Cashflow

Der Cashflow gibt über die Ertragskraft einer Immobilie Auskunft. Eine einheitliche Berechnungsformel für den Cashflow gibt es nicht. Ganz vereinfacht berechnet sich der Cashflow aus der Differenz zwischen Mieteinnahmen und Vermietungskosten einer Immobilie. Zu den Vermietungskosten zählen dabei Tilgungen, Zinszahlungen, Instandhaltungen, Rücklagen oder das Mietausfallwagnis. Wenn die Cashflow-Analyse einen positiven Cashflow ergibt, dann trägt sich eine Immobilie von selbst und wirft noch Kapital für weitere Investitionen ab. Der Immobilieneigentümer muss kein Geld zuschießen.

Für eine exakte Bewertung einer Immobilie ist allerdings der Cashflow nach Steuern maßgeblich. Denn Mieteinnahmen müssen grundsätzlich besteuert werden, wobei die entsprechenden Kosten für die Vermietung abgesetzt werden können. Für die Berechnung des Cashflows nach Steuern reicht es nicht aus, nur mit pauschalen Werten zu arbeiten. Denn die Steuerzahlung ist von der Immobilie und von der persönlichen Situation des Immobilieneigentümers abhängig. Die Steuerlast senkt wiederum den Cashflow nach Steuern.

Immobilieneigentümer können überprüfen, ob der gesetzliche Rahmen für Mieterhöhungen schon ausgeschöpft ist. Wenn nicht, dann können sie durch Mieterhöhungen die Mieteinnahmen steigern. Außerdem haben sie die Möglichkeit, ihre Immobilie zu modernisieren und so einen höheren Mietpreis zu fordern. Als weitere Möglichkeit kommt die Senkung der Finanzierungskosten infrage. Wenn es beispielsweise noch andere Sicherheiten für eine Grundschuld gibt, dann kann dadurch der Sollzins gesenkt werden. Allgemein sollten Immobilienkäufer schon in der Kaufphase Darlehensangebote miteinander vergleichen und um jedes Promille verhandeln. Denn jeder gesparte Euro erhöht den Cashflow.