Abschreibung Immobilie
Erfahren Sie in unserem Immobilienlexikon was die Abschreibung für Abnutzung Immobilien bedeutet, wann, wie und wie lange man eine Immobilie steuerlich abschreiben kann.
Was bedeutet Abschreibung Immobilie?
Da sich eine Immobilie im Laufe der Zeit abnutzt, können Eigentümer die Anschaffungskosten und Herstellungskosten einer Immobilie steuerlich geltend machen, wenn sie vermietet oder verpachtet wird. Das nennt sich Absetzung für Abnutzung oder auch Abschreibung. Die Abschreibung ist derjenige Betrag, um den sich der Wert einer Immobilie innerhalb einer Nutzungszeit verringert. Als Selbstnutzer einer Immobilie können Sie normalerweise keine Abschreibung der Immobilienkosten vornehmen. Eine Ausnahme besteht für Immobilien unter Denkmalschutz oder in ausgewiesenen Sanierungsgebieten.
Alles was Sie über die Abschreibung wissen sollten
Warum ist eine Abschreibung gut?
Eigentümer können von vermieteten Immobilien die Abschreibung jährlich von der Steuer absetzen und somit ihre Steuerlast mindern. Da nur solche Kosten steuerlich abgesetzt werden können, die im Zusammenhang mit der Erzielung von Einnahmen stehen, gelten die Steuervorteile nicht für Eigentümer privat genutzter Immobilien.
Wann beginnt und endet Abschreibung für Gebäude?
Die Abschreibung beginnt in dem Monat, in dem die Immobilie gekauft wurde. Der Eintrag ins Grundbuch dagegen ist unerheblich. Die Abschreibung endet mit dem Ende der gesetzlichen festgelegten Abschreibungsdauer oder mit dem Verkauf der Immobilie.
Wie wird abgeschrieben?
Bei der Abschreibung ist zu beachten, dass nicht einfach der gesamte Kaufpreis einer Immobilie zugrunde gelegt werden kann. Denn einerseits kann das zugehörige Grundstück nicht abgeschrieben werden, weil ein Grundstück keinem Wertverlust unterliegt. Andererseits setzt sich der für die Abschreibungen relevante Betrag nicht nur aus dem Kaufpreis zusammen.
Daher muss zuerst eine Aufteilung des Kaufpreises zwischen Gebäude sowie Grund und Boden erfolgen. Mit dieser Kaufpreisaufteilung wird die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung ermittelt. Für Kapitalanleger ist es daher günstig, wenn der Grundstücksanteil am Kaufpreis möglichst gering ist. Die klare Trennung zwischen Kaufpreis für Gebäude und Grundstück kann schon im Kaufvertrag erfolgen. Andernfalls muss die sachgerechte Aufteilung des Kaufpreises später vorgenommen werden, um den Wertverlust steuerlich geltend zu machen.
Wie lange kann eine Immobilie abgeschrieben werden?
Die Abschreibungsdauer und Abschreibungshöhe sind vom Baujahr des Gebäudes abhängig. Die Abschreibung des Gebäudes erfolgt in gleichbleibenden Beträgen, da eine lineare Abschreibung gesetzlich vorgeschrieben ist. Für Gebäude, die ab 1925 errichtet wurden, beträgt die jährliche Abschreibung 2,5 %. Für ältere Gebäude dagegen beträgt die jährliche Abschreibung 2 %. Dementsprechend können die Herstellungs- und Anschaffungskosten von Immobilien über einen Abschreibungszeitraum von 40 oder 50 Jahren mit einem jährlichen Abschreibungssatz von 2 % oder 2,5 % vollständig abgeschrieben werden. Darüber hinaus gibt es für betrieblich genutzte Immobilien und für denkmalgeschützte Immobilien andere Abschreibungsraten.
Was zählt zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Immobilie?
Der anzusetzende Betrag für die Abschreibung eines Gebäudes besteht aus seinen Anschaffungs- und Herstellungskosten. Zu den Anschaffungskosten zählen der anteilige Kaufpreis und die anteiligen Erwerbsnebenkosten, zum Beispiel Notarkosten, Grunderwerbssteuer oder Architektenhonorare. Zu den Herstellungskosten gehören alle Kosten, die eine Immobilie nutzbar machen, beispielsweise Kosten für den Innenausbau oder Dachausbau.
Außerdem gehören zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten auch die anschaffungsnahen Herstellungskosten, die für Instandsetzungen und Modernisierungen aufgewendet werden. Diese anschaffungsnahen Herstellungskosten müssen 15 % der Anschaffungskosten überschreiten und innerhalb der ersten drei Jahre seit Immobilienkauf anfallen, damit sie den steuerlich relevanten Anschaffungs- und Herstellungskosten zugeschlagen werden können.
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