Warum verkauft sich meine Immobilie in Köln nicht?
Warum sich Ihre Immobilie in Köln nicht verkauft: Preis, Präsentation, Finanzierung der Käufer und Kölner Sonderfälle wie Erhaltungssatzungen, mit Diagnose.
Kurzantwort: Wenn sich Ihre Immobilie in Köln nicht verkauft, liegt es selten daran, dass es keine Käufer gibt: Der Gutachterausschuss hat für das Jahr 2025 rund 7.800 Kaufverträge registriert. Meist passt das Angebot an einer bestimmten Stelle nicht zu den Käufern, die es tatsächlich bezahlen können — beim Preis, bei der Darstellung, bei der Finanzierbarkeit oder bei einer rechtlichen Hürde, die erst spät sichtbar wird. Welche Stelle es ist, verrät die Reaktion des Marktes: Wo die Interessenten abspringen, liegt die Ursache. In Köln kommt hinzu, dass sich die Teilmärkte stark unterscheiden und dass in einigen Stadtteilen Satzungen gelten, die den Kreis der Käufer verkleinern.
Typische Ursache: ein Angebotspreis, der sich an Portalpreisen oder an einem Kölner Durchschnitt orientiert statt an vergleichbaren Kaufpreisen
Diagnose: Wo Interessenten abspringen — vor der Anfrage, vor der Besichtigung, nach der Besichtigung oder vor dem Notar — zeigt die Ursache
Kölner Besonderheit: Die Preisentwicklung war zuletzt uneinheitlich; rechtsrheinisch zogen Hauspreise stärker an als linksrheinisch, in einzelnen Teilbereichen gingen sie zurück
Oft übersehen: In Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung brauchen Käufer für Modernisierungen eine Genehmigung, und beim Verkauf von Wohngebäuden hat die Stadt ein Vorkaufsrecht
Finanzierung: Die Bank des Käufers finanziert auf Grundlage ihrer eigenen Bewertung, nicht Ihres Angebotspreises
Preissenkungen: Jede Senkung spricht eine andere Käuferschicht an — eine durchdachte Korrektur wirkt anders als mehrere kleine
Ab wann gilt eine Immobilie als „schwer verkäuflich"?
Eine feste Frist gibt es nicht. Wie lange ein Verkauf in Köln dauert, hängt von Objektart, Preissegment und Teilmarkt ab; eine Eigentumswohnung in zentraler Lage findet ihren Käufer anders als ein sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus am Stadtrand. Belastbarer als eine Monatszahl ist deshalb ein anderes Signal: ob die Reaktion des Marktes in den ersten Wochen zu dem passt, was Sie erwartet haben. Mit welchen Phasen Sie insgesamt rechnen sollten, lesen Sie unter Wie lange ein Immobilienverkauf in Köln dauert.
Kommen in den ersten Wochen nach Veröffentlichung kaum Anfragen, ist das bereits ein Befund. Der Zeitraum unmittelbar nach dem Start ist der, in dem Ihre Anzeige für Suchende neu ist und die meiste Aufmerksamkeit bekommt. Wer diesen Moment mit einem falschen Preis oder schwachen Bildern verbraucht, holt ihn nicht ohne Weiteres zurück. Je länger ein Objekt danach unverändert online steht, desto eher fragen sich Interessenten, was mit ihm nicht stimmt — und desto stärker wird die Standzeit selbst zum Verhandlungsargument gegen Sie.
An welcher Stelle springen Ihre Interessenten ab?
Die wichtigste Frage ist nicht „warum", sondern „wo". Jede Stufe des Verkaufs hat ihre eigenen typischen Ursachen, und wer die Stufe kennt, muss nicht auf Verdacht an allem gleichzeitig drehen.
Was Sie beobachten
Wahrscheinliche Ursache
Was zuerst zu prüfen ist
Anzeige wird gesehen, aber kaum angefragt
Preis passt nicht zum Gegenwert, Bilder oder Titel überzeugen nicht
Preis gegen vergleichbare Kaufpreise, Fotos, erste Zeile des Exposés
Anfragen, aber kaum Besichtigungen
Exposé weckt Erwartungen, die Unterlagen oder Antworten nicht halten
Vollständigkeit der Unterlagen, Reaktionszeit, Energiekennwerte
Besichtigungen, aber keine Angebote
Objekt wirkt vor Ort schwächer als im Exposé, Sanierungsbedarf unklar
Zustand, Präsentation, offene Fragen zu Kosten
Angebote, aber kein Abschluss
Finanzierung trägt nicht, rechtliche Hürde taucht spät auf
Was wir in der Praxis beobachten: Eigentümer reagieren auf ausbleibende Käufer häufig zuerst mit dem Preis, auch wenn das Problem an einer anderen Stelle sitzt. Wer viele Besichtigungen hat, aber kein Angebot, hat selten ein reines Preisproblem — und wer Angebote bekommt, die dann vor dem Notar platzen, schon gar nicht.
Ist der Preis zu hoch — und warum hilft ein Kölner Durchschnittswert nicht weiter?
Häufig ist der Angebotspreis die Ursache. Der Grund ist dann selten Gier, sondern eine falsche Vergleichsgröße. Für Köln ist ein stadtweiter Mittelwert besonders irreführend, weil die Stadt keinen einheitlichen Markt hat.
Der Grundstücksmarktbericht 2026 des Kölner Gutachterausschusses beschreibt das ausdrücklich: Die Entwicklung innerhalb des Stadtgebiets war heterogen, in einigen Teilbereichen gingen die Kaufpreise sogar zurück. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern haben die Immobilienrichtwerte rechtsrheinisch zuletzt stärker zugelegt als linksrheinisch, wobei der Gutachterausschuss Deutz der linksrheinischen Gruppe zurechnet (Stichtag 1. Januar 2026) — wer in Deutz verkauft, sollte sich also an der linksrheinischen Entwicklung messen, nicht an der seiner rechtsrheinischen Nachbarn. Wer in Mülheim oder Kalk verkauft und sich an einer Entwicklung orientiert, die für die Gesamtstadt gemeldet wird, rechnet mit einem Mittel aus Teilmärkten, die sich in verschiedene Richtungen bewegt haben. Dasselbe gilt umgekehrt für ein Haus auf der linken Rheinseite, dessen Preis an rechtsrheinischen Zuwächsen ausgerichtet wird.
Noch deutlicher wird der Unterschied beim Grund und Boden. Nach der Bodenwertübersicht des Grundstücksmarktberichts liegt der Bodenwert beim freistehenden Einfamilienhaus in Köln zwischen guter und mäßiger Lage um ein Mehrfaches auseinander, beim Geschosswohnungsbau dagegen liegen die Lagen nah beieinander. Für Sie heißt das: Wer eine Eigentumswohnung verkauft, ist mit einem Mittelwert näher an der Wirklichkeit als jemand, der ein Haus verkauft. Beim Haus entscheidet die einzelne Bodenrichtwertzone über die Aussage, und eine Abweichung vom Durchschnitt ist dort die Regel.
Welche Preisstrategie daraus folgt — und warum ein überhöhter Start den Endpreis eher senkt als hebt — haben wir im Beitrag zu Angebotspreis und Verkaufspreis beschrieben; wie weit Kaufpreise in Köln unter dem Angebotspreis liegen, lesen Sie unter Verkauf unter Angebotspreis in Köln.
Warum Portalpreise und Bodenrichtwert in die Irre führen
Die meisten Verkäufer bilden ihren Preis aus zwei Quellen, die beide etwas anderes messen, als sie vermuten.
Die erste sind Angebotspreise auf Immobilienportalen. Sie zeigen, was andere Eigentümer verlangen, nicht, was Käufer bezahlt haben. Was tatsächlich gezahlt wurde, sammelt der Gutachterausschuss in seiner Kaufpreissammlung, denn nach § 195 Baugesetzbuch geht jeder beurkundete Grundstückskaufvertrag dort in Abschrift ein. Ein Objekt, das seit Monaten zum gleichen Preis online steht, taucht in den Portalen weiter als Vergleich auf — obwohl es zu diesem Preis gerade nicht verkauft wurde. Wer sich daran orientiert, übernimmt den Fehler eines anderen.
Die zweite ist der Bodenrichtwert, und an ihm hängt ein verbreiteter Irrtum: dass er den Marktwert einer Immobilie oder wenigstens des Grundstücks zuverlässig anzeige. Der Kölner Gutachterausschuss definiert ihn als durchschnittlichen Lagewert für den Boden innerhalb einer Zone mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Innerhalb einer Zone können die lagebedingten Unterschiede bis zu 30 Prozent betragen. Er sagt also nichts über das Gebäude, nichts über dessen Zustand und nur im Durchschnitt etwas über Ihr Grundstück. Ihren Bodenrichtwert können Sie kostenfrei im Landesportal BORIS.NRW abrufen; als Ausgangspunkt taugt er, als Preis nicht.
Auch in Eigentümer-Foren wird häufig beschrieben, wie schwer es fällt, die eigene Immobilie als Wirtschaftsgut zu sehen und nicht als Lebenswerk. Das ist nachvollziehbar, aber der Käufer bezahlt die Erinnerungen nicht mit. Je größer der emotionale Anteil an einer Preisvorstellung, desto schwerer fällt das sachliche Gespräch darüber — und desto wichtiger ist eine Bewertung von außen.
Liegt es an der Präsentation?
Wenn Ihre Anzeige gesehen, aber kaum angefragt wird, und der Preis zu vergleichbaren Kaufpreisen passt, liegt die Ursache meist in der Darstellung. Suchende entscheiden in Sekunden, ob sie ein Exposé öffnen. Dunkle, schiefe oder vollgestellte Fotos, ein Titel ohne Information und ein Text, der Allgemeinplätze aneinanderreiht, verlieren diese Entscheidung — unabhängig davon, wie gut die Immobilie ist.
Drei Punkte entscheiden dabei mehr als alles andere: Bilder bei Tageslicht und mit aufgeräumten Räumen, ein Grundriss, der die Aufteilung auf einen Blick zeigt, und ein Text, der die Fragen beantwortet, die ein Käufer zuerst stellt — Zustand, laufende Kosten, Energiekennwerte, Stellplatz. Bei leerstehenden oder schwer vorstellbaren Räumen kann Home Staging helfen, weil leere Räume auf Fotos kleiner wirken, als sie sind.
Ein Fehler, der leicht übersehen wird: Das Exposé verspricht mehr, als die Besichtigung hält. Dann kommen zwar Anfragen und Termine, aber keine Angebote, weil der Eindruck vor Ort kippt. Eine ehrliche Darstellung mit benannten Schwächen bringt weniger, aber passendere Interessenten.
Welche Rolle spielen Energieausweis und Zustand?
Die Energiekennwerte stehen heute in der Anzeige, bevor ein Interessent überhaupt anfragt. Nach § 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) muss eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt, unter anderem die Art des Ausweises, den Endenergiekennwert, den wesentlichen Energieträger der Heizung, bei Wohngebäuden das Baujahr und die Energieeffizienzklasse enthalten. Verantwortlich ist, wer die Veröffentlichung der Anzeige verantwortet, also etwa der Verkäufer oder der Makler.
Die Konsequenz: Ein Haus mit schlechter Effizienzklasse wird nicht erst bei der Besichtigung bewertet, sondern schon beim Durchsehen der Suchergebnisse. Käufer rechnen den Sanierungsbedarf heute mit ein und tun das oft großzügiger, als es nötig wäre, wenn keine Zahlen dazu vorliegen. Wer weiß, was eine Heizungserneuerung oder Dämmung an seinem Objekt ungefähr kostet, und diese Einschätzung mitliefert, nimmt dem Käufer die Unsicherheit, die er sonst als Abschlag einpreist.
Ob sich eine Sanierung vor dem Verkauf lohnt, ist eine eigene Rechnung. Viele Eigentümer beschäftigt die Sorge, dass eine energetische Sanierung mehr kostet, als sie im Kaufpreis zurückbringt — und genau das ist ohne Prüfung im Einzelfall offen. Wer sie erwägt, sollte die Kosten vorher gegen den erzielbaren Mehrpreis halten.
Fehlen Unterlagen, die Käufer und Bank brauchen?
Wenn Anfragen kommen, aber die Interessenten nach den ersten Rückfragen verstummen, sind oft die Unterlagen die Ursache. Ein Käufer kann nicht kaufen, was er nicht prüfen kann, und seine Bank finanziert nicht, was sie nicht bewerten kann. Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und bei Eigentumswohnungen die Papiere der Hausverwaltung gehören vor die erste Anzeige, nicht in die Nachlieferung.
Das gilt besonders für Kaufinteressenten mit Finanzierung: Zwischen der ersten Anfrage und der Kreditzusage liegt eine Frist, in der der Käufer seiner Bank Unterlagen liefern muss, die er nur von Ihnen bekommen kann. Jeder Tag Verzögerung ist ein Tag, an dem er ein anderes Objekt findet. Welche Unterlagen beim Verkauf einer Wohnung zwingend sind und welche nur von der Verwaltung kommen, haben wir in unserem Beitrag zu den Unterlagen für den Wohnungsverkauf in Köln zusammengestellt.
Warum platzen Angebote, bevor es zum Notar geht?
Wenn Sie Angebote bekommen, aber keinen Abschluss, liegt das Problem fast immer bei der Finanzierung des Käufers oder bei einer rechtlichen Hürde.
Bei der Finanzierung gilt: Die Bank des Käufers bewertet Ihre Immobilie selbst und finanziert auf Grundlage ihres eigenen Werts, nicht Ihres Angebotspreises. Liegt dieser Wert darunter, muss der Käufer die Lücke aus Eigenkapital schließen — oder er kann nicht kaufen. Auch in Eigentümer-Foren wird häufig beschrieben, dass ein niedriges Erstangebot nicht als Taktik gemeint war, sondern die Grenze dessen markierte, was der Käufer finanzieren konnte. Fragen Sie deshalb nach, bevor Sie ein solches Angebot abtun: Ein Käufer mit belastbarer Finanzierung knapp unter Ihrer Vorstellung kann mehr wert sein als ein höheres Angebot ohne.
Hinzu kommt der Unterschied zwischen vorläufiger und endgültiger Zusage. Eine Finanzierungsbestätigung zu Beginn der Gespräche zeigt, dass der Käufer grundsätzlich finanzieren kann; belastbar wird sie erst, wenn die Bank das konkrete Objekt geprüft hat. Was eine Finanzierungsbestätigung leistet und was nicht, haben wir gesondert erläutert. Die allgemeine Zinsentwicklung spielt dabei eine Rolle, weil sie das Budget der Käufer bestimmt — sie erklärt aber nicht, warum ein vergleichbares Objekt in derselben Straße verkauft wird und Ihres nicht.
Bei Eigentumswohnungen kommt ein Punkt hinzu, der den Verkauf blockieren kann, obwohl Käufer und Verkäufer sich einig sind: die Verwalterzustimmung. Ist in der Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 des Wohnungseigentumsgesetzes vereinbart, ist der Kaufvertrag unwirksam, solange die Zustimmung fehlt. Auch in Foren wird häufig beschrieben, wie ein Verkauf an einer Zustimmung hängen bleibt, die schlicht nicht rechtzeitig kommt. Wer die Teilungserklärung vor der Vermarktung auf diesen Punkt hin liest, verliert später keinen Käufer daran.
Kölner Besonderheit: Was bedeutet eine Soziale Erhaltungssatzung für Ihren Verkauf?
In einigen Kölner Stadtteilen gilt eine Soziale Erhaltungssatzung, und sie verändert, wer Ihre Immobilie kaufen kann. Geltende Satzungsgebiete sind nach Angaben der Stadt Köln das Severinsviertel in der Altstadt-Süd, Ehrenfeld Ost und Mülheim Süd-West. Für Kalk Mitte hat der Rat nach Angaben der Stadt im Oktober 2026 eine weitere Satzung beschlossen; in der Gebietskarte wird das Gebiet bisher als Aufstellungsgebiet geführt. Zwei frühere Gebiete, Neustadt Süd-West und die Stegerwaldsiedlung in Mülheim, sind aufgehoben. Die Liste ändert sich also; maßgeblich ist der Stand zum Zeitpunkt Ihres Verkaufs, nicht der dieses Beitrags (Stand Oktober 2026).
In diesen Gebieten brauchen Rückbau, Änderung, Modernisierung und Nutzungsänderung von Wohngebäuden eine zusätzliche erhaltungsrechtliche Genehmigung — auch dann, wenn das Vorhaben nach der Bauordnung NRW genehmigungsfrei wäre. Ohne Genehmigung droht ein Bußgeld von bis zu 30.000 Euro. Im Gebiet eines Aufstellungsbeschlusses kann die Stadt beantragte Vorhaben bis zu zwölf Monate zurückstellen. Genehmigungsfähig sind in der Regel der zeitgemäße Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung und energetische Mindestanforderungen wie der Tausch eines alten Heizkessels; reine Instandsetzung bleibt genehmigungsfrei.
Für Ihren Verkauf hat das eine klare Folge: Ein Käufer, der Wohnungen zusammenlegen, aufwendig modernisieren oder umnutzen will, kann sein Vorhaben in diesen Gebieten nicht ohne Weiteres umsetzen. Gerade bei Mehrfamilienhäusern in Ehrenfeld Ost oder Mülheim Süd-West schrumpft damit der Kreis der Käufer, die mit einer Aufwertung kalkulieren — und deren Kalkulation den Preis getragen hätte. Wer den Preis eines solchen Hauses an Verkäufen außerhalb des Satzungsgebiets ausrichtet, setzt ihn zu hoch an.
Hinzu kommt beim Verkauf eines Wohngebäudes im Satzungsgebiet das Vorkaufsrecht der Stadt. Sie kann es ausüben, wenn das Wohl der Allgemeinheit es rechtfertigt; Voraussetzung ist ein wirksam geschlossener Kaufvertrag. Der Käufer kann die Ausübung abwenden, indem er sich gegenüber der Stadt verpflichtet, das Grundstück entsprechend den Zielen der Satzung zu nutzen. Für einen Käufer bedeutet das zusätzliche Prüfung und Wartezeit, für Sie einen längeren Weg bis zur Kaufpreiszahlung. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung greift dieses Vorkaufsrecht nicht, weil das Baugesetzbuch es für Rechte nach dem Wohnungseigentumsgesetz ausschließt — die Genehmigungspflicht für bauliche Änderungen am Gebäude bleibt aber bestehen.
Ob Ihr Grundstück betroffen ist, können Sie in der interaktiven Gebietskarte der Stadt Köln prüfen. Welche Maßnahmen genehmigt werden, beantwortet die Stadt in ihren Antworten auf häufige Fragen zur Satzung; beide Seiten sind unten in den Quellen verlinkt.
Welche rechtlichen Hürden schrecken Käufer in Köln sonst ab?
Neben der Erhaltungssatzung gibt es weitere Umstände, die einen Käufer zögern lassen, weil er sie nicht einschätzen kann: ein Denkmaleintrag, ein Sanierungsgebiet, Baulasten oder ein Altlastenverdacht. In Köln stehen nach Angaben der Stadt etwa 9.000 Denkmäler unter Schutz; Veränderungen daran bedürfen der Erlaubnis der Unteren Denkmalbehörde. Für einen Käufer, der umbauen will, ist das eine zusätzliche Genehmigungsebene, die er vor dem Kauf einschätzen möchte. Was beim Verkauf eines Baudenkmals hinzukommt, haben wir im Beitrag zum Verkauf einer denkmalgeschützten Immobilie in Köln beschrieben.
Für all diese Fragen gibt es in Köln einen gebündelten Weg: den Auszug aus dem örtlichen Bau- und Planungsrecht. Die Stadt fasst darin grundstücksbezogen zusammen, was gilt — Bebauungspläne, örtliche Satzungen, Sanierungsgebiete, Denkmal- und Schutzausweisungen, vermutete Bodenbelastungen und Baulasten. Die umfassende Grundstücksinformation ohne Baulastattest und Lageplan kostet 81 Euro (Stand Oktober 2026). Wer ihn vor der Vermarktung einholt, beantwortet die Fragen eines Käufers, bevor sie zum Grund für einen Rückzieher werden. Ein Käufer, der eine offene Frage selbst klären muss, rechnet sie als Risiko in seinen Preis ein — oder kauft woanders.
Warum mehrere kleine Preissenkungen mehr schaden als eine durchdachte Korrektur
Ist der Preis tatsächlich zu hoch, liegt die Versuchung nahe, ihn in kleinen Schritten zu senken. Genau das wirkt oft gegen Sie. Jede Senkung ist für Suchende sichtbar und erzählt eine Geschichte: Hier steht jemand unter Druck, und es geht vielleicht noch weiter runter. Wer zum dritten Mal senkt, verhandelt nicht mehr über den Wert, sondern über die Standzeit.
Es gibt einen zweiten Effekt: Mit jeder Preisstufe erreicht die Anzeige eine andere Käuferschicht. Was andere Eigentümer berichten: Es melden sich Interessenten, die oberhalb ihres Budgets besichtigen und dann abspringen. Senkt man in kleinen Schritten, bleibt man womöglich lange in einem Bereich, in dem solche Interessenten anfragen, aber nicht kaufen können. Senkt man später stark, landet man bei einer deutlich preissensibleren Käuferschicht als ursprünglich gewollt — und verhandelt mit Menschen, die jede Schwäche des Objekts in Abzug bringen.
Die Konsequenz: Wenn ein Preis falsch war, ist eine einzige, begründete Korrektur auf ein Niveau, das zu vergleichbaren Kaufpreisen passt, meist besser als eine Treppe kleiner Schritte. Begründet heißt: mit einer aktuellen Bewertung, die Sie Interessenten auch zeigen können. Typische Stolperstellen rund um Preis und Vermarktung haben wir unter Fehler beim Immobilienverkauf zusammengefasst.
Was können Sie jetzt konkret tun?
Die richtige Reihenfolge beginnt mit der Diagnose und endet mit dem Preis — nicht umgekehrt.
Stufe bestimmen: Wo springen Interessenten ab? Zahlen aus dem Portal zu Aufrufen, Anfragen und Besichtigungen geben darauf eine Antwort.
Vergleichsbasis prüfen: Ist der Preis an Kaufpreisen ausgerichtet oder an Angebotspreisen, an Ihrem Teilmarkt oder am Kölner Durchschnitt?
Unterlagen und Auskünfte vervollständigen: Energieausweis, Grundrisse, Wohnfläche, bei Wohnungen die Papiere der Verwaltung, bei Häusern den Auszug zum Bau- und Planungsrecht.
Präsentation erneuern: neue Fotos, ehrlicher Text, Grundriss, Antworten auf die Fragen, die Interessenten bisher gestellt haben.
Erst dann über den Preis entscheiden — einmal und begründet.
Neustart erwägen: Eine Immobilie, die lange unverändert online stand, kann nach einer Pause mit neuer Darstellung wieder wie ein neues Angebot wahrgenommen werden. Ohne geänderten Inhalt bringt die Pause allein wenig.
Haben Sie einen Makler beauftragt und tut sich nichts, lohnt ein Blick in den Vertrag: Laufzeit, Kündigungsfrist und die Frage, ob es sich um einen Alleinauftrag handelt, bestimmen, wann Sie wechseln können. Was in einem Maklervertrag üblicherweise geregelt ist, lesen Sie dort. Wie wir einen Verkauf für Eigentümer in Köln aufbauen, beschreiben wir auf unserer Seite zum Immobilienverkauf in Köln; einen Überblick über die Kölner Stadtbezirke finden Sie auf unserer Regionenseite für Köln.
Köln ist für Verkäufer nicht ein Markt, sondern viele nebeneinander, und wer seinen Preis aus einem Stadtdurchschnitt ableitet, vergleicht sich mit Häusern, die mit seinem wenig zu tun haben. In den Gebieten mit Erhaltungssatzung etwa kaufen andere Menschen mit anderen Plänen als ein paar Straßen weiter. Wenn eine Immobilie nicht verkauft wird, schauen wir deshalb zuerst, an welcher Stelle die Interessenten abspringen, und reden erst danach über den Preis.
Hakan Citak, Inhaber, Citak Immobilien e.K.
Häufige Fragen
Wie lange dauert es, eine Immobilie in Köln zu verkaufen?
Eine allgemeingültige Dauer gibt es nicht. Sie hängt von Objektart, Preissegment und Teilmarkt ab, und Köln besteht aus vielen Teilmärkten, die sich zuletzt unterschiedlich entwickelt haben. Aussagekräftiger als eine Monatszahl ist die Reaktion in den ersten Wochen nach Veröffentlichung: Kommen dann kaum Anfragen, stimmt etwas am Angebot nicht.
Soll ich den Preis senken, wenn sich meine Immobilie nicht verkauft?
Erst nach einer Diagnose. Liegt das Problem bei Präsentation, Unterlagen oder Finanzierung der Käufer, hilft eine Preissenkung nicht. Ist der Preis tatsächlich zu hoch, wirkt eine einzige, mit einer aktuellen Bewertung begründete Korrektur meist besser als mehrere kleine Schritte, weil jede sichtbare Senkung die Verhandlungsposition schwächt.
Was tun, wenn sich das Haus nicht verkauft?
Bestimmen Sie zuerst, an welcher Stelle Interessenten abspringen: vor der Anfrage, vor der Besichtigung, nach der Besichtigung oder vor dem Notar. Dann prüfen Sie die Vergleichsbasis Ihres Preises, vervollständigen Unterlagen und Auskünfte, erneuern die Präsentation und entscheiden erst danach über den Preis. Bei Häusern in Köln gehört dazu der Auszug aus dem örtlichen Bau- und Planungsrecht.
Muss der Energieausweis schon in der Immobilienanzeige stehen?
Liegt beim Aufgeben einer Anzeige in kommerziellen Medien ein Energieausweis vor, muss die Anzeige nach § 87 GModG Pflichtangaben enthalten: Art des Ausweises, Endenergiekennwert, wesentlicher Energieträger der Heizung sowie bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse. Verantwortlich ist, wer die Veröffentlichung der Anzeige verantwortet, etwa Verkäufer oder Makler.
Hat die Stadt Köln beim Hausverkauf ein Vorkaufsrecht?
In Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung kann die Stadt Köln beim Verkauf von Wohngebäuden ein Vorkaufsrecht ausüben, wenn das Wohl der Allgemeinheit es rechtfertigt. Der Käufer kann es abwenden, indem er sich verpflichtet, das Grundstück entsprechend den Zielen der Satzung zu nutzen. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung greift es nicht.
Kann ich meine Immobilie vom Markt nehmen und später neu anbieten?
Ja. Eine Pause kann sinnvoll sein, wenn die Anzeige lange unverändert online stand und Interessenten die Standzeit bereits als Schwäche lesen. Wirksam ist ein Neustart aber nur, wenn sich am Angebot etwas ändert — an Preis, Präsentation oder Unterlagen. Dieselbe Anzeige nach einigen Wochen erneut einzustellen, ändert an der Ursache nichts.
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Es gibt diejenigen, die seit Jahren einen richtig guten Job machen, …
indem sie ihren Auftrag, ausgesprochen gelungen Immobilien zu verkaufen, gewissenhaft erledigen. Obwohl sie das Geschäft schon in und auswendig kennen, bilden sie sich regelmäßig fort, um immer auf dem aktuellen Stand zu sein und ihr Wissen stetig ganz im Sinne Ihrer Kunden zu erweitern. Zudem führen sie erfolgreich ein echtes, effektives Maklerunternehmen mit mehreren Mitarbeitern.
Wenn Sie also genau hinschauen, können Sie die enormen Unterschiede zwischen Maklern klar und deutlich erkennen und Eins plus Eins zusammenzählen. So wird es Ihnen sicherlich auch nicht besonders schwerfallen, sich den richtigen Profimakler für Ihre Immobilie herauszupicken. Und wenn ich ab jetzt von Immobilienmaklern spreche, meine ich damit immer:
Den wahren Profimakler
Dieser steht Ihnen mit seiner Kompetenz zur Seite. Damit ist gemeint, dass er eine gute Ausbildung genossen hat, einige Jahre Berufserfahrung mitbringt und zudem über lokale als regionale Kenntnisse verfügt – sofern er regelmäßig an diesen Standorten Immobilien verkauft. Des Weiteren ist es sein Tagesgeschäft, was sich schließlich für Sie als Eigentümer am Ende lohnen dürfte.
ei darf nicht unerwähnt bleiben, dass ein Immobilienmakler immer in Vorleistung geht und auf eigenes Risiko für Sie tätig wird. Er investiert sehr viel Zeit und Geld in Ihre erfolgreichen Immobilienverkauf und wird auch nur im Erfolgsfalle bezahlt. Diese Art der Vorleistung finden Sie bei keinem anderen Dienstleister.
So sparen Sie einerseits reichlich Zeit, die Sie definitiv sinnvoller nutzen können und auch die gesamten Vermarktungskosten, welche nicht unerheblich sind. Der Makler hingegen erhält sein Erfolgshonorar. Dieses mag dem einen oder anderen als nicht gerechtfertigt oder zu hoch zu erscheinen. Wo Sie jedoch mit den Vermarktungskosten landen werden, wird sich letztlich zeigen: Sie sollten mit mindestens 1 – 3 % der Verkaufssumme rechnen, allerdings ist das Ende offen. Mit dem Erfolgshonorar des Immobilienmaklers dagegen können Sie aufgrund des konstanten Prozentsatzes fest rechnen.
„Kompetenz“ bedeutet ferner, …
dass der Immobilienmakler in der Lage ist, den Wert Ihrer Immobilie korrekt einzuschätzen. Er kennt den Markt, an dem er tätig ist, sehr genau und darüber hinaus auch Vergleichsobjekte. Er weiß, wie lange diese ähnlichen Immobilien am Markt angeboten und vor allem zu welchem Preis sie verkauft worden sind. Auch kann er die Nachfrage genauer analysieren. So startet er die Vermarktung mit dem richtigen Angebotspreis. Mit dem Falschen zu beginnen, führt in den meisten Fällen zu langen Vermarktungszeiten und in vielen Fällen sogar zu Vermögensverlusten. Diesen nicht zu unterschätzenden Aspekt sollten Sie berücksichtigen.
Zudem kann Ihnen der Immobilienmakler auf Anhieb sagen, welche Unterlagen entsprechend Ihrem Immobilientyp benötigt werden. Falls Sie nicht über alle verfügen, weiß er, wo diese einzuholen sind und besorgt sie Ihnen in Ihrem Auftrag mit Ihrer Vollmacht auch. Dann bereitet er bereits im Anfangsstadium sämtliche Dokumente akribisch für die notwendige Finanzierung des Käufers vor.
Weiterhin profieren Sie davon, dass der Makler
werbewirksame Grundrisse und ein hochwertiges Exposé erstellt,
klug alle Besichtigungstermine organisiert
und strategische Verhandlungen mit den potentiellen Käufern führt.
Schließlich lässt er den Kaufvertragsentwurf hieb- und stichfest vorbereiten, um Sie dann zum Notar-termin zu begleiten – damit schützt er versiert Ihre Interessen und zugleich vor Fehlern. Zu guter Letzt ist er bei der strukturierten Übergabe an die neuen Eigentümer dabei und protokolliert dieses Procedere auch sorgfältig.
Solch eine Dienstleistungsbandbreite selbst auf die Beine zu stellen, ist ausgesprochen zeit-, arbeits- und ebenfalls kostenintensiv.
Die Rolle des Immobilienmaklers
Die Vorteile durch die Beauftragung eines Immobilienmaklers sind Ihnen bewusst, dennoch möchten Sie darauf verzichten? Sie fühlen sich fit genug, um alles selbst in die Hand zu nehmen? Zu Ihrer Unterstützung habe ich Ihnen eine entsprechende Checkliste vorbereitet, die Sie hier unten runterladen können.
3 Punkte die Ihnen beim Privatverkauf im Wege stehen könnten
Sie haben sich die Checkliste runtergeladen und haben sich tief in die Checkliste eingearbeitet. Trauen sich nach wie vor die akkurate Vorbereitung, sorgfältige Planung und juristisch fundierte sowie umsichtige Ausführung des Privatverkaufs zu. Sie wissen nun um die damit verbundenen Aufgaben, den bevorstehenden Arbeitsaufwand und das nötige Hintergrundwissen, welches Sie parat haben müssen. Deswegen haben Sie beschlossen, dass Sie Ihre Immobilie privat verkaufen möchten.
Okay, aber es gibt dann noch drei Punkte, die Ihnen dabei im Wege stehen könnten, Ihre Immobilie erfolgreich zu verkaufen:
1. Ihre Emotionen können Ihnen einen Strich durch die Rechnung machen
Sie haben in Ihre Immobilie reichlich investiert. Das betrifft nicht nur Geld, sondern auch Gefühle. Viele angenehme Erinnerungen stecken in Ihrem Haus/Ihrer Wohnung: vielleicht das Tragen der Braut über die Schwelle, das Aufwachsen Ihrer Sprösslinge, das erste Pfotentrappeln des neuen Vierbeiners, der glückliche 10. Hochzeitstag, das 70jährige Jubiläum eines lieben Familienmitgliedes etc. Nun steht der Verkauf an und für Sie gehört die sämtlich erlebte Freude zum Wert Ihrer Immobilie.
Zwei verschiedene Ansichten
Sie bieten nicht nur eine Immobilie an, sondern ein geborgenes Zuhause und haben sich an die Eigenheiten Ihres Heims gewöhnt. Nun sollen Fremde Ihre Immobilie kaufen. Das alleine ist vielleicht schon ein komisches Gefühl. Erschwerend hinzu kommt aber:
Diese Fremden haben ein anderes Empfinden und einen unterschiedlichen Geschmack. Was Sie wohlwollend betrachten, kann sich für die Interessenten als Knackpunkt erweisen, der häufig sogar preismindernd ist – ganz abgesehen davon, dass Sie kritische Blicke und Kommentare ertragen müssen. Auch werden Ihnen negative Bemerkungen – sei es wegen erforderlicher oder schlecht ausgeführter Reparaturen, notwendiger Umbauten etc. – nicht erspart bleiben.
Zudem möchte der potentielle Käufer sein eigenes Leben und seine persönlichen Träume in der neuen Immobilie verwirklichen. Deshalb spielen Ihre Emotionen für ihn keine Rolle.
Diese Abweichung führt eventuell bei den Verhandlungen zu Gemütsbewegungen auf beiden Seiten, die eine sachliche Übereinkunft komplizieren oder gar unmöglich machen.
Die emotionale Befangenheit ausschalten?
Das ist leichter gesagt als getan. Eltern z. B. sind von Ihrem süßen Nachwuchs überzeugt oder Besitzer von dem geliebten Hund - das aber ist eine rein subjektive Einschätzung. Dementsprechend ist eine 100%ige Neutralität bezüglich Ihrer eigenen Immobilie eher ausgeschlossen.
Der Immobilienmakler kann hier mit Neutralität punkten, Verhandlungssicherheit bieten und als Sachverständiger exakt ermitteln, welche Details als wertsteigernd, wertneutral oder wertmindernd einzustufen sind – und somit seinen Job professionell zu Ende führen.
Können Sie das alles auch managen und dabei cool bleiben?
2. Der falsche Riecher und mangelnde Führungsqualitäten
Der Immobilienmakler nimmt die Interessentenanfragen entgegen und filtert die geeigneten Kaufinteressenten heraus. Er kann bereits am Telefon und innerhalb weniger Minuten erkennen, ob der Kaufinteressent und Ihre Immobilie zusammenpassen und vereinbart mit den wenigen richtigen die verbleibenden effizienten Besichtigungstermine. Während der Begehung führt er die Kaufinteressenten und lässt sich nicht führen. Nur wenn für ihn augenscheinlich echter Bedarf an Ihrer Immobilie besteht, stellt er dem nun potentiellen Käufer alle notwendigen Unterlagen zur Verfügung.
Können Sie tatsächlich genauso sattelfest die Spreu vom Weizen trennen und die Fäden in der Hand halten?
Sehen Sie sich in der Lage zu ermessen, welche Kandidaten Sie qualifizieren bzw. disqualifizieren? Oder lassen Sie Hinz und Kunz, nur weil diese es wünschen, durch Ihr Schlafzimmer stolzieren? Seien Sie ehrlich zu sich selbst.
3. Bei Stillschweigen bedürftig oder objektiv erscheinen?
Sehr viele Kaufinteressenten, die Immobilien besichtigen, melden sich einfach nicht mehr. Die Gründe dafür können vielfältig sein. Ein Immobilienmakler wird als neutrale Instanz nachfassen und sich nach dem aktuellen Stand erkundigen. Sofern es sich um Ablehnungsgründe handelt, wird er genauer erfragen, welche ausschlaggebend waren. In den meisten Fällen erhält er aufgrund seiner sachlichen Position auch ehrliche Antworten.
Rufen Sie hingegen als Privatperson an, wird das eher als: „Wir brauchen einen Käufer!“ verstanden. Ob Sie so eine aufrichtige Rückmeldung bekommen, ist fraglich. Diese ist aber wichtig, denn: Manchmal handelt es sich um Angelegenheiten, die aus dem Weg zu räumen sind und die Kaufverhandlung wieder ins Rollen bringen.
Die oben genannten Aspekte stehen Ihrem Erfolg – sofern Sie alles richtig gemacht haben – nur dann im Wege, wenn Sie sich derer nicht bewusst sind. Behalten Sie die Scheuklappen auf, ist Ihre Verhandlungsposition nicht optimal. Handeln und verhalten Sie sich wie ein Profimakler: Bleiben Sie neutral.
Sie möchten einen echten Experten an Ihrer Seite?
Stellen Sie sich bitte vor wie Sie sich während des Verkaufs zurücklehnen und nach Ihrem optimalen Immobilienverkauf über Ihre gewünschte finanzielle Flexibilität verfügen.
Denkmalstatus in Köln prüfen: Denkmalkarte, verbindliche Auskunft, vorläufiger Schutz, Bodendenkmal, Umgebungsschutz – und was der Status beim Verkauf auslöst.
Welcher Makler in Köln kennt sich mit Eigentumswohnungen aus? Prüffragen zu WEG-Unterlagen, Bewertung, Erlaubnis, Provision und Kölner Erhaltungsgebieten.
Wo Sie Bewertungen zu Maklern in Köln finden, wie Sie echte von gekauften unterscheiden und was die Stadt Köln über einen Makler verrät, das kein Portal zeigt.
Woran Sie einen seriösen Immobilienmakler in Köln erkennen: Erlaubnis, Maklervertrag, Provision, Ausweisprüfung und wie Sie Angaben bei der Stadt Köln prüfen.
Was den Wert einer Immobilie in Köln mindert oder erhöht: Lage und Bodenrichtwert, Zustand, Energie, Lasten, Lärm, Wasser und die Auskünfte der Stadt Köln.
Wie viel unter dem Angebotspreis wird in Köln verkauft? Was die Zahlen messen, warum der Abstand hier weit ist und wie Eigentümer den Abschlag klein halten.
Wie lange ein Immobilienverkauf in Köln dauert: alle Phasen bis zum Geldeingang, die gesetzlichen Fristen und wo Vorkaufsrecht und Verwalter Zeit kosten.
Wie lange die Abwicklung nach dem Notartermin in Köln dauert: Vormerkung, Vorkaufsrecht der Stadt, Kaufpreiszahlung, Übergabe und Umschreibung im Grundbuch.
Wir verwenden Cookies, um beispielsweise Funktionen für soziale Medien anzubieten oder die Zugriffe auf unsere Website zu analysieren. Sie geben Einwilligung zu unseren Cookies, wenn Sie unsere Webseite weiterhin nutzen. Um fortzufahren müssen Sie eine Auswahl treffen.
Weitere Informationen zum Thema Datenschutz und Cookies können Sie unserer Datenschutzerklärung entnehmen. Unter Einstellungen können Sie gezielt Optionen ein und ausschalten.
