Denkmalschutz

Ein denkmalgeschütztes Haus muss einen historischen Wert besitzen, deren Erhaltung aufgrund der geschichtlichen, bautechnischen und städtebaulichen Bedeutung im Interesse der Allgemeinheit liegt. Das Alter eines denkmalgeschützten Hauses spielt daher nur eine untergeordnete Rolle. Die Klassifikation als Baudenkmal wird von der zuständigen Denkmalschutzbehörde vorgenommen. Die Klassifikation erfolgt nicht nach einheitlichen Regeln. Eine Immobilie kann als Ganzes oder in Teilen (zum Beispiel Fassade oder Treppenhaus) denkmalgeschützt sein.

Wenn eine Immobilie als Denkmal klassifiziert wurde, dann hat die Denkmalschutzbehörde auch ein Mitspracherecht bei der Erhaltung und bei der Sanierung. Außerdem kann die Nutzung einer denkmalgeschützten Immobilie eingeschränkt sein. Denn die Integration von Gewerbeeinheiten kann beispielsweise dem Denkmalschutz entgegenstehen. Darüber hinaus können Eigentümer hohe Abschreibungen für Modernisierungsmaßnahmen steuermindernd geltend machen. Daran sind allerdings verschiedene Voraussetzungen geknüpft.

In der Abteilung II des Grundbuchs können Lasten und Beschränkungen wie Denkmalschutzauflagen vermerkt sein. Jedoch ist das nicht immer der Fall. Daher sollten die Kaufinteressenten von Immobilien auch immer die amtliche Denkmalliste einsehen. Darüber hinaus sind Gebäude in historischen Sanierungsgebieten, für die es auch eine Sonderabschreibung für die Sanierungskosten gibt, in der Regel weder im Grundbuch noch in einer Denkmalliste aufgeführt. Dann müssen Kaufinteressenten nach den kommunalen Bausatzungen recherchieren, die solche historischen Sanierungsgebiete ausweisen.

Als Eigentümer einer Denkmalschutzimmobilie müssen Sie sich an Denkmalschutzauflagen halten. Denn das Denkmal soll schließlich dauerhaft in seiner Substanz erhalten werden. Daher dürfen Sie nicht einfach drauflos sanieren oder gar abreißen. Alles Sanierungs- und Umbaumaßnahmen sind hinsichtlich der Beachtung des Denkmalschutzes genehmigungspflichtig. Aufgrund der Bausubstanz und der Notwendigkeit der Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde kann die Sanierung einer Denkmalschutzimmobilie komplizierter und teurer als bei normalen Immobilien sein.

Die Denkmalschutzbehörde führt eine amtliche Denkmalliste über alle Denkmäler ihres Zuständigkeitsbereichs und kann natürlich eingesehen werden. Sie ist aber nicht immer tagesaktuell. Daher ist die Beantragung einer Denkmalschutzauskunft vor dem Kauf oder einer Sanierung einer Immobilie sinnvoll, um auf Nummer sicher zu gehen. Die Denkmalschutzauskunft gibt Auskunft darüber, ob eine Immobilie, Teile der Immobilie oder deren Grundstück unter Denkmalschutz stehen. Außerdem wird daraus ersichtlich, ob es einen denkmalrechtlichen Umgebungsschutz gibt.

Sie können für Ihre Immobilie im eigentlichen Sinne keinen Denkmalschutz beantragen. Sie können allerdings bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde eine Eintragung in die Denkmalliste anregen. Dann erfolgt eine Überprüfung des Sachverhalts. Für eine Überprüfung sollten Sie Ihrer Anregung substanzielle Unterlagen beilegen.

Sie können bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde anregen, dass Ihre Immobilie aus der Denkmalliste gelöscht wird. Dann wird der Sachverhalt überprüft. Es besteht selbstverständlich kein Anspruch auf Löschung. Eine Löschung kann zum Beispiel dann erfolgreich sein, wenn Sie nachweisen können, dass die Gründe für die vorherige Denkmalschutz-Eintragung nicht mehr vorliegen bzw. anders zu bewerten sind.

Der Staat fördert die Sanierung von Denkmalschutzimmobilien durch eine großzügige Denkmalschutz-Abschreibung. So können Selbstnutzer 90 % der Sanierungskosten über zehn Jahre lang steuerlich absetzen, was 9 % pro Jahr sind. Investoren und Vermieter können sogar 100 % der Sanierungskosten steuerlich geltend machen. In den ersten acht Jahren beträgt die Abschreibung jährlich 9 %, danach für vier Jahre noch 7 %.

Um die Sanierungskosten abschreiben zu können, benötigen Sie die Genehmigung der Denkmalschutzbehörde für die Sanierungsarbeiten. Wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben wollen, dann ist für Sie auch noch der Unterschied zwischen Denkmal-AfA und Sanierungs-AfA relevant. Die Sanierungs-AfA bietet dieselben Abschreibungsmöglichkeiten wie die Denkmal-AfA, aber bezieht sich auf Immobilien in Sanierungsgebieten, die selbst kein Denkmal sind. Hier sind die Sanierungsanforderungen nicht so hoch wie bei einem reinen Denkmal.