Alles was Sie über den Ertragswert Immobilie wissen sollten
Ob für ein Mehrfamilienhaus oder für eine Gewerbeimmobilie: Das Ertragswertverfahren ist das Mittel der Wahl für Eigentümer, welche mit ihrer Immobilie Einnahmen, also eine Rendite erzielen. Mit diesem Verfahren soll die Wirtschaftlichkeit der jeweiligen Immobilie berechnet werden. Heißt also: Mit Hilfe des Ertragswertverfahrens finden Sie heraus, wie die maximale Rendite eines Objekts aussehen kann. Das ist vor allem für Ihre Kaufinteressenten von großer Bedeutung – denn diese sind an einem Objekt interessiert, welches Sie zu den bestmöglichen Gewinnen verhilft. Grundsätzlich empfiehlt sich in solchen Fällen stets die Zusammenarbeit mit einem Fachmann, damit Sie ein korrektes Endergebnis erhalten.
Diese Informationen haben wir für Sie zusammengestellt:
Ertragswertverfahren Immobilien: Was bedeutet „Ertragswert Immobilie“?
Ertragswertmethode: Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
Wie wird der Ertragswert einer Immobilie berechnet?
Ertragswertverfahren Formel
Verkehrswertermittlung: Was ist der Unterschied zwischen Ertragswert und Verkehrswert?
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Als kompetentes und erfahrenes Maklerunternehmen nehmen wir Ihnen diese gerne Arbeit ab. Ziel ist es, Ihren persönlichen Wunschpreis für Ihre Immobilie zu erzielen – und noch mehr: Wir ermitteln nicht nur den Ertragswert Ihrer Immobilie, sondern optimieren diesen auch.
Mein Name ist Hakan Citak und ich blicke auf über 30 Jahre Erfahrung in der Immobilienbranche zurück.
Nach meinem Studium der Architektur und der Immobilienökonomie habe ich meine Berufung als Makler gefunden. Hier vereinigt sich alles, was mich seit meinem 3. Lebensjahr an Immobilien begeistert und mir Freude macht.
Dabei bin ich stolz darauf, sagen zu können: „Ich bin Immobilienmakler“.
Was mir nicht gefällt – wenn Immobilien unter Wert verkauft werden. Darum habe ich ein gelungenes Partnerschaftsmodell entwickelt, bei dem ich mit Eigentümern auf Augenhöhe zusammenarbeite, um das bestmögliche aus Ihrer Immobilie für Sie herauszuholen. Vornehmlich geht es mir darum Sie bei Ihrem Immobilienverkauf zu entlasten. Ein Angebot, das ich zu Beginn unserer Geschäftsvereinbarung abgebe, steht – darauf können Sie sich verlassen.
Ich besitze selbst Immobilien und weiß, wie viel Arbeit und Herzblut dahinterstecken kann. Viele Erinnerungen sind damit verbunden und die Immobilie hat für uns zusätzlich einen ideellen Wert. Als Eigentümer investieren wir nicht nur Zeit, sondern auch ein Vermögen in unser Betongold. Müssten wir zum Schleuderpreis verkaufen – wäre das unfair und schmerzhaft.
Bestimmt geht es Ihnen wie mir: Ich sehe keinen Grund, beim Immobilienverkauf Geld zu verschenken!
Seit 1991 bin ich in der Bau- und Immobilienbranche zu Hause. Damals habe ich als Zimmerer begonnen und in verschiedenen Bauunternehmen Baustellenluft geschnuppert. Weiter ging es mit meinem Studium der Architektur und danach dem Studium der Immobilienökonomie. Bis ich mich 2008 erfolgreich mit Citak Immobilien in meinem Traumberuf als Makler in Köln selbstständig machte.
Seitdem hat sich viel getan: Über 630 zufriedene Eigentümer haben wir bis zum Verkauf Ihrer verschiedenen Immobilien in allen Lebenslagen begleitet.
Unabhängig bestätigt: Unsere Auszeichnungen als Makler
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Das besondere an meiner Methode ist, dass es sich um einen ultimativen 360° Rundum-Sorglos Immobilienverkauf von A-Z handelt. Unsere Kunden müssen keinen Finger krumm machen und können sich entspannt zurücklehnen, denn wir übernehmen alles und finanzieren auch alles vor.
Wir stehen für faire Spielregeln und faire Zusammenarbeit
Im Rahmen unserer Maklertätigkeit ist unser Service der professionellen Immobilienbewertung für Sie kostenfrei. Sie tragen keinerlei Risiko und haben ein sofortiges Rücktrittsrecht, wenn Sie mit unserer Dienstleistung nicht zufrieden sein sollten. Im Falle eines Nichtverkaufs, fällt auch kein Honorar an.
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Alles was Sie über den Ertragswert Immobilie wissen müssen:
Ertragswertverfahren Immobilien: Was bedeutet „Ertragswert Immobilie“?
Sie sind Eigentümer einer Gewerbeimmobilie oder besitzen zum Beispiel ein Mehrparteienhaus, welches Sie vermieten? Oder Sie denken darüber nach, ein Renditeobjekt zu kaufen? Dann ist der Ertragswert wichtig – denn dieser zeigt Ihnen, mit welchen finanziellen Gewinnen Sie rechnen können. Auch in der Landwirtschaft ist vom „Ertrag nach der Erntesaison“ die Rede. Ernten Sie also die „reifen Früchte“ Ihrer Saat, und das in beispielsweise besonders hoher Menge, profitieren Sie von einem hohen Ertragswert. Kurzum: Der Ertragswert ist interessant, wenn es sich nicht um selbstgenutzte Immobilien handelt, sondern zum Beispiel um ein vermietetes Objekt.
Übrigens: Um den Ertragswert Immobilie korrekt zu ermitteln, gibt es ein bedeutendes Verfahren nach den Wertermittlungsrichtlinien: das Ertragswertverfahren, zu dem Sie im Folgenden mehr erfahren.
Ertragswertmethode: Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
Das Ertragswertverfahren gibt vor allem Kaufinteressenten eine wichtige Auskunft. Soll also zum Beispiel ein vermietetes Mehrfamilienhaus oder auch ein Gewerbeobjekt auf den Markt kommen, ist die Berechnung wichtig. Das Ziel für potenzielle Käufer: Am Ende soll der Marktwert einer Immobilie durch die Mieteinnahmen abgeleitet werden. Es geht beim Ertragswertverfahren also zunächst nicht um den reinen Wert einer Immobilie, sondern vor allem um die Einnahmen, die Sie hauptsächlich durch eine Vermietung erzielen.
Gut zu wissen über die „Ertragswertverfahren Definition“: Da es bei diesem Verfahren um die Berechnung des höchstmöglichen Ertrages durch vornehmlich Mieteinnahmen geht, unterscheidet sich diese Methode in einigen Punkten von den anderen beiden Verfahren für die Immobilienbewertung, die Sie als Vergleichswert- und Sachwertverfahren kennen.
Wie wird der Ertragswert einer Immobilie berechnet?
Zunächst sei gesagt: Wer den Ertragswert eines Renditeobjekts in Eigenregie herausfinden möchte, muss alle Einflussfaktoren berücksichtigen und dem Immobilienmarkt kennen. Manchmal kommt es zu groben Fehlkalkulationen, wenn wichtige Werte fehlen oder nicht korrekt eingebunden werden.
Unser Tipp: Sie möchten sich Komplikationen ersparen? Nehmen Sie bei Bedarf die Hilfe Ihres Maklers in Anspruch. Das gilt vor allem, wenn Sie Ihre Immobilie gewinnbringend verkaufen und Fehler vermeiden wollen, die in finanziellen Einbußen münden.
„Ertragswertverfahren Formel“
Eine wichtige Rolle bei der Ermittlung des Ertragswerts spielen:
Wichtiger Tipp: Vergessen Sie nicht, dass zum Beispiel Bauschäden und ähnliche Faktoren den Wert beeinflussen. Das bedeutet: Ziehen Sie diese als Differenz vom vorläufigen Ertragswert am Ende immer ab!
Nun wird es etwas komplexer. Gehen Sie bei der Berechnung des Ertragswerts folgendermaßen vor:
Jahresreinertrag: Ziehen Sie von der Miete für ein Jahr die Betriebskosten ab. Das heißt: Sie ziehen von Letzteres den sogenannten Jahresrohertrag ab. Bei dieser Berechnung werden grundsätzlich keine Nebenkosten berücksichtigt, weil hier die Umlegung auf den Mieter stattfindet.
Beachten Sie: Bei der Berechnung der Jahresmiete zählt nicht die im Moment tatsächlich erzielte Einnahme. Vielmehr geht es darum, ortsübliche Vergleichsmieten als Basis zu nutzen.
Bodenwert: Um den Bodenwert zu bestimmen, wird der sogenannte Bodenrichtwert mit dem Wert der Grundstücksfläche multipliziert. Liegt der Bodenwert vor, muss dieser multipliziert werden – und das mit dem sogenannten Liegenschaftszins. Ziehen Sie nun das Ergebnis (die Bodenwertverzinsung) vom Jahresreinertrag ab. Sie erhalten als Ergebnis den Gebäudereinertrag.
Gebäudereinertrag und Vervielfältiger: Jetzt kommt der sogenannte Ertragswertvervielfältiger (Formel: V = (qn-1) / (qn * i)) für die Berechnung der Rendite zum Einsatz. Diesen nutzen Sie, um den Ertragswert Ihres Gebäudes (ohne den Wert Ihres Bodens) zu erhalten. Der Vervielfältiger hat einfach erklärt zum Ziel, Auskunft darüber zu geben, in wie vielen Jahren sich der Immobilienkauf auszahlt. Das Ergebnis zeigt also vor allem, für „wie viele Jahresmieten“ der Käufer das Gebäude erwirbt.
V = (qn-1) / (qn * i):
V = Vervielfältiger
i = Liegenschaftszins
q = i+1
n = Restnutzungsdauer
Ertragswert (vorläufig) erhalten: Ziehen Sie nun das bisher ermittelte Ergebnis heran und fügen Sie den Bodenwert hinzu. Daraus ergibt sich anschließend der vorläufige Ertragswert.
Besonderheiten, die den Wert mindern, jetzt berücksichtigen: Der letzte Schritt ist wichtig, um ein korrektes Ergebnis zu erhalten. Gut zu wissen: Dieser Schritt erfolgt erst jetzt, weil es sich um zu berücksichtigende Werte handelt, die üblicherweise als vorübergehend gelten und deshalb nicht „regelmäßig“ sind.
Nun geht es darum, die individuellen Merkmale eines Objektes zu berücksichtigen, zu denen zum Beispiel vorhandene Bauschäden gehören. Beachten Sie weiter, Mietausfälle einzukalkulieren. Bedeutet: Falls es leerstehende Wohnungen in einem Mehrparteienhaus gibt, die nicht vermietet sind, gilt es, diesen Faktor zu berücksichtigen. Ziehen Sie diese Werte von dem vorläufigen Ergebnis des Ertragswertes ab.
Ertragswert Immobilie: Wenn Sie alles zusammengefasst haben, erhalten Sie anschließend das Ergebnis – Sie haben den Ertragswert der Immobilie erfolgreich berechnet.
Last but not least:
Prüfen Sie jeden einzelnen Berechnungsschritt gründlich.
Kontrollieren Sie das Ergebnis nach der Zusammenfassung der einzelnen Werte.
Beauftragen Sie im Idealfall einen Immobilienmakler mit der Arbeit.
Verkehrswertermittlung: Was ist der Unterschied zwischen Ertragswert und Verkehrswert?
Aus dem Ertragswert soll sich ableiten, wie es um den Verkehrswert der jeweiligen Immobilie steht. Oder anders: Damit Sie den Verkehrswert eines Renditeobjekts bestimmen können, benötigen Sie den Ertragswert.
Wenn von Verkehrswert die Rede ist, geht es grob gesagt um den aktuellen Wert einer Immobilie auf dem Markt, auch Marktwert genannt. Der Verkehrswert ist eine Schätzung. Er gibt an, zu welchem Preis die Immobilie mit großer Wahrscheinlichkeit an potenzielle Käufer übergeht.
Hinweis „Ertragswertverfahren Rechner“ und „Verkehrswert ermitteln“:
Praktische Tools vereinfachen heutzutage die Bestimmung des Verkehrswertes, indem diese wichtige Angaben zum Ertragswert errechnen. Dennoch gilt wie immer, eigens berechnete Ergebnisse durch einen Immobilienmakler überprüfen zu lassen.
Was muss ich beim Ertragswertverfahren beachten?
Unbedingt zu berücksichtigen, wenn Sie das Ertragswertverfahren anwenden: In der Regel schleichen sich bei der Anwendung dieser vergleichsweise komplexen Berechnung einige Fehler ein. Das gilt vor allem, wenn wichtige Angaben falsch eingeschätzt werden. Für erfahrene Immobilienprofis, zu denen vor allem Ihr Makler des Vertrauens gehört, gestaltet sich die Berechnung hingegen meist routinierter. Das bedeutet: Wer sich für den sicheren und häufig profitableren Weg entscheiden möchte, lässt sich fachkundig beraten – und kann sich entspannt zurücklehnen, bis das Ergebnis steht.
Unser Tipp: Nutzen Sie unseren kompetenten Service nicht nur, um den Ertragswert zu erfahren. Als erfahrene Immobilienmakler ist es auch unsere Stärke, das Wertsteigerungspotenzial Ihrer Immobilie zu erkennen. So profitieren Sie gleich zweifach: Wir nehmen Ihnen die Arbeit ab – und liefern praktische Optimierungsvorschläge dazu, damit Sie schon bald erfolgreich verkaufen.
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Stellen Sie sich bitte vor wie Sie sich während des Verkaufs zurücklehnen und nach Ihrem optimalen Immobilienverkauf über Ihre gewünschte finanzielle Flexibilität verfügen.
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