Aufteilung?

Zu den notwendigen Dokumenten für die Aufteilung eins Mehrfamilienhauses in separate Eigentumswohnungen gehören der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Der Aufteilungsplan wird von Architekten erstellt und ist eine Bauzeichnung im Maßstab 1:100. Der Aufteilungsplan muss dann zusammen mit weiteren Dokumenten für die Beantragung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen bei der Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung testiert nämlich die bauliche Trennung der jeweiligen Einheit, wodurch sie separat genutzt werden kann. Wenn die Abgeschlossenheitsbescheinigungen vorliegen, erstellt der beauftragte Notar eine Teilungserklärung, beurkundet diese, erklärt die Aufteilung beim Grundbuchamt und beantragt damit die Anlage von separaten Grundbüchern für jedes Wohnungs- bzw. Teileigentum.

Ein Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung im Maßstab 1:100 und gibt Auskunft über die Abgrenzung zwischen einzelnen Wohn- und Gewerbeeinheiten sowie zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Außerdem wird auf dem Aufteilungsplan der jeweilige Miteigentumsanteil für jede separate Wohneinheit angegeben. Die Erstellung eines Aufteilungsplans gehört zu den Aufgaben des Architekten. Der Aufteilungsplan ist dann wiederum Bestandteil der Unterlagen, die für die Erstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung notwendig sind.

Ein Mehrfamilienhaus kann nach WEG aufgeteilt werden. Das ist immer dann notwendig, wenn einzelne Einheiten des Mehrfamilienhauses verkauft, vererbt oder verschenkt werden sollen. Aber auch Reihenhäuser, Doppelhäuser oder sogar Einfamilienhäuser können "nur" nach dem Wohnungseigentumsgesetz und nicht real geteilt werden. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn das Grundstück aufgrund des Bebauungsplanes zu klein für eine reale Teilung ist.

Bei einer Realteilung wird ein Grundstück bzw. ein Flurstück zerlegt. Bei einer ideellen Aufteilung dagegen bleibt ein Grundstück erhalten, sodass im Liegenschaftskataster keine Veränderungen vorgenommen werden müssen. Stattdessen erhalten die jeweiligen Eigentümer Miteigentumsanteile, die im Grundbuch verzeichnet werden. Für jedes Wohn- oder Teileigentum wird dann ein separates Grundbuchblatt mit Informationen zum Miteigentumsanteil und zum Sondereigentum angelegt.

Die Kosten für eine Aufteilung ergeben sich aus den Kosten für die Erstellung der Aufteilungspläne, die Erstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigungen, die notarielle Beurkundung und die Grundbucheintragung. Diese Kosten sind wiederum abhängig von der Größe und des Wertes der Immobilie sowie von der Anzahl der Einheiten, sodass die Kosten für die Aufteilung in Eigentumswohnungen stark variieren können.

Wenn ein Mehrfamilienhaus in WEG-Einheiten umgewandelt wird, dann haben bestehende Mieter ein Vorkaufsrecht. Dementsprechend können bestehende Mieter eine Eigentumswohnung zu denselben Konditionen erwerben, die der Eigentümer mit einem Dritten vereinbart hat. Außerdem gilt nach einer Aufteilung beim Verkauf einer Eigentumswohnung eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren. Das jeweilige Bundesland hat das Recht, diese Kündigungssperrfrist auf zehn Jahre zu verlängern, wenn die Eigentumswohnung in einem Gebiet mit Wohnungsknappheit liegt.