Abgeschlossenheitsbescheinigung

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist dann notwendig, wenn eine Immobilie rechtlich in separate Einheiten aufgeteilt werden soll. Dafür müssen die Einheiten baulich getrennt sein und jeweils über einen eigenen Zugang verfügen. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung kann sich auf Wohneigentum oder Teileigentum beziehen. Beim Teileigentum handelt es sich um Gewerbeeinheiten, zum Beispiel um Büro- oder Praxisräume oder um Ladengeschäfte. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung hat ihre rechtliche Grundlage im Wohnungseigentumsgesetz und ist die Voraussetzung dafür, dass Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen werden kann.

Eine abgeschlossene Wohneinheit muss baulich von anderen Wohneinheiten getrennt sein und über einen eigenen abschließbaren Zugang über ein Treppenhaus, einen Vorraum oder direkt von Außen verfügen. Es muss daher eine räumliche Trennung der einzelnen Wohneinheiten durch Decken und Wände geben, sodass Schall- und Wärmeschutz gegeben sind. Die jeweilige Wohneinheit muss zum Wohnen geeignet sein. Dementsprechend müssen mindestens ein Zimmer, eine Kochgelegenheit sowie ein Bad oder eine Dusche und eine Toilette vorhanden sein. Die Räumlichkeiten können sich auch auf mehreren Etagen befinden, sofern es eine Treppe innerhalb der Einheit gibt. Auch beim Teileigentum müssen die Räume verschließbar sein und über eine Toilette verfügen.

Weitere zur Wohneinheit gehörende Räumlichkeiten, wie im Keller oder auf dem Dachboden, können Teil der Abgeschlossenheitsbescheinigung sein. Dafür müssen sie eindeutig der abgeschlossenen Wohneinheit zuordenbar sein. Außerdem müssen die zugehörigen Stellplätze in einer Tiefgarage eindeutig und dauerhaft markiert sein, damit die Wohneinheit als abgeschlossen gelten kann.

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung können nur Eigentümer und Erbbauberechtigte bzw. deren Bevollmächtigte bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde vor Ort beantragen. Je nach Bundesland wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung entweder vom Bauamt oder einem öffentlich bestellten Bausachverständigen ausgestellt.

Die Art der einzureichenden Unterlagen kann sich von Gemeinde zu Gemeinde unterscheiden. Wichtige Unterlagen für die Beantragung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung sind ein ausgefülltes Antragsformular, ein aktueller Lageplan der Immobilie im Maßstab 1:1000, ein aktueller Grundbuchauszug, Grundrisspläne der Immobilie sowie ein Aufteilungsplan samt Nebengebäuden und Nebenanlagen im Maßstab 1:100 in mindestens zweifacher Ausfertigung.

Für die Ausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung wird eine Gebühr fällig, die sich von Gemeinde zu Gemeinde unterscheidet. In der Regel liegt sie zwischen 50 und 150 Euro. Es kann aber auch Abweichungen nach oben geben. Die Bearbeitungsdauer beträgt etwa zwei bis zehn Wochen.

Neben einem formlosen Antrag, einem aktuellen Grundbuchauszug und einem Amtlichen Lageplan ist auch ein Aufteilungsplan für die Antragstellung notwendig. Dabei wird ein Aufteilungsplan von Architekten oder Statikern erstellt. Der Aufteilungsplan muss im Maßstab 1:100 eingereicht werden und Grundrisse, Ansichten und Schnitte aller Wohn- und Gewerbeeinheiten, Nebengebäude und Nebenanlagen enthalten. Dazu gehören auch genaue Informationen zu Kellern und Dachböden. Der Aufteilungsplan gibt zudem Auskunft über das Gemeinschaftseigentum (Außenwände und Dach) sowie das Sondereigentum (Garagen und Keller).

Eine Teilungserklärung dient dazu, eine Wohn- oder Gewerbeeinheit als eigenständige Einheit ins Grundbuch einzutragen. Sie besteht aus der Abgeschlossenheitsbescheinigung, dem Aufteilungsplan und der Gemeinschaftsordnung und wird vom Notar beurkundet.