Beleihungswert

Ein Darlehensgeber benötigt immer Sicherheiten, um Kreditausfälle abzusichern. Bei einer Immobilienfinanzierung dient die Immobilie selbst als Sicherheit, indem der Darlehensgeber sich im Grundbuch als erstrangiger Gläubiger eintragen lässt. Wenn der Darlehensnehmer zahlungsunfähig werden sollte, dann hat der Darlehensgeber die Immobilie als Sicherheit in der Hinterhand und kann sie zwangsversteigern lassen. Bei einem 1a-Darlehen wird dann der Gläubiger mit einer erstrangigen Grundschuld zuerst bedient.

Für den Darlehensgeber ist der Beleihungswert der Wert der Immobilie, der jederzeit mit hoher Wahrscheinlichkeit bei einem Verkauf erzielt werden kann. Wie hoch der Beleihungswert letztendlich ist, hängt von den Bewertungskriterien des Darlehensgebers im Rahmen des Beleihungswertgutachten und dessen Prüfung ab.

Der Beleihungswert ist nicht identisch mit den Baukosten oder dem Kaufpreis einer Immobilie. Als Ausgangslage für den Beleihungswert dient der ermittelte Verkehrswert. Von diesem Verkehrswert wird dann ein spezifischer Sicherheitspuffer abgezogen, um mögliche Minderungen des Wertes in der Zukunft einzukalkulieren. Daher liegt der Beleihungswert etwa 10 % bis 30 % unterhalb des Verkehrswertes einer Immobilie. Ein Beleihungswert darf nie größer als der Verkehrswert sein. Aber ein Beleihungswert kann höher oder niedriger als der Kaufpreis ausfallen.  

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der aktuell erzielbare Immobilienwert bei normalen Marktbedingungen. Dagegen muss der Beleihungswert über die Laufzeit eines Darlehens Bestand haben. Daher ist der Beleihungswert kleiner als der Verkehrswert.

Die Darlehensgeber orientieren sich bei der Berechnung des Beleihungswertes an der Beleihungswertverordnung. Bei einem Beleihungswert von über 400.000 Euro muss ein Gutachter für die Beleihungswertermittlung beauftragt werden um den Beleihungswert einer Immobilie zu ermitteln. Für die konkrete Berechnung des Beleihungswertes werden in einem ersten Schritt der Beleihungsprüfung verschiedene Verfahren genutzt: Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren.

Das Sachwertverfahren bezieht auf den Boden- und Bauwert. Das Ertragswertverfahren wird bei vermieteten Immobilien eingesetzt und bezieht die Mieteinnahmen und die Kosten ein. Das Vergleichswertverfahren orientiert sich dagegen an den Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien. Häufig wird eine Kombination aus Verfahren angewendet.

In einem zweiten Schritt wird dann ein intern vorgegebener Sicherheitsabschlag vom Verkehrswert abgezogen. Daher beläuft sich der Beleihungswert häufig auf 70 % bis 90 % des Verkehrswertes. Dieser Anteil beschreibt aber noch nicht die höchstmögliche Darlehenssumme. Denn es muss noch die Beleihungsgrenze beachtet werden.

Wenn Ihnen der vom Darlehensgeber ermittelte Beleihungswert zu niedrig ist, dann sollten Sie sich in einem Finanzierungsgespräch das Bewertungsverfahren erläutern lassen. So können Sie eventuell Argumente für eine höhere Bewertung erwähnen und dies für Ihre Verhandlung mit dem Darlehensgeber nutzen. Im weiteren Verlauf der Finanzierungsgespräche haben Sie zum Beispiel auch die Möglichkeit, über die Laufzeit oder die Zinsen zu verhandeln. Darüber hinaus haben Sie natürlich auch die Möglichkeit, von weiteren Kreditinstituten Finanzierungsangebote mit höheren Beleihungswerten zu bekommen.