Verkehrswert Immobilie berechnen?

Was jeder über den Verkehrswert Immobilie wissen sollte und wie Sie den Immobilienwert Ihres Eigentums herausfinden.

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Alles was Sie über den Verkehrswert der Immobilie wissen sollten

Sie haben einen Entschluss gefasst: Ihre Immobilie soll demnächst verkauft werden – und am liebsten möchten Sie den Prozess schnell, unkompliziert und vielleicht sogar ohne die Hilfe eines Maklers gestalten. Die Herausforderung: Bevor Eigentümer ihre Immobilie erfolgreich und zu ihrem Wunschpreis veräußern können, muss eine gründliche Vorbereitung her. Was für erfahrene Profis aus der Immobilienbranche zum Alltag gehört, fühlt sich für Eigentümer wie ein großer Stolperstein an – denn: Bei der Berechnung des korrekten Verkehrswerts handelt es sich um ein komplexes Verfahren. Dazu benötigen Sie die richtigen Unterlagen, fundiertes Know-how und im besten Fall die Unterstützung eines Profis. Wir klären auf, was Sie beim Thema Verkehrswert berücksichtigen müssen und welche Schritte nötig sind, um eine Immobilie erfolgreich zu verkaufen. 

Diese Informationen haben wir für Sie zusammengestellt:

Verkehrswert: Was ist das?

Verkaufswert vs. Marktwert – das ist der Unterschied

Wer legt den Verkehrswert einer Immobilie fest?

Verkehrswert ermitteln: Wie wird der Verkehrswert eines Hauses berechnet?

Welche Unterlagen benötige ich, um den Verkehrswert zu berechnen?

Was muss ich bei der Berechnung des Verkehrswerts beachten?

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Als kompetentes und erfahrenes Maklerunternehmen nehmen wir Ihnen diese gerne Arbeit ab. Ziel ist es, Ihren persönlichen Wunschpreis für Ihre Immobilie zu erzielen – und noch mehr: Wir berechnen nicht nur den Wert Ihres Eigentums, sondern zeigen auch auf, wie wir diesen weiter optimieren können.

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Mein Name ist Hakan Citak und ich blicke auf über 30 Jahre Erfahrung in der Immobilienbranche zurück.

Nach meinem Studium der Architektur und der Immobilienökonomie habe ich meine Berufung als Makler gefunden. Hier vereinigt sich alles, was mich seit meinem 3. Lebensjahr an Immobilien begeistert und mir Freude macht. 

Dabei bin ich stolz darauf, sagen zu können: „Ich bin Immobilienmakler“. 

Was mir nicht gefällt – wenn Immobilien unter Wert verkauft werden. Darum habe ich ein gelungenes Partnerschaftsmodell entwickelt, bei dem ich mit Eigentümern auf Augenhöhe zusammenarbeite, um das bestmögliche aus Ihrer Immobilie für Sie herauszuholen. Vornehmlich geht es mir darum Sie bei Ihrem Immobilienverkauf zu entlasten.  Ein Angebot, das ich zu Beginn unserer Geschäftsvereinbarung abgebe, steht – darauf können Sie sich verlassen.

Ich besitze selbst Immobilien und weiß, wie viel Arbeit und Herzblut dahinterstecken kann. Viele Erinnerungen sind damit verbunden und die Immobilie hat für uns zusätzlich einen ideellen Wert. Als Eigentümer investieren wir nicht nur Zeit, sondern auch ein Vermögen in unser Betongold. Müssten wir zum Schleuderpreis verkaufen – wäre das unfair und schmerzhaft. 

Bestimmt geht es Ihnen wie mir: Ich sehe keinen Grund, beim Immobilienverkauf Geld zu verschenken!

Seit 1991 bin ich in der Bau- und Immobilienbranche zu Hause. Damals habe ich als Zimmerer begonnen und in verschiedenen Bauunternehmen Baustellenluft geschnuppert. Weiter ging es mit meinem Studium der Architektur und danach dem Studium der Immobilienökonomie. Bis ich mich 2008 erfolgreich mit Citak Immobilien in meinem Traumberuf als Makler in Köln selbstständig machte. 

Seitdem hat sich viel getan: Über 630 zufriedene Eigentümer haben wir bis zum Verkauf Ihrer verschiedenen Immobilien in allen Lebenslagen begleitet. 

Mehrfach ausgezeichneter Profimakler

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Alles was Sie über den Verkehrswert Immobilie wissen müssen:

Verkehrswert: Was ist das?

Der Verkehrswert – auch Marktwert genannt – bezeichnet den aktuell am Immobilienmarkt erzielbaren und rechnerisch ermittelbaren Preis für Ihr Eigentum. So lautet die Verkehrswert-Definition nach Baugesetzbuch § 194. Demnach bezieht sich dieser ermittelbare Preis für Ihre Immobilie vor allem auf den „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“. 

Das bedeutet im Klartext: Sie bieten Ihre Immobilie auf dem freien Markt an, sodass jeder diese erwerben kann – und dafür kann ein Wert berechnet werden, der Ihnen eine realistische Prognose über den wahrscheinlich erzielbaren Preis gibt. Zum Vergleich: Der tatsächlich erzielbare Preis kann deutlich vom eigentlichen Verkehrswert abweichen, also höher oder viel niedriger ausfallen, wenn Sie Ihre Immobilie nur einem ausgewählten Kreis an Kaufinteressenten anbieten. Also: nicht im Rahmen des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs. Das können zum Beispiel Freunde oder Bekannte sein – oder es kann bei einer Zwangsversteigerung zutreffen. 

Tipp: Beachten Sie, dass es auch auf dem freien Markt zu Abweichungen kommen kann. In der Praxis ist dies häufig der Fall – was bei der professionellen Wertermittlung durch einen Makler jedoch besondere Chancen bietet. So kann zum Beispiel ein viel höherer Marktpreis realisiert werden, wenn Sie wissen, was Ihre Immobilie besonders macht und wie die Vermarktung korrekt erfolgt.

Verkaufswert vs. Marktwert – das ist der Unterschied

Was ist eigentlich das Besondere an den Begriffen Marktwert und Verkehrswert? Ganz einfach: Sie sorgen häufig für Verwirrung – grundsätzlich tragen Marktwert und Verkehrswert aber die gleiche Bedeutung. Es handelt sich also um ein Synonym. Um das zu bekräftigen, wurde der Begriff „Marktwert“ im § 194 Baugesetzbuch (BauGB) im Jahr 2004 hinter dem Wort „Verkehrswert“ in Klammern eingefügt.

Wer legt den Verkehrswert einer Immobilie fest?

Die Berechnung des Verkehrswerts Ihrer Immobilie gehört in die Hände eines Profis. Bei einer Zwangsversteigerung ist das zum Beispiel ein Gutachter, welcher ein Verkehrswertgutachten erstellt. Wenn Sie als Eigentümer Ihre Immobilie auf dem freien Markt anbieten, ist Ihr Makler der Experte. Bei diesem erfolgt nicht nur die Wertermittlung, sondern auch eine Analyse, um den Wert realistisch zu steigern. In der Theorie möchten Eigentümer diese Aufgabe jedoch nicht selten in die eigenen Hände nehmen – und das ist verständlich.

Was Sie vor einer eigenständigen Berechnung jedoch beachten müssen: Wird der Verkehrswert der Immobilie nicht professionell und korrekt berechnet, fahren Sie vielleicht große Verluste ein. Dies geschieht, wenn Sie den Wert zu tief ansetzen. Andersherum gilt: Fällt der Verkehrswert zu hoch aus, schreckt das potenzielle Käufer ab – und diese verlieren als Konsequenz das Interesse. Achten Sie deshalb immer auf eine gründliche Vorbereitung, wenn Sie als Eigentümer Ihre Immobilie ohne Makler veräußern.

Verkehrswert ermitteln: Wie wird der Verkehrswert eines Hauses berechnet?

Laut den Deutschen Wertermittlungsrichtlinien gibt es heute drei anerkannte Verfahren, mit dem Sie den Wert Ihrer Immobilie ermitteln: 

  1. Vergleichswertverfahren 
  2. Ertragswertverfahren
  3. Sachwertverfahren

Wichtig: Welches Verfahren sich eignet, hängt davon ab, welche Art von Immobilie Sie besitzen und wie diese genutzt wird.

Das Vergleichswertverfahren

Die Methode befindet sich bereits im Namen. Denn beim Vergleichswertverfahren ermitteln Sie den Wert Ihrer Immobilie auf Basis eines Vergleichs mit realen Daten, die von anderen Immobilien oder Grundstücken vorliegen. Sie stützen sich also auf vergleichbare Objekte, die bereits verkauft worden sind. Die Bedingung: Um das Vergleichswertverfahren anzuwenden, müssen immer genügend Daten vorliegen. Schwierig wird es zum Beispiel, wenn Sie eine Immobilie mit selten vorkommenden Merkmalen veräußern möchten – denn in diesem Fall fehlen vergleichbare Objekte. Verkaufen Sie hingegen eine Eigentumswohnung, sind meist ausreichend ähnliche Immobilien in der Vergangenheit verkauft worden; so liegen meist die örtlichen Referenzwerte zu Berechnung vor. 

Das Ertragswertverfahren

Wenn der Verkehrswert mit der Hilfe des Ertragswertverfahrens berechnet wird, so handelt es sich meist um ein Objekt, das vermietet ist oder gewerblich genutzt wird. Das Ziel dieser Methode: Es sollen die erzielbare Rendite berechnet werden. Deshalb spielt bei dieser Methode nicht der eigentlich materielle Wert die Hauptrolle, sondern der Gewinn, welcher aus dem vermieteten Objekt erzielt werden kann. 

Tipp: Sollten Sie Eigentümer eines Anlageobjekts sein, empfiehlt sich immer die Hilfe eines Maklers bei der Berechnung. Es handelt sich hierbei um ein komplexes Vorgehen, welches fachkundiger Expertise bedarf.

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren nutzen Sie, wenn es sich um eine selbst genutzte Immobilie handelt oder diese zum Beispiel frei steht. Dieses Verfahren ist besonders auch für kreditgebende Banken interessant, welche sich so Sicherheiten berechnen. Beim Sachwertverfahren ermitteln Sie den tatsächlichen Wert. Dieser setzt sich zusammen aus: 

-Bodenwert
-Gebäudewert
-Wert der Außenanlagen 

Auch hierbei gilt: Bei Unsicherheiten ist immer die Unterstützung eines Experten gefragt – denn nicht selten kommt es zu Fehlkalkulationen, die zu Verlusten oder Misserfolg führen.

Welche Unterlagen benötige ich, um den Verkehrswert zu berechnen?

Damit Sie für Ihre Immobilie den Verkehrswert ermitteln können, benötigen Sie einige Unterlagen: 

- Baubeschreibung
- Baupläne, Grundrisse, Schnitte
- Grundbuchauszug
- Lageplan sowie Flurkarte
- Energieausweis 
- Wohnflächenberechnung

 

Bei Wohneigentum: 

- Teilungserklärung
- Wohngeldabrechnungen und Wirtschaftspläne
- Beschlüsse aus den Eigentümerversammlungen (Protokoll)

Außerdem wichtig: Falls es Rechte Dritter und Lasten zu berücksichtigen gibt, müssen stets die dazugehörigen Urkunden vom Notar vorliegen. Das bedeutet auch: Alle Rechte, etwa Wohn- oder Wegerechte, die im Grundbuch stehen, gehören dazu.

Was muss ich bei der Berechnung des Verkehrswerts beachten?

Falls Sie den Verkehrswert berechnen, und das ohne Unterstützung durch einen Makler, ist eine gute Vorbereitung Pflicht. Beachten Sie dabei, dass es immer zu Abweichungen kommen kann – auch wenn alle notwendigen Dokumente vorliegen und Sie ein passendes Berechnungsverfahren auswählen. In der Praxis führt das häufig zu frustrierenden Ergebnissen aufseiten der Eigentümer. So fehlen beispielsweise die Interessenten für Ihre Immobilie, die bereit sind, Ihren Wunschpreis tatsächlich zu zahlen – oder Sie fahren finanzielle Verluste ein, weil Sie Ihr Eigentum unter Wert abgeben.

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