Immobiliengutachter?

Die zentrale Aufgabe eines Immobiliengutachters besteht darin, und das leiten Sie bereits von der Begrifflichkeit ab, eine Immobilie zu begutachten. Dieser soll anhand der Begutachtung den aktuellen Marktwert des Objekts oder des unbebauten Grundstücks ermitteln. Das bedeutet also: Wenn ein Immobiliengutachter Ihr Haus oder Ihre Wohnung unter die Lupe nimmt, geht es darum, herauszufinden, was Käufer tatsächlich für Ihre Immobilie zahlen würden. Schlussendlich geht es um die möglichst objektive Bewertung Ihres Eigentums – und wenn gerade kein Immobiliengutachter notwendig ist, kümmert sich Ihr Makler um die Wertermittlung.

Nach den Deutschen Wertermittlungsrichtlinien gibt es derzeit drei anerkannte Ermittlungsverfahren, um den Verkehrswert einer Immobilie festzulegen bzw. daraus abzuleiten:

- das Ertragswertverfahren

- das Sachwertverfahren

- das Vergleichswertverfahren

Was Sie wissen müssen: Jedes dieser Verfahren kann, je nach Art und Nutzung der Immobilie, Anwendung finden. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, sich aber beispielsweise nicht in einem Vermögensstreit mit Ex-Partner oder Miterben befinden oder sich bereits einig sind, benötigen Sie grundsätzlich keinen Immobiliengutachter. Denn: Im Falle eines Verkaufs wird der Wert Ihrer Immobilie direkt vom Makler ermittelt.

Ein öffentlich bestellter Gutachter wird für die Ermittlung des Verkehrswerts vor allem in Fällen benötigt, in denen der ermittelte Verkehrswert Ihrer Immobilie vor Gericht gültig sein soll. Es kann sich auch um behördliche Angelegenheiten handeln. Konkret geht es beispielsweise um folgende Fälle, die durch eine Begutachtung zu einem rechtsgültigen Ergebnis führen sollen:

- Zwangsversteigerungen

- Streitigkeiten in Bezug auf das Vermögen (z. B. Erbschaft, Scheidung)

- zur Vorlage beim Finanzamt

Gut zu wissen: Es gibt verschiedene Arten von Immobiliengutachtern, zum Beispiel Privatgutachter, auch „Parteigutachter“ genannt. Gerichtsfeste Wertgutachten werden üblicherweise von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt. Mehr dazu im folgenden Abschnitt.

Zunächst: Vielleicht fragen Sie sich, ob es einen Unterschied zwischen den Begriffen „Gutachter“ und „Sachverständiger“ gibt. Das führt nicht selten zu Missverständnissen. Die gute Nachricht ist, dass die Verwendung in der Regel synonym erfolgen kann. Oder genauer: Während öffentliche Gerichte häufig den Begriff des Sachverständigen verwenden, ist es im Privatgebrauch etwas üblicher, das Wort Gutachter zu benutzen.

Grundsätzlich gibt es zwei verschiedene Arten von Gutachtern, die in diesem Zusammenhang häufig von Relevanz sind:

1. Privatgutachter
2. Öffentlich bestellte Gutachter

Ein privater Gutachter wird nicht von einem Gericht beauftragt, sondern zum Beispiel von Ihnen selbst, wenn Sie sich in einem Vermögensstreit befinden. Um eine außergerichtliche Einigung zu finden, kann das Privatgutachten so als Basis für eine Lösung dienen, mit der die beteiligten Parteien zufrieden sind. Bedenken Sie dabei: Das ist natürlich nicht immer möglich – beispielsweise, wenn die Gegenseite das Gutachten nicht anerkennen möchte.

Der öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter besitzt ein IHK-Zertifikat und handelt im Auftrag der Gerichte. Heißt vereinfacht gesagt: Dieser bewertet die Immobilie mit seinem Fachwissen so, dass die Bewertung gerichtsfest und gleichfalls faktisch gut nachvollziehbar ist. Das ist vor allem notwendig, wenn Sie keine außergerichtliche Einigung finden konnten, zum Beispiel als Teil einer Erbengemeinschaft oder bei einer Scheidung. Aber auch im Zuge einer Zwangsversteigerung erstellt ein vom Gericht bestellter Sachverständiger ein Verkehrswertgutachten.

Gut zu wissen: Zu den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen gehören auch die sogenannten „staatlich anerkannten“ Sachverständigen. Diese besitzen nicht nur eine Zertifizierung der IHK, sondern arbeiten mit Behörden und Ämtern zusammen. Und wichtig: Sie werden von den Landesbehörden beaufsichtigt. Somit handelt es sich hier um eine besondere Form – denn die Gutachten eines staatlich anerkannten Sachverständigen gelten vor Gerichten, Behörden, Ämtern und Institutionen.

Ein Tipp vorweg, wenn es um die „Gutachter Immobilien Kosten“ geht: Wenn Sie einen Gutachter selbstständig beauftragen möchten, weisen wir auf die Tatsache hin, dass es sich bei „Immobiliengutachter“ nicht um eine geschützte Berufsbezeichnung handelt. Die Kosten können variieren, denn seit 2009 existiert keine gesetzliche Gebührenordnung. Umso bedeutender ist eine Überprüfung der individuellen Qualifikation. Lassen Sie sich diesbezüglich Tätigkeitsnachweise zeigen. Klären Sie vor der Beauftragung außerdem die Kostenfrage. So vermeiden Sie Missverständnisse, die tief in die Tasche greifen lassen.

Wie teuer ein Gutachten wird, hängt zum Beispiel von der Form des Gutachtens ab:

- Kurzgutachten: oft um die 500 Euro
- umfangreiches Wertgutachten: abhängig vom Verkehrswert (0,5 bis 1,5 Prozent des Immobilienwerts)

Übrigens: Es zählt stets das Bestellerprinzip. Das heißt, wenn Sie vor dem Verkauf Ihres Hauses einen Immobiliengutachter beauftragen, zahlen Sie die Rechnung – oder andersherum. Tipp: Sollten Sie uns als Makler mit dem Verkauf beauftragen, erstellen wir ohnehin eine Immobilienbewertung für Sie. Dann ist, wenn es nicht gerade um eine gerichtliche Angelegenheit geht und alle Beteiligten sich einig sind

Sollten Sie sich für einen Gutachter entscheiden, um den Verkehrswert Ihrer Immobilie zu erfahren, müssen Sie folgende Punkte bzgl. des Ablaufs beachten:

1. Gutachtervertrag: Zunächst gilt es, die Kosten- und Rahmenbedingungen mit dem Immobiliengutachter zu klären. Hierfür unterschreiben Auftraggeber und Auftragnehmer – also Sie und Ihr Gutachter – einen Vertrag. Der Vertrag beinhaltet verschiedene Punkte, zum Beispiel das Honorar (und Nebenkosten), Zahlungsvereinbarungen und den Zweck des Gutachtens.
   
   
2. Unterlagen: Um die Immobilie korrekt zu bewerten und ein schriftliches Gutachten zu erstellen, benötigt Ihr Gutachter einige Unterlagen von Ihnen. Wichtig sind vor allem Grundbuch- und Flurkartenauszug, außerdem auch eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis.
   
   
3. Ortsbesichtigung: Wichtig ist die persönliche Begutachtung. Das heißt, dass Ihr Gutachter sich das zu bewertende Objekt anschauen muss. Wenn es sich um ein vermietetes Haus oder eine vermietet Wohnung handelt, sollten Mieter immer rechtzeitig informiert werden, damit es zu einer einvernehmlichen Termineinigung kommt.

Falls Sie als Eigentümer Ihre Wohnung oder Ihr Haus auf dem freien Markt verkaufen möchten, ist Ihr Makler die richtige Anlaufstelle für Sie. Denn: Wie Sie nun wissen, ist nicht immer ein Immobiliengutachter notwendig. Das gilt in erster Linie für Fälle, in denen Sie kein offizielles Wertgutachten für gerichtliche Zwecke brauchen.

Im Zuge der Beauftragung werden wir nicht nur Ihre Immobilie bewerten, sondern Ihnen auch die weiteren Hürden abnehmen – denn die Vermarktung und der erfolgreiche Verkauf sind Aufgaben des Maklers, nicht aber die eines Gutachters. Unser Tipp: Falls Sie einen Gutachter benötigen, werden wir Ihnen bei Bedarf passende Kontakte empfehlen. Im Idealfall sind sich jedoch alle Parteien einig – denn so sparen Sie sich die Kosten für einen Gutachter.