Kurzantwort: Ihre Eigentumswohnung in Köln ist so viel wert, wie für vergleichbare Wohnungen in derselben Richtwertzone tatsächlich gezahlt wird — angepasst an Baujahr, Geschosslage, Größe und Zustand Ihrer Wohnung und an die Lage Ihrer Eigentümergemeinschaft. Einen ersten amtlichen Anhaltspunkt liefert der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln kostenlos: Er veröffentlicht Immobilienrichtwerte je Zone und einen Rechner, der den Wert auf Ihre Wohnung umrechnet. Was dieser Wert nicht kennt, sind Rücklage, Beschlüsse und Mietvertrag Ihrer Wohnung. Genau dort entstehen in Köln die Abweichungen zwischen zwei Wohnungen gleicher Größe im selben Veedel.
Erster Anhaltspunkt, kostenlos: Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses Köln über BORIS-NRW, mit Umrechnung im Immobilien-Preis-Kalkulator
Kein Stadtdurchschnitt trägt: Der Kölner Markt ist nach Aussage des Gutachterausschusses heterogen, in einzelnen Teilbereichen sind die Preise zuletzt gesunken
Inserate sind keine Kaufpreise: Angebotspreise auf Portalen und tatsächlich gezahlte Preise sind zwei verschiedene Größen
Wertverschiebung durch die Gemeinschaft: Erhaltungsrücklage, beschlossene Sonderumlagen und der Zustand des Gemeinschaftseigentums fehlen in jedem Richtwert
Vermietet ist anders: Wurde eine bereits vermietete Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt, gilt in Köln eine Kündigungssperrfrist von acht Jahren ab dem ersten Verkauf — das prägt den Käuferkreis
Gutachten nur bei Bedarf: Ein Verkehrswertgutachten brauchen Sie für Erbe, Scheidung oder Finanzamt, für die Preisfindung beim Verkauf meist nicht
Warum gibt es keinen Kölner Quadratmeterpreis, der für Ihre Wohnung gilt?
Weil Köln für Eigentumswohnungen kein einheitlicher Markt ist. Der Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses beschreibt die Entwicklung innerhalb des Stadtgebiets ausdrücklich als heterogen; in einigen Teilbereichen gingen die Kaufpreise zurück, während die Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen im Mittel um rund drei Prozent stiegen (Berichtsjahr 2025, Stichtag 1. Januar 2026). Ein Mittelwert für die Gesamtstadt deckt also gegenläufige Teilmärkte zu.
Für Sie heißt das: Ein Quadratmeterpreis „für Köln", wie ihn Portale und Chatbots ausgeben, sagt über Ihre Wohnung wenig. Er kann für Ihre Straße deutlich zu hoch oder deutlich zu niedrig liegen, und Sie erkennen an der Zahl selbst nicht, in welche Richtung.
Dazu kommt eine zweite Verwechslung: Zahlen aus Inseratsportalen sind Angebotspreise, also das, was Verkäufer in ihre Inserate schreiben. Der Gutachterausschuss dagegen wertet Kaufverträge aus, also das, was tatsächlich bezahlt wurde. Wer sich an Inseraten orientiert, übernimmt die Vorstellung anderer Verkäufer — einschließlich der Wohnungen, die zu diesem Preis gar nicht verkauft wurden. Wie weit Kaufpreise in Köln im Mittel unter dem Angebotspreis liegen, lesen Sie unter Verkauf unter Angebotspreis in Köln.
Welchen Wert nennt Ihnen der Gutachterausschuss Köln kostenlos?
Den Immobilienrichtwert Ihrer Zone. Er beziffert nach Darstellung des Gutachterausschusses den durchschnittlichen Lagewert einer Immobilie, also Boden und Gebäude zusammen, in Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Veröffentlicht wird er über das Landesportal BORIS-NRW, Produkt Immobilienrichtwerte, Kommune Köln.
Der Richtwert gilt für ein Normobjekt der jeweiligen Zone. Weicht Ihre Wohnung davon ab, rechnen Sie ihn um: Nach Auswahl der Richtwertzone öffnet sich der Immobilien-Preis-Kalkulator, der den Wert über Umrechnungskoeffizienten an wertrelevante Merkmale anpasst — der Gutachterausschuss nennt als Beispiele das Baujahr und die Geschosslage. Ausführliche Erläuterungen stehen im Grundstücksmarktbericht und in den örtlichen Fachinformationen auf BORIS-NRW.
Die Grenzen benennt der Gutachterausschuss selbst: Die Richtwerte beruhen auf einem statistischen Modell und ersetzen kein Verkehrswertgutachten. Atypische Objekte, Rechte, Belastungen, Bauschäden und Mängel sowie individuelle Umstände bleiben unberücksichtigt. Der Kalkulator liefert Ihnen damit eine amtliche Ausgangszahl, die nach Aussage des Gutachterausschusses eine sachverständige Würdigung des Einzelfalls nicht ersetzt — sie beschreibt eine Wohnung ohne die Eigenschaften, die nur Ihre Wohnung hat.
Weg
Was Sie bekommen
Kosten
Grenze
Immobilienrichtwert und Preis-Kalkulator (BORIS-NRW)
amtlicher Durchschnittswert der Zone, umgerechnet auf Ihre Merkmale
kostenlos
kennt weder Gemeinschaft noch Mietvertrag noch Mängel
Anonymisierte Auskunft aus der Kaufpreissammlung
Vergleichskauffälle, einzelfallbezogen gesucht
gebührenpflichtig
nur anonymisiert, Auswertung bleibt bei Ihnen
Online-Rechner von Portalen und Banken
Spanne in wenigen Minuten
kostenlos, meist gegen Kontaktdaten
Datengrundlage oft nicht offengelegt
Einschätzung durch einen Makler
Marktpreis mit Besichtigung und Unterlagenprüfung
je nach Anbieter, im Zusammenhang mit einem Verkaufsauftrag oft ohne gesonderte Kosten
keine gerichtsfeste Wirkung
Verkehrswertgutachten
begründeter Verkehrswert nach § 194 BauGB
gebührenpflichtig
Aufwand und Dauer
Was unterscheidet Angebotspreis, Verkehrswert und Kaufpreis?
Drei Zahlen, die oft in einem Atemzug genannt werden, meinen Verschiedenes. Der Verkehrswert ist nach § 194 Baugesetzbuch der Preis, der zum Stichtag der Ermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage der Immobilie ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Er ist eine begründete Schätzung.
Der Kaufpreis ist das, was ein bestimmter Käufer am Ende tatsächlich zahlt. Er kann über oder unter dem Verkehrswert liegen, je nachdem, wie viele Interessenten gleichzeitig ernsthaft verhandeln. Der Angebotspreis schließlich ist Ihre Startposition in der Vermarktung — eine taktische Entscheidung, keine Wertangabe.
Die Konsequenz: Fragen Sie sich vor jeder Bewertung, welche der drei Zahlen Sie brauchen. Für das Finanzamt oder das Familiengericht ist es der Verkehrswert. Für den Verkauf ist es eine realistische Kaufpreiserwartung, aus der Sie dann den Angebotspreis ableiten. Wie Sie diesen Schritt angehen, haben wir unter Angebotspreis und Verkaufspreis beschrieben.
Nach welchem Verfahren wird eine Eigentumswohnung bewertet?
Für die selbst genutzte Eigentumswohnung ist das Vergleichswertverfahren der Regelfall: Der Wert wird aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Wohnungen abgeleitet. In Köln ist die Datengrundlage dafür breit — der Grundstücksmarktbericht 2026 zählt für das Berichtsjahr 2025 rund 4.000 Weiterverkäufe von Eigentumswohnungen. Die Immobilienrichtwerte des Gutachterausschusses sind das veröffentlichte Ergebnis genau dieser Auswertung.
Ist die Wohnung vermietet, tritt das Ertragswertverfahren daneben: Dann zählt, welche Miete die Wohnung dauerhaft einbringt und wie ein Kapitalanleger diesen Ertrag bewertet. Das Sachwertverfahren spielt bei der Eigentumswohnung kaum eine Rolle, weil sich Boden und Gebäude für eine einzelne Einheit schlecht trennen lassen.
Welche Merkmale Ihrer Wohnung verschieben den Wert?
Innerhalb einer Richtwertzone entscheiden vor allem die Merkmale, mit denen auch der Preis-Kalkulator rechnet, und einige, die er nicht abbildet:
Baujahr des Gebäudes: Es bestimmt die Bausubstanz, den energetischen Stand und damit, was auf die Gemeinschaft an Kosten zukommt
Geschosslage: Erdgeschoss, Obergeschoss oder Dachgeschoss werden unterschiedlich bewertet; ohne Aufzug wirkt das Geschoss stärker
Wohnfläche und Grundriss: Die Fläche ist die Rechengröße jedes Quadratmeterpreises — eine falsch angesetzte Fläche verfälscht das Ergebnis vollständig
Außenflächen und Stellplatz: Balkon, Terrasse, Garten- oder Stellplatznutzung, oft als Sondernutzungsrecht geregelt
Zustand und Ausstattung der Wohnung: Bad, Fenster, Böden, Elektrik — was ein Käufer sofort investieren muss, zieht er vom Preis ab
Energieausweis: Er gilt für das Gebäude, nicht für Ihre Wohnung, und zeigt dem Käufer, welche energetischen Kosten auf die Gemeinschaft zukommen können
Bei der Fläche lohnt ein zweiter Blick. Nach § 4 der Wohnflächenverordnung, an der sich Gutachter und Banken üblicherweise orientieren, werden Balkone und Terrassen in der Regel nur zu einem Viertel angerechnet, Raumteile zwischen einem und zwei Metern lichter Höhe nur zur Hälfte, niedrigere gar nicht. Bei einer Dachgeschosswohnung mit großer Terrasse liegt die rechnerische Fläche deshalb oft deutlich unter der gefühlten. Wer seinen Quadratmeterpreis mit der falschen Zahl multipliziert, startet mit einem Fehler, der sich in der Verhandlung nicht mehr zurückholen lässt.
Was die Lage innerhalb Kölns angeht, wirkt sie bei der Wohnung anders als beim Haus. Der Bodenrichtwert für Geschosswohnungsbau liegt in Köln zwischen guter und mäßiger Lage nah beieinander, beim freistehenden Einfamilienhaus dagegen um ein Mehrfaches auseinander (Grundstücksmarktbericht 2026, Stichtag 1. Januar 2026). Bei der Eigentumswohnung entscheidet deshalb weniger der Boden als das Gebäude, sein Baujahr und seine Gemeinschaft. Welche Faktoren den Wert einer Kölner Immobilie darüber hinaus mindern oder erhöhen, beschreiben wir unter Wertfaktoren einer Immobilie in Köln.
Was die Eigentümergemeinschaft am Wert Ihrer Wohnung ändert
Hier liegt der Teil, den kein Richtwert und kein Online-Rechner kennt — und der zwei Wohnungen gleicher Größe im selben Veedel deutlich auseinanderziehen kann. Mit Ihrer Wohnung verkaufen Sie einen Miteigentumsanteil am ganzen Haus. Ein Käufer übernimmt damit auch dessen Zustand und die Finanzlage der Gemeinschaft.
Drei Punkte prüft jeder gut beratene Käufer, und jeder davon verändert den Preis:
Die Erhaltungsrücklage: Ist sie im Verhältnis zu Alter und Zustand des Hauses dünn, rechnet der Käufer mit künftigen Sonderumlagen — und zieht sie vorab vom Preis ab
Beschlossene oder absehbare Maßnahmen: Dach, Fassade, Heizung, Leitungen. Steht eine Sanierung in den Protokollen der Eigentümerversammlung, ist sie Teil des Kaufgegenstands
Das Hausgeld: Es geht in die monatliche Belastung des Käufers ein und damit in die Frage, welchen Kaufpreis er finanzieren kann
Was wir in der Praxis beobachten: Die Sorge, unter Wert zu verkaufen, richtet sich bei Eigentümern meist auf die eigene Wohnung — auf Küche, Bad und Böden. Dass ein Käufer ebenso in die Protokolle schaut, gerät dabei leicht aus dem Blick. Eine Wohnung mit frisch saniertem Bad in einem Haus mit anstehender Dachsanierung kann weniger einbringen als eine unrenovierte Wohnung in einem Haus, dessen Gemeinschaft vorgesorgt hat.
Für Ihre Bewertung folgt daraus eine klare Reihenfolge: Holen Sie zuerst Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Stand der Rücklage und die Versammlungsprotokolle der letzten Jahre bei Ihrer Verwaltung ein. Erst mit diesen Unterlagen lässt sich der Richtwert sinnvoll korrigieren. Welche Papiere das im Einzelnen sind, haben wir unter Unterlagen für den Wohnungsverkauf in Köln zusammengestellt.
Ist eine vermietete Eigentumswohnung in Köln weniger wert?
Häufig ja, weil sich der Käuferkreis verengt. Eine vermietete Wohnung kauft vor allem, wer anlegen will; wer selbst einziehen möchte, braucht eine leere Wohnung oder einen realistischen Weg dorthin. Damit rückt der Ertrag in den Mittelpunkt: Miethöhe, Mietvertrag und die Frage, wie weit die Miete vom Marktniveau entfernt ist.
In Köln kommt eine Regel hinzu, die bundesweite Ratgeber nicht abbilden. Köln steht in der Gemeindeliste der Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalen. Wurde an einer vermieteten Wohnung erst nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und die Wohnung danach verkauft, kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf erst nach Ablauf einer Sperrfrist berufen. Die Verordnung setzt diese Frist nach § 577a Absatz 2 BGB auf acht Jahre fest; sie beginnt mit der ersten Veräußerung nach der Umwandlung, nicht mit jedem weiteren Verkauf. Für Umwandlungen und Verkäufe vor dem 1. März 2025 gilt noch die Verordnung von 2020.
Die Konsequenz für den Wert: Solange die Frist läuft, scheidet der Eigennutzer als Käufer praktisch aus, und die Wohnung wird fast nur über den Ertrag bewertet. Ob Ihre Wohnung betroffen ist und wie lange noch, ergibt sich aus drei Daten: dem Mietbeginn, dem Tag, an dem das Wohnungseigentum begründet wurde (Grundbuch, Teilungserklärung), und dem Datum des ersten Verkaufs danach. Ist die Frist bei einem früheren Verkauf schon abgelaufen, spielt sie für Ihren Verkauf keine Rolle mehr.
Für die Ertragsseite hilft ein Blick in den Kölner Mietspiegel (Stand April 2025), herausgegeben von der Rheinischen Immobilienbörse. Er ist ein einfacher, kein qualifizierter Mietspiegel und ordnet keine Straßen oder Stadtteile einer Wohnlage zu; die Einstufung erfolgt über Lagemerkmale wie Lärmbelastung, Bebauungsdichte und Verkehrsanbindung. Er ist damit eine Orientierung für die ortsübliche Miete, aber keine Gewähr, dass eine Mieterhöhung trägt.
Welche Rolle spielt das Veedel — und die Rheinseite?
Die Lage wirkt in Köln auf zwei Ebenen. Auf der großen Ebene teilt der Gutachterausschuss die Stadt bei der Preisentwicklung am Rhein: Für Ein- und Zweifamilienhäuser weist der Grundstücksmarktbericht 2026 die rechtsrheinischen Stadtbezirke, ohne Deutz, mit einem stärkeren Anstieg aus als die linksrheinischen einschließlich Deutz. Für Eigentumswohnungen nennt er in der Übersicht keine solche Aufteilung nach Rheinseiten. Daraus folgt zweierlei: Schließen Sie nicht vom Hausmarkt auf den Wohnungsmarkt, und rechnen Sie nicht mit einer Entwicklung, die der Gutachterausschuss für ein anderes Marktsegment ausweist. Maßgeblich bleibt der Richtwert Ihrer eigenen Zone.
Auf der kleinen Ebene sind es Satzungen, die den Wert beeinflussen, ohne in einem Richtwert aufzutauchen. Im Severinsviertel in der Altstadt-Süd, in Ehrenfeld Ost und in Mülheim Süd-West gelten soziale Erhaltungssatzungen der Stadt Köln (Stand der Gebietsliste: September 2026). Dort bedürfen nach Darstellung der Stadt Köln auch Modernisierungen einer Genehmigung — etwa der Einbau oder die Verbesserung eines Bades, nicht erforderliche Grundrissänderungen, Wohnungszusammenlegungen, bodentiefe Fenster oder die Vergrößerung eines Balkons, und zwar auch dann, wenn das Vorhaben nach der Landesbauordnung genehmigungsfrei wäre. Instandsetzung in gleicher Qualität bleibt genehmigungsfrei.
Für den Wert einer unsanierten Wohnung in diesen Gebieten ist das entscheidend. Ein Käufer, der mit einer umfassenden Modernisierung rechnet, kann sie nicht ohne Weiteres umsetzen — und bewertet die Wohnung entsprechend vorsichtiger. Umgekehrt zählt eine bereits genehmigt ausgeführte Modernisierung hier mehr als anderswo. Die Liste ist beweglich: Für Kalk Mitte ist eine Satzung in Aufstellung, wer dort verkauft, muss mit künftigen Auflagen für den Käufer rechnen. In Neustadt Süd-West und in der Stegerwaldsiedlung in Mülheim sind die Satzungen aufgehoben, dort entfällt die Genehmigungspflicht wieder. Prüfen Sie den Stand deshalb für Ihre Adresse zum Zeitpunkt der Bewertung.
Online-Rechner, Makler oder Gutachter: Wer liefert welche Zahl?
Jeder Weg beantwortet eine andere Frage, und die Wahl hängt davon ab, was Sie mit der Zahl vorhaben.
Ein Online-Rechner liefert in wenigen Minuten eine Spanne. Er ist brauchbar, um zu sehen, ob Ihre Vorstellung grundsätzlich in die richtige Richtung geht. Er kennt aber weder Ihre Gemeinschaft noch Ihren Mietvertrag, und nicht jeder Rechner legt offen, ob er mit Kauf- oder Angebotsdaten arbeitet. Der kostenlose Preis-Kalkulator auf BORIS-NRW hat gegenüber kommerziellen Rechnern den Vorteil, dass er auf ausgewerteten Kaufverträgen beruht.
Ein Makler bewertet mit Besichtigung und Unterlagen und setzt den Wert in Beziehung zur aktuellen Nachfrage. Das ist der Weg, wenn Sie verkaufen wollen und eine Zahl brauchen, mit der Sie in die Vermarktung gehen. Unsere Immobilienbewertung in Köln folgt diesem Ansatz. Woran Sie einen Makler erkennen, der mit den Unterlagen einer Eigentümergemeinschaft arbeitet, lesen Sie unter Makler für Eigentumswohnungen in Köln finden.
Ein Verkehrswertgutachten ist eine begründete Wertermittlung nach § 194 BauGB. Beim Gutachterausschuss Köln können es unter anderem Eigentümer, Miteigentümer, Erben, Bevollmächtigte, Gerichte und Behörden beantragen; es ist gebührenpflichtig. Daneben erstellen öffentlich bestellte und vereidigte oder zertifizierte Sachverständige Gutachten. Was dabei zu beachten ist, beschreiben wir im Beitrag zum Immobiliengutachter.
Wann brauchen Sie ein Verkehrswertgutachten?
Immer dann, wenn ein Dritter den Wert anerkennen muss. Das betrifft vor allem die Erbauseinandersetzung, wenn ein Miterbe ausgezahlt werden soll, den Zugewinnausgleich bei einer Scheidung, die Bewertung für Erbschaft- oder Schenkungsteuer, wenn Sie einen niedrigeren Wert als den des Finanzamts nachweisen wollen, und gerichtliche Verfahren.
Für die Preisfindung beim Verkauf ist ein Gutachten dagegen selten nötig. Es erklärt einen Wert zu einem Stichtag, aber es verkauft keine Wohnung. Wer ausschließlich verkaufen will, spart sich in der Regel Kosten und Wartezeit und arbeitet mit einer Markteinschätzung auf Grundlage der amtlichen Richtwerte und der Gemeinschaftsunterlagen.
Was Sie vor der Bewertung bereitlegen sollten
Je vollständiger die Unterlagen, desto weniger muss geschätzt werden. Für eine belastbare Bewertung Ihrer Eigentumswohnung brauchen Sie:
Grundbuchauszug und Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
Wohnflächenberechnung und Grundriss
Energieausweis des Gebäudes
Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und Stand der Erhaltungsrücklage
Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre
bei Vermietung: Mietvertrag mit Nachträgen und Mieterhöhungen
Nachweise über eigene Modernisierungen in der Wohnung
Mit diesen Unterlagen und dem Immobilienrichtwert Ihrer Zone lässt sich eine Spanne bilden, die die Eigenschaften Ihrer Wohnung tatsächlich berücksichtigt — und nicht nur die eines Normobjekts.
Eine Eigentumswohnung in Köln lässt sich nicht mit einem Stadtdurchschnitt bewerten, weil die Stadt für Wohnungen aus vielen kleinen Teilmärkten besteht. Zwischen zwei gleich großen Wohnungen im selben Veedel liegt oft weniger die Ausstattung als der Zustand des Hauses und die Frage, wie die Gemeinschaft vorgesorgt hat. Wir lesen deshalb vor jeder Einschätzung zuerst die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft und gleichen die Wohnung danach mit den amtlichen Richtwerten ihrer Zone ab.
Hakan Citak, Inhaber, Citak Immobilien e.K.
Häufige Fragen
Wie finde ich heraus, was meine Eigentumswohnung in Köln wert ist?
Einen ersten amtlichen Anhaltspunkt liefert der Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses Köln, abrufbar über BORIS-NRW. Mit dem Immobilien-Preis-Kalkulator lässt er sich auf Baujahr, Geschosslage und weitere Merkmale Ihrer Wohnung umrechnen. Für einen verlässlichen Wert kommen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft und bei Vermietung der Mietvertrag hinzu, denn beides berücksichtigt der Richtwert nicht.
Wie berechne ich den Preis einer Eigentumswohnung?
Bei einer selbst genutzten Wohnung wird der Wert im Vergleichswertverfahren aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen vergleichbarer Wohnungen abgeleitet. Ausgangspunkt ist der Quadratmeterwert der Zone, multipliziert mit der korrekt berechneten Wohnfläche und angepasst an Baujahr, Geschoss, Zustand und Außenflächen. Bei einer vermieteten Wohnung kommt das Ertragswertverfahren hinzu, das vom erzielbaren Mietertrag ausgeht.
Kann ich den Wert meiner Wohnung kostenlos ermitteln?
Ja. Die Immobilienrichtwerte und der Immobilien-Preis-Kalkulator auf BORIS-NRW sind kostenlos und beruhen auf ausgewerteten Kaufverträgen. Auch Online-Rechner von Portalen und Banken sind meist kostenlos, verlangen aber oft Kontaktdaten und legen ihre Datengrundlage nicht immer offen. Gebührenpflichtig sind dagegen die Auskunft aus der Kaufpreissammlung und ein Verkehrswertgutachten.
Ist eine vermietete Eigentumswohnung weniger wert als eine leere?
Häufig ja, weil vor allem Kapitalanleger als Käufer infrage kommen und der Wert sich am Mietertrag ausrichtet. In Köln gilt nach der Mieterschutzverordnung NRW zusätzlich eine Kündigungssperrfrist von acht Jahren wegen Eigenbedarfs, wenn an der vermieteten Wohnung erst nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und sie anschließend verkauft wurde. Die Frist läuft ab dem ersten Verkauf nach der Umwandlung; solange sie läuft, scheiden Eigennutzer als Käufer praktisch aus.
Was ist der Unterschied zwischen Immobilienrichtwert und Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert gibt nur den Wert des Grundstücks je Quadratmeter Bodenfläche an. Der Immobilienrichtwert umfasst Boden und Gebäude zusammen und wird je Quadratmeter Wohnfläche angegeben. Für eine Eigentumswohnung ist deshalb der Immobilienrichtwert die passende Größe, der Bodenrichtwert sagt über ihren Wert allein wenig.
Brauche ich für den Verkauf meiner Wohnung ein Gutachten?
In der Regel nicht. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB brauchen Sie, wenn ein Dritter den Wert anerkennen muss, etwa bei Erbauseinandersetzung, Scheidung, gegenüber dem Finanzamt oder vor Gericht. Für die Preisfindung beim Verkauf genügt meist eine Markteinschätzung auf Grundlage der amtlichen Richtwerte und der Unterlagen der Eigentümergemeinschaft.
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Laden Sie sich hier die Checkliste herunter und machen Sie den Test. Was können Sie selbst? Was können Profimakler? Beantworten Sie die entscheidende Frage: „Wer kann Ihre Immobilie besser verkaufen?“
Sie möchten wissen, was das für Ihre Immobilie in Köln bedeutet? Wir klären Ihre Fragen in einem ersten, unverbindlichen Gespräch und zeigen Ihnen, welche Schritte in Ihrem Fall als Nächstes sinnvoll sind.
Es gibt diejenigen, die seit Jahren einen richtig guten Job machen, …
indem sie ihren Auftrag, ausgesprochen gelungen Immobilien zu verkaufen, gewissenhaft erledigen. Obwohl sie das Geschäft schon in und auswendig kennen, bilden sie sich regelmäßig fort, um immer auf dem aktuellen Stand zu sein und ihr Wissen stetig ganz im Sinne Ihrer Kunden zu erweitern. Zudem führen sie erfolgreich ein echtes, effektives Maklerunternehmen mit mehreren Mitarbeitern.
Wenn Sie also genau hinschauen, können Sie die enormen Unterschiede zwischen Maklern klar und deutlich erkennen und Eins plus Eins zusammenzählen. So wird es Ihnen sicherlich auch nicht besonders schwerfallen, sich den richtigen Profimakler für Ihre Immobilie herauszupicken. Und wenn ich ab jetzt von Immobilienmaklern spreche, meine ich damit immer:
Den wahren Profimakler
Dieser steht Ihnen mit seiner Kompetenz zur Seite. Damit ist gemeint, dass er eine gute Ausbildung genossen hat, einige Jahre Berufserfahrung mitbringt und zudem über lokale als regionale Kenntnisse verfügt – sofern er regelmäßig an diesen Standorten Immobilien verkauft. Des Weiteren ist es sein Tagesgeschäft, was sich schließlich für Sie als Eigentümer am Ende lohnen dürfte.
ei darf nicht unerwähnt bleiben, dass ein Immobilienmakler immer in Vorleistung geht und auf eigenes Risiko für Sie tätig wird. Er investiert sehr viel Zeit und Geld in Ihre erfolgreichen Immobilienverkauf und wird auch nur im Erfolgsfalle bezahlt. Diese Art der Vorleistung finden Sie bei keinem anderen Dienstleister.
So sparen Sie einerseits reichlich Zeit, die Sie definitiv sinnvoller nutzen können und auch die gesamten Vermarktungskosten, welche nicht unerheblich sind. Der Makler hingegen erhält sein Erfolgshonorar. Dieses mag dem einen oder anderen als nicht gerechtfertigt oder zu hoch zu erscheinen. Wo Sie jedoch mit den Vermarktungskosten landen werden, wird sich letztlich zeigen: Sie sollten mit mindestens 1 – 3 % der Verkaufssumme rechnen, allerdings ist das Ende offen. Mit dem Erfolgshonorar des Immobilienmaklers dagegen können Sie aufgrund des konstanten Prozentsatzes fest rechnen.
„Kompetenz“ bedeutet ferner, …
dass der Immobilienmakler in der Lage ist, den Wert Ihrer Immobilie korrekt einzuschätzen. Er kennt den Markt, an dem er tätig ist, sehr genau und darüber hinaus auch Vergleichsobjekte. Er weiß, wie lange diese ähnlichen Immobilien am Markt angeboten und vor allem zu welchem Preis sie verkauft worden sind. Auch kann er die Nachfrage genauer analysieren. So startet er die Vermarktung mit dem richtigen Angebotspreis. Mit dem Falschen zu beginnen, führt in den meisten Fällen zu langen Vermarktungszeiten und in vielen Fällen sogar zu Vermögensverlusten. Diesen nicht zu unterschätzenden Aspekt sollten Sie berücksichtigen.
Zudem kann Ihnen der Immobilienmakler auf Anhieb sagen, welche Unterlagen entsprechend Ihrem Immobilientyp benötigt werden. Falls Sie nicht über alle verfügen, weiß er, wo diese einzuholen sind und besorgt sie Ihnen in Ihrem Auftrag mit Ihrer Vollmacht auch. Dann bereitet er bereits im Anfangsstadium sämtliche Dokumente akribisch für die notwendige Finanzierung des Käufers vor.
Weiterhin profieren Sie davon, dass der Makler
werbewirksame Grundrisse und ein hochwertiges Exposé erstellt,
klug alle Besichtigungstermine organisiert
und strategische Verhandlungen mit den potentiellen Käufern führt.
Schließlich lässt er den Kaufvertragsentwurf hieb- und stichfest vorbereiten, um Sie dann zum Notar-termin zu begleiten – damit schützt er versiert Ihre Interessen und zugleich vor Fehlern. Zu guter Letzt ist er bei der strukturierten Übergabe an die neuen Eigentümer dabei und protokolliert dieses Procedere auch sorgfältig.
Solch eine Dienstleistungsbandbreite selbst auf die Beine zu stellen, ist ausgesprochen zeit-, arbeits- und ebenfalls kostenintensiv.
Die Rolle des Immobilienmaklers
Die Vorteile durch die Beauftragung eines Immobilienmaklers sind Ihnen bewusst, dennoch möchten Sie darauf verzichten? Sie fühlen sich fit genug, um alles selbst in die Hand zu nehmen? Zu Ihrer Unterstützung habe ich Ihnen eine entsprechende Checkliste vorbereitet, die Sie hier unten runterladen können.
3 Punkte die Ihnen beim Privatverkauf im Wege stehen könnten
Sie haben sich die Checkliste runtergeladen und haben sich tief in die Checkliste eingearbeitet. Trauen sich nach wie vor die akkurate Vorbereitung, sorgfältige Planung und juristisch fundierte sowie umsichtige Ausführung des Privatverkaufs zu. Sie wissen nun um die damit verbundenen Aufgaben, den bevorstehenden Arbeitsaufwand und das nötige Hintergrundwissen, welches Sie parat haben müssen. Deswegen haben Sie beschlossen, dass Sie Ihre Immobilie privat verkaufen möchten.
Okay, aber es gibt dann noch drei Punkte, die Ihnen dabei im Wege stehen könnten, Ihre Immobilie erfolgreich zu verkaufen:
1. Ihre Emotionen können Ihnen einen Strich durch die Rechnung machen
Sie haben in Ihre Immobilie reichlich investiert. Das betrifft nicht nur Geld, sondern auch Gefühle. Viele angenehme Erinnerungen stecken in Ihrem Haus/Ihrer Wohnung: vielleicht das Tragen der Braut über die Schwelle, das Aufwachsen Ihrer Sprösslinge, das erste Pfotentrappeln des neuen Vierbeiners, der glückliche 10. Hochzeitstag, das 70jährige Jubiläum eines lieben Familienmitgliedes etc. Nun steht der Verkauf an und für Sie gehört die sämtlich erlebte Freude zum Wert Ihrer Immobilie.
Zwei verschiedene Ansichten
Sie bieten nicht nur eine Immobilie an, sondern ein geborgenes Zuhause und haben sich an die Eigenheiten Ihres Heims gewöhnt. Nun sollen Fremde Ihre Immobilie kaufen. Das alleine ist vielleicht schon ein komisches Gefühl. Erschwerend hinzu kommt aber:
Diese Fremden haben ein anderes Empfinden und einen unterschiedlichen Geschmack. Was Sie wohlwollend betrachten, kann sich für die Interessenten als Knackpunkt erweisen, der häufig sogar preismindernd ist – ganz abgesehen davon, dass Sie kritische Blicke und Kommentare ertragen müssen. Auch werden Ihnen negative Bemerkungen – sei es wegen erforderlicher oder schlecht ausgeführter Reparaturen, notwendiger Umbauten etc. – nicht erspart bleiben.
Zudem möchte der potentielle Käufer sein eigenes Leben und seine persönlichen Träume in der neuen Immobilie verwirklichen. Deshalb spielen Ihre Emotionen für ihn keine Rolle.
Diese Abweichung führt eventuell bei den Verhandlungen zu Gemütsbewegungen auf beiden Seiten, die eine sachliche Übereinkunft komplizieren oder gar unmöglich machen.
Die emotionale Befangenheit ausschalten?
Das ist leichter gesagt als getan. Eltern z. B. sind von Ihrem süßen Nachwuchs überzeugt oder Besitzer von dem geliebten Hund - das aber ist eine rein subjektive Einschätzung. Dementsprechend ist eine 100%ige Neutralität bezüglich Ihrer eigenen Immobilie eher ausgeschlossen.
Der Immobilienmakler kann hier mit Neutralität punkten, Verhandlungssicherheit bieten und als Sachverständiger exakt ermitteln, welche Details als wertsteigernd, wertneutral oder wertmindernd einzustufen sind – und somit seinen Job professionell zu Ende führen.
Können Sie das alles auch managen und dabei cool bleiben?
2. Der falsche Riecher und mangelnde Führungsqualitäten
Der Immobilienmakler nimmt die Interessentenanfragen entgegen und filtert die geeigneten Kaufinteressenten heraus. Er kann bereits am Telefon und innerhalb weniger Minuten erkennen, ob der Kaufinteressent und Ihre Immobilie zusammenpassen und vereinbart mit den wenigen richtigen die verbleibenden effizienten Besichtigungstermine. Während der Begehung führt er die Kaufinteressenten und lässt sich nicht führen. Nur wenn für ihn augenscheinlich echter Bedarf an Ihrer Immobilie besteht, stellt er dem nun potentiellen Käufer alle notwendigen Unterlagen zur Verfügung.
Können Sie tatsächlich genauso sattelfest die Spreu vom Weizen trennen und die Fäden in der Hand halten?
Sehen Sie sich in der Lage zu ermessen, welche Kandidaten Sie qualifizieren bzw. disqualifizieren? Oder lassen Sie Hinz und Kunz, nur weil diese es wünschen, durch Ihr Schlafzimmer stolzieren? Seien Sie ehrlich zu sich selbst.
3. Bei Stillschweigen bedürftig oder objektiv erscheinen?
Sehr viele Kaufinteressenten, die Immobilien besichtigen, melden sich einfach nicht mehr. Die Gründe dafür können vielfältig sein. Ein Immobilienmakler wird als neutrale Instanz nachfassen und sich nach dem aktuellen Stand erkundigen. Sofern es sich um Ablehnungsgründe handelt, wird er genauer erfragen, welche ausschlaggebend waren. In den meisten Fällen erhält er aufgrund seiner sachlichen Position auch ehrliche Antworten.
Rufen Sie hingegen als Privatperson an, wird das eher als: „Wir brauchen einen Käufer!“ verstanden. Ob Sie so eine aufrichtige Rückmeldung bekommen, ist fraglich. Diese ist aber wichtig, denn: Manchmal handelt es sich um Angelegenheiten, die aus dem Weg zu räumen sind und die Kaufverhandlung wieder ins Rollen bringen.
Die oben genannten Aspekte stehen Ihrem Erfolg – sofern Sie alles richtig gemacht haben – nur dann im Wege, wenn Sie sich derer nicht bewusst sind. Behalten Sie die Scheuklappen auf, ist Ihre Verhandlungsposition nicht optimal. Handeln und verhalten Sie sich wie ein Profimakler: Bleiben Sie neutral.
Sie möchten einen echten Experten an Ihrer Seite?
Stellen Sie sich bitte vor wie Sie sich während des Verkaufs zurücklehnen und nach Ihrem optimalen Immobilienverkauf über Ihre gewünschte finanzielle Flexibilität verfügen.
Denkmalstatus in Köln prüfen: Denkmalkarte, verbindliche Auskunft, vorläufiger Schutz, Bodendenkmal, Umgebungsschutz – und was der Status beim Verkauf auslöst.
Welcher Makler in Köln kennt sich mit Eigentumswohnungen aus? Prüffragen zu WEG-Unterlagen, Bewertung, Erlaubnis, Provision und Kölner Erhaltungsgebieten.
Wo Sie Bewertungen zu Maklern in Köln finden, wie Sie echte von gekauften unterscheiden und was die Stadt Köln über einen Makler verrät, das kein Portal zeigt.
Woran Sie einen seriösen Immobilienmakler in Köln erkennen: Erlaubnis, Maklervertrag, Provision, Ausweisprüfung und wie Sie Angaben bei der Stadt Köln prüfen.
Was den Wert einer Immobilie in Köln mindert oder erhöht: Lage und Bodenrichtwert, Zustand, Energie, Lasten, Lärm, Wasser und die Auskünfte der Stadt Köln.
Wie viel unter dem Angebotspreis wird in Köln verkauft? Was die Zahlen messen, warum der Abstand hier weit ist und wie Eigentümer den Abschlag klein halten.
Warum sich Ihre Immobilie in Köln nicht verkauft: Preis, Präsentation, Finanzierung der Käufer und Kölner Sonderfälle wie Erhaltungssatzungen, mit Diagnose.
Wie lange ein Immobilienverkauf in Köln dauert: alle Phasen bis zum Geldeingang, die gesetzlichen Fristen und wo Vorkaufsrecht und Verwalter Zeit kosten.
Wie lange die Abwicklung nach dem Notartermin in Köln dauert: Vormerkung, Vorkaufsrecht der Stadt, Kaufpreiszahlung, Übergabe und Umschreibung im Grundbuch.
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