Bauträger

Bauträger treten als Bauherren auf und bieten Grundstücke und bezugsfertige Neubauten als Gesamtleistung an. Sie koordinieren das gesamte Bauvorhaben von der Planung bis zur Fertigstellung. Die konkreten Bauleistungen überträgt der Bauträger unterschiedlichen Subunternehmern und Handwerksbetrieben. Der Bauträger bleibt während der Bauphase Eigentümer des Grundstücks. Erst nach der kompletten Fertigstellung des Hauses wird das Grundstück den Hauskäufern überschrieben.

Der abzuschließende Bauträgervertrag kombiniert Kauf- und Werkvertrag und wird notariell beurkundet. Mit dem Kaufvertrag wird der Kauf des Grundstücks besiegelt, aber der Bauträger bleibt Eigentümer bis zur Fertigstellung des Hauses. Der Werkvertrag sichert die Errichtung der beschriebenen Immobilie zu und legt auch die Abschlagszahlungen nach der Makler- und Bauträgerverordnung fest. Außerdem enthält ein Bauträgervertrag auch die vollständige Baubeschreibung, die Baupläne, die Kostenaufstellung sowie den Einzugstermin.

Die Bezahlung des Kaufpreises bei einem Bauträgervertrag erfolgt in maximal sieben Teilzahlungen entsprechend dem Baufortschritt. Die erste Teilzahlung richtet sich nach der Art des Grundstückserwerbs: bei einem Erbpachtgrundstück werden 20 % und bei einem Privatgrundstück 30 % des Kaufpreises fällig. Immobilienkäufer können vor der letzten Teilzahlung das Haus auf Mängel und Abweichungen von der Baubeschreibung begutachten. Nach einer erfolgreichen Abnahme erfolgt dann die Eigentumsübertragung. Danach haftet der Bauträger noch fünf Jahre für verdeckte Mängel.

Der Hausbau mithilfe eines Bauträgers hat Vorteile und Nachteile. So wird das Haus samt Grundstück zu einem Festpreis erworben, der in Teilzahlungen in Abhängigkeit vom Baufortschritt zu begleichen ist. Mit dem Fixpreis ist die volle Kostenkontrolle gegeben. Ein weiterer Vorteil besteht im geringen Zeitaufwand für die Begleitung des Bauvorhabens. Dies kann den Stress gerade für Berufstätige deutlich reduzieren. Außerdem ist keine Grundstückssuche notwendig und es können häufig Musterhäuser besichtigt werden.

Allerdings kann sich auch als Nachteil erweisen, wenn Hauskäufer sich ihr Grundstück nicht selbst aussuchen können. Hauskäufer haben zudem nur wenig Kontrolle über das Bauvorhaben und müssen eine längere Wartezeit bis zu einem Baubeginn einplanen. Sonderleistungen sind preislich im Werkvertrag festgelegt, aber individuelle Änderungswünsche während der Bauphase können in der Regel nicht umgesetzt werden. Es ist auch nicht möglich, Geld durch Eigenleistungen beim Hausbau zu sparen.

Als weiterer Nachteil erweist sich, dass die Grunderwerbssteuer beim Bauträgermodell für den gesamten Kaufpreis für Grundstück und Neubau anfällt. Bei einem separaten Erwerb des Grundstücks und dem anschließenden Neubau würde die Grunderwerbssteuer nur für den Grundstückspreis anfallen. Die Bauzeit kann deutlich geringer sein, aber die Zeit bis zum Baubeginn kann sich hinauszögern. Denn Bauträger wollen eine möglichst große Anzahl an Häusern gleichzeitig bauen.

Ein Generalunternehmer hat im Unterschied zum Bauträger nichts mit dem Grundstückserwerb zu tun. Der Werkvertrag mit einem Generalunternehmer wird daher auch nicht von einem Notar beurkundet. Außerdem bauen Generalunternehmer ein Haus nach den Wünschen des Bauherrn. Daher müssen Baupläne und eine Beauftragung eines Architekten für die Bauplanung schon vorliegen, um die Dienste eines Generalunternehmers in Anspruch nehmen zu können.

Als Bauherr wird immer der Auftraggeber bei einem Bauvorhaben verstanden, der rechtlich und wirtschaftlich verantwortlich ist. Deswegen ist beim Bauträger-Modell der Bauträger der Bauherr. Hauskäufer haben daher keine Weisungsbefugnis an Handwerker. Bauträger können auch als Projektentwickler bezeichnet werden, da er in der Regel keine eigenen Bauleistungen durchführt, sondern das Neubauvorhaben von der Planung bis zur Übergabe mit Leistungen des Projektmanagements übernimmt.