen wird oder schon vorher geklärt ist.
Was wir in der Praxis beobachten: Die Abwicklungen, die zügig laufen, haben vor dem Termin drei Fragen beantwortet. Welche Bank hält welche Grundschuld, und wie hoch ist der Ablösebetrag? Liegt das Objekt in einem Gebiet, in dem die Stadt ein Vorkaufsrecht hat? Und braucht es eine Zustimmung oder Genehmigung, die nicht der Notar allein besorgen kann? Sind diese Fragen offen, beginnt die Abwicklung mit einer Klärung statt mit einem Antrag. Wie wir den Verkauf in diesem Sinne vorbereiten, beschreiben wir auf der Seite Immobilie verkaufen in Köln; für Eigentümer in Ehrenfeld lohnt sich ein Blick auf unsere Seite für Köln-Ehrenfeld.
Köln ist nach dem Notartermin kein einheitlicher Fall: Was zwischen Beurkundung und Zahlung noch zu klären ist, entscheidet sich hier am einzelnen Grundstück und nicht an der Stadtgrenze. Zwischen einer Eigentumswohnung in Nippes und einem Haus in Ehrenfeld liegen deshalb unterschiedliche Abläufe, obwohl beide Verträge beim selben Grundbuchamt landen. Wir klären darum schon vor dem Beurkundungstermin, welche Erklärungen und Unterlagen das konkrete Objekt braucht, damit der Notar sie am ersten Tag anfordern kann.
Hakan Citak, Inhaber, Citak Immobilien e.K.
Häufige Fragen
Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung?
Eine feste Frist gibt es nicht; in aller Regel vergehen einige Wochen. Der Kaufpreis wird fällig, wenn der Notar mitteilt, dass Auflassungsvormerkung, Löschungsunterlagen, erforderliche Genehmigungen und die Erklärung der Gemeinde zum Vorkaufsrecht vorliegen. Danach läuft die im Kaufvertrag vereinbarte Zahlungsfrist. Der langsamste dieser Schritte bestimmt den Termin.
Wann wird der Käufer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen?
Nach vollständiger Kaufpreiszahlung und erst, wenn das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat. Diese setzt voraus, dass die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet ist. In Köln ist für das gesamte Stadtgebiet das Grundbuchamt beim Amtsgericht Köln zuständig. Bis zur Eintragung vergehen oft mehrere Monate.
Wann muss ich als Verkäufer die Schlüssel übergeben?
Zu dem Termin, den der Kaufvertrag festlegt, in der Regel erst nach vollständigem Eingang des Kaufpreises. Mit der Übergabe gehen nach § 446 BGB Gefahr, Nutzungen und Lasten auf den Käufer über. Eigentümer wird er aber erst mit der späteren Umschreibung im Grundbuch.
Wie lange hat die Stadt Köln Zeit, ihr Vorkaufsrecht auszuüben?
Nach § 28 Absatz 2 BauGB bis zu drei Monate nach Mitteilung des Kaufvertrags. Besteht kein Vorkaufsrecht oder wird es nicht ausgeübt, stellt die Stadt auf Antrag ein Zeugnis aus. Bei Eigentumswohnungen besteht kein gemeindliches Vorkaufsrecht. Bei Häusern in Erhaltungssatzungsgebieten oder im LiebigQuartier besteht es dagegen tatsächlich.
Wer zahlt die Grundsteuer im Jahr des Verkaufs?
Gegenüber der Stadt derjenige, der zu Beginn des Kalenderjahres Eigentümer war, denn die Grundsteuer wird nach § 9 GrStG nach den Verhältnissen zum Jahresbeginn festgesetzt. Der Verkäufer erhält also den Bescheid für das ganze Jahr. Die anteilige Erstattung durch den Käufer ab Übergabe wird im Kaufvertrag geregelt.
Kann der Verkauf nach dem Notartermin noch scheitern?
Ja, in bestimmten Fällen: Die Gemeinde übt ihr Vorkaufsrecht aus, eine erforderliche Verwalterzustimmung oder Genehmigung des Betreuungsgerichts wird nicht erteilt, oder der Käufer zahlt nicht. Gegen Letzteres schützt die übliche Zug-um-Zug-Abwicklung: Ihr Eigentum geht erst über, wenn der Kaufpreis gezahlt ist.
Wir verwenden Drittanbieter-Tools, die uns helfen, unsere Website effizienter und kundenfreundlicher zu gestalten. Dazu gehören so genannte Marketing-Cookies, die wir in ihrem Browser setzen. Diese senden uns Daten über die Interessen, die Sie uns durch Eingabe von Informationen in diesen Drittanbieter-Tools zukommen lassen. Mit dem Aktivieren der Marketing-Cookies stimmen Sie der Analyse und Verwendung der von Ihnen bereitgestellten Informationen bei uns intern sowie den Drittanbietern zu.
Laden Sie sich hier die Checkliste herunter und machen Sie den Test. Was können Sie selbst? Was können Profimakler? Beantworten Sie die entscheidende Frage: „Wer kann Ihre Immobilie besser verkaufen?“
Sie möchten wissen, was das für Ihre Immobilie in Köln bedeutet? Wir klären Ihre Fragen in einem ersten, unverbindlichen Gespräch und zeigen Ihnen, welche Schritte in Ihrem Fall als Nächstes sinnvoll sind.
Es gibt diejenigen, die seit Jahren einen richtig guten Job machen, …
indem sie ihren Auftrag, ausgesprochen gelungen Immobilien zu verkaufen, gewissenhaft erledigen. Obwohl sie das Geschäft schon in und auswendig kennen, bilden sie sich regelmäßig fort, um immer auf dem aktuellen Stand zu sein und ihr Wissen stetig ganz im Sinne Ihrer Kunden zu erweitern. Zudem führen sie erfolgreich ein echtes, effektives Maklerunternehmen mit mehreren Mitarbeitern.
Wenn Sie also genau hinschauen, können Sie die enormen Unterschiede zwischen Maklern klar und deutlich erkennen und Eins plus Eins zusammenzählen. So wird es Ihnen sicherlich auch nicht besonders schwerfallen, sich den richtigen Profimakler für Ihre Immobilie herauszupicken. Und wenn ich ab jetzt von Immobilienmaklern spreche, meine ich damit immer:
Den wahren Profimakler
Dieser steht Ihnen mit seiner Kompetenz zur Seite. Damit ist gemeint, dass er eine gute Ausbildung genossen hat, einige Jahre Berufserfahrung mitbringt und zudem über lokale als regionale Kenntnisse verfügt – sofern er regelmäßig an diesen Standorten Immobilien verkauft. Des Weiteren ist es sein Tagesgeschäft, was sich schließlich für Sie als Eigentümer am Ende lohnen dürfte.
ei darf nicht unerwähnt bleiben, dass ein Immobilienmakler immer in Vorleistung geht und auf eigenes Risiko für Sie tätig wird. Er investiert sehr viel Zeit und Geld in Ihre erfolgreichen Immobilienverkauf und wird auch nur im Erfolgsfalle bezahlt. Diese Art der Vorleistung finden Sie bei keinem anderen Dienstleister.
So sparen Sie einerseits reichlich Zeit, die Sie definitiv sinnvoller nutzen können und auch die gesamten Vermarktungskosten, welche nicht unerheblich sind. Der Makler hingegen erhält sein Erfolgshonorar. Dieses mag dem einen oder anderen als nicht gerechtfertigt oder zu hoch zu erscheinen. Wo Sie jedoch mit den Vermarktungskosten landen werden, wird sich letztlich zeigen: Sie sollten mit mindestens 1 – 3 % der Verkaufssumme rechnen, allerdings ist das Ende offen. Mit dem Erfolgshonorar des Immobilienmaklers dagegen können Sie aufgrund des konstanten Prozentsatzes fest rechnen.
„Kompetenz“ bedeutet ferner, …
dass der Immobilienmakler in der Lage ist, den Wert Ihrer Immobilie korrekt einzuschätzen. Er kennt den Markt, an dem er tätig ist, sehr genau und darüber hinaus auch Vergleichsobjekte. Er weiß, wie lange diese ähnlichen Immobilien am Markt angeboten und vor allem zu welchem Preis sie verkauft worden sind. Auch kann er die Nachfrage genauer analysieren. So startet er die Vermarktung mit dem richtigen Angebotspreis. Mit dem Falschen zu beginnen, führt in den meisten Fällen zu langen Vermarktungszeiten und in vielen Fällen sogar zu Vermögensverlusten. Diesen nicht zu unterschätzenden Aspekt sollten Sie berücksichtigen.
Zudem kann Ihnen der Immobilienmakler auf Anhieb sagen, welche Unterlagen entsprechend Ihrem Immobilientyp benötigt werden. Falls Sie nicht über alle verfügen, weiß er, wo diese einzuholen sind und besorgt sie Ihnen in Ihrem Auftrag mit Ihrer Vollmacht auch. Dann bereitet er bereits im Anfangsstadium sämtliche Dokumente akribisch für die notwendige Finanzierung des Käufers vor.
Weiterhin profieren Sie davon, dass der Makler
werbewirksame Grundrisse und ein hochwertiges Exposé erstellt,
klug alle Besichtigungstermine organisiert
und strategische Verhandlungen mit den potentiellen Käufern führt.
Schließlich lässt er den Kaufvertragsentwurf hieb- und stichfest vorbereiten, um Sie dann zum Notar-termin zu begleiten – damit schützt er versiert Ihre Interessen und zugleich vor Fehlern. Zu guter Letzt ist er bei der strukturierten Übergabe an die neuen Eigentümer dabei und protokolliert dieses Procedere auch sorgfältig.
Solch eine Dienstleistungsbandbreite selbst auf die Beine zu stellen, ist ausgesprochen zeit-, arbeits- und ebenfalls kostenintensiv.
Die Rolle des Immobilienmaklers
Die Vorteile durch die Beauftragung eines Immobilienmaklers sind Ihnen bewusst, dennoch möchten Sie darauf verzichten? Sie fühlen sich fit genug, um alles selbst in die Hand zu nehmen? Zu Ihrer Unterstützung habe ich Ihnen eine entsprechende Checkliste vorbereitet, die Sie hier unten runterladen können.
3 Punkte die Ihnen beim Privatverkauf im Wege stehen könnten
Sie haben sich die Checkliste runtergeladen und haben sich tief in die Checkliste eingearbeitet. Trauen sich nach wie vor die akkurate Vorbereitung, sorgfältige Planung und juristisch fundierte sowie umsichtige Ausführung des Privatverkaufs zu. Sie wissen nun um die damit verbundenen Aufgaben, den bevorstehenden Arbeitsaufwand und das nötige Hintergrundwissen, welches Sie parat haben müssen. Deswegen haben Sie beschlossen, dass Sie Ihre Immobilie privat verkaufen möchten.
Okay, aber es gibt dann noch drei Punkte, die Ihnen dabei im Wege stehen könnten, Ihre Immobilie erfolgreich zu verkaufen:
1. Ihre Emotionen können Ihnen einen Strich durch die Rechnung machen
Sie haben in Ihre Immobilie reichlich investiert. Das betrifft nicht nur Geld, sondern auch Gefühle. Viele angenehme Erinnerungen stecken in Ihrem Haus/Ihrer Wohnung: vielleicht das Tragen der Braut über die Schwelle, das Aufwachsen Ihrer Sprösslinge, das erste Pfotentrappeln des neuen Vierbeiners, der glückliche 10. Hochzeitstag, das 70jährige Jubiläum eines lieben Familienmitgliedes etc. Nun steht der Verkauf an und für Sie gehört die sämtlich erlebte Freude zum Wert Ihrer Immobilie.
Zwei verschiedene Ansichten
Sie bieten nicht nur eine Immobilie an, sondern ein geborgenes Zuhause und haben sich an die Eigenheiten Ihres Heims gewöhnt. Nun sollen Fremde Ihre Immobilie kaufen. Das alleine ist vielleicht schon ein komisches Gefühl. Erschwerend hinzu kommt aber:
Diese Fremden haben ein anderes Empfinden und einen unterschiedlichen Geschmack. Was Sie wohlwollend betrachten, kann sich für die Interessenten als Knackpunkt erweisen, der häufig sogar preismindernd ist – ganz abgesehen davon, dass Sie kritische Blicke und Kommentare ertragen müssen. Auch werden Ihnen negative Bemerkungen – sei es wegen erforderlicher oder schlecht ausgeführter Reparaturen, notwendiger Umbauten etc. – nicht erspart bleiben.
Zudem möchte der potentielle Käufer sein eigenes Leben und seine persönlichen Träume in der neuen Immobilie verwirklichen. Deshalb spielen Ihre Emotionen für ihn keine Rolle.
Diese Abweichung führt eventuell bei den Verhandlungen zu Gemütsbewegungen auf beiden Seiten, die eine sachliche Übereinkunft komplizieren oder gar unmöglich machen.
Die emotionale Befangenheit ausschalten?
Das ist leichter gesagt als getan. Eltern z. B. sind von Ihrem süßen Nachwuchs überzeugt oder Besitzer von dem geliebten Hund - das aber ist eine rein subjektive Einschätzung. Dementsprechend ist eine 100%ige Neutralität bezüglich Ihrer eigenen Immobilie eher ausgeschlossen.
Der Immobilienmakler kann hier mit Neutralität punkten, Verhandlungssicherheit bieten und als Sachverständiger exakt ermitteln, welche Details als wertsteigernd, wertneutral oder wertmindernd einzustufen sind – und somit seinen Job professionell zu Ende führen.
Können Sie das alles auch managen und dabei cool bleiben?
2. Der falsche Riecher und mangelnde Führungsqualitäten
Der Immobilienmakler nimmt die Interessentenanfragen entgegen und filtert die geeigneten Kaufinteressenten heraus. Er kann bereits am Telefon und innerhalb weniger Minuten erkennen, ob der Kaufinteressent und Ihre Immobilie zusammenpassen und vereinbart mit den wenigen richtigen die verbleibenden effizienten Besichtigungstermine. Während der Begehung führt er die Kaufinteressenten und lässt sich nicht führen. Nur wenn für ihn augenscheinlich echter Bedarf an Ihrer Immobilie besteht, stellt er dem nun potentiellen Käufer alle notwendigen Unterlagen zur Verfügung.
Können Sie tatsächlich genauso sattelfest die Spreu vom Weizen trennen und die Fäden in der Hand halten?
Sehen Sie sich in der Lage zu ermessen, welche Kandidaten Sie qualifizieren bzw. disqualifizieren? Oder lassen Sie Hinz und Kunz, nur weil diese es wünschen, durch Ihr Schlafzimmer stolzieren? Seien Sie ehrlich zu sich selbst.
3. Bei Stillschweigen bedürftig oder objektiv erscheinen?
Sehr viele Kaufinteressenten, die Immobilien besichtigen, melden sich einfach nicht mehr. Die Gründe dafür können vielfältig sein. Ein Immobilienmakler wird als neutrale Instanz nachfassen und sich nach dem aktuellen Stand erkundigen. Sofern es sich um Ablehnungsgründe handelt, wird er genauer erfragen, welche ausschlaggebend waren. In den meisten Fällen erhält er aufgrund seiner sachlichen Position auch ehrliche Antworten.
Rufen Sie hingegen als Privatperson an, wird das eher als: „Wir brauchen einen Käufer!“ verstanden. Ob Sie so eine aufrichtige Rückmeldung bekommen, ist fraglich. Diese ist aber wichtig, denn: Manchmal handelt es sich um Angelegenheiten, die aus dem Weg zu räumen sind und die Kaufverhandlung wieder ins Rollen bringen.
Die oben genannten Aspekte stehen Ihrem Erfolg – sofern Sie alles richtig gemacht haben – nur dann im Wege, wenn Sie sich derer nicht bewusst sind. Behalten Sie die Scheuklappen auf, ist Ihre Verhandlungsposition nicht optimal. Handeln und verhalten Sie sich wie ein Profimakler: Bleiben Sie neutral.
Sie möchten einen echten Experten an Ihrer Seite?
Stellen Sie sich bitte vor wie Sie sich während des Verkaufs zurücklehnen und nach Ihrem optimalen Immobilienverkauf über Ihre gewünschte finanzielle Flexibilität verfügen.
Denkmalstatus in Köln prüfen: Denkmalkarte, verbindliche Auskunft, vorläufiger Schutz, Bodendenkmal, Umgebungsschutz – und was der Status beim Verkauf auslöst.
Welcher Makler in Köln kennt sich mit Eigentumswohnungen aus? Prüffragen zu WEG-Unterlagen, Bewertung, Erlaubnis, Provision und Kölner Erhaltungsgebieten.
Wo Sie Bewertungen zu Maklern in Köln finden, wie Sie echte von gekauften unterscheiden und was die Stadt Köln über einen Makler verrät, das kein Portal zeigt.
Woran Sie einen seriösen Immobilienmakler in Köln erkennen: Erlaubnis, Maklervertrag, Provision, Ausweisprüfung und wie Sie Angaben bei der Stadt Köln prüfen.
Was den Wert einer Immobilie in Köln mindert oder erhöht: Lage und Bodenrichtwert, Zustand, Energie, Lasten, Lärm, Wasser und die Auskünfte der Stadt Köln.
Wie viel unter dem Angebotspreis wird in Köln verkauft? Was die Zahlen messen, warum der Abstand hier weit ist und wie Eigentümer den Abschlag klein halten.
Warum sich Ihre Immobilie in Köln nicht verkauft: Preis, Präsentation, Finanzierung der Käufer und Kölner Sonderfälle wie Erhaltungssatzungen, mit Diagnose.
Wie lange ein Immobilienverkauf in Köln dauert: alle Phasen bis zum Geldeingang, die gesetzlichen Fristen und wo Vorkaufsrecht und Verwalter Zeit kosten.
Wir verwenden Cookies, um beispielsweise Funktionen für soziale Medien anzubieten oder die Zugriffe auf unsere Website zu analysieren. Sie geben Einwilligung zu unseren Cookies, wenn Sie unsere Webseite weiterhin nutzen. Um fortzufahren müssen Sie eine Auswahl treffen.
Weitere Informationen zum Thema Datenschutz und Cookies können Sie unserer Datenschutzerklärung entnehmen. Unter Einstellungen können Sie gezielt Optionen ein und ausschalten.
