Eigentümerversammlung

Da die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gemeinschaftlich erfolgt, müssen bindende Vereinbarungen getroffen werden. Zum Gemeinschaftseigentum gehören beispielsweise Treppenhäuser, Dachböden, Außenwände, Hofanlagen, Tiefgaragen oder Dächer. Diese Vereinbarungen über das Gemeinschaftseigentum werden auf der Eigentümerversammlung nach geordneten Verfahren beschlossen. Außerdem übt die Eigentümerversammlung auch eine Kontroll- und Beratungsfunktion aus. Eine ordentliche Eigentümerversammlung muss im Allgemeinen mindestens einmal im Jahr durchgeführt werden.

Eine ordentliche Eigentümerversammlung ist laut Wohnungseigentumsgesetz Pflicht und muss mindestens ein Mal im Jahr einberufen werden. Dabei besteht eine Einladungsfrist von mindestens 14 Tagen. Die Einladung muss samt Tagesordnung an die Eigentümer verschickt werden. Eine Anwesenheitspflicht besteht allerdings nicht. Aber die Anwesenheit des Wohnungseigentümers oder des Vertreters mit Vollmacht ist im Allgemeinen notwendig, um auch an den Abstimmungen teilnehmen zu können.

Eine ordentliche Eigentümerversammlung wird ein Mal im Jahr einberufen, sofern kein anderer Zeitraum von den Eigentümern in der Gemeinschaftsordnung vereinbart wurde. Darüber hinaus können auch außerordentliche Eigentümerversammlungen einberufen werden, wenn wichtige Probleme zu besprechen sind. Welche Probleme dies sein können, sollte beispielhaft in der Gemeinschaftsordnung geregelt sein. Die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung muss von 25 % der Wohnungseigentümer verlangt werden.

Auf einer Eigentümerversammlung werden Beschlüsse zum Gemeinschaftseigentum gefasst. Zum Gemeinschaftseigentum gehören beispielsweise Gangflächen, Dachflächen, Hofflächen und Fassaden. Daher wird auf einer Eigentümerversammlung besprochen, ob und wie dieses Gemeinschaftseigentum gepflegt, instandgesetzt oder renoviert werden soll. Außerdem wird auf einer Eigentümerversammlung auch über bauliche Veränderungen gesprochen. Darüber hinaus sind Diskussionen über die Hausordnung üblich. Ein weiterer wichtiger Punkt ist der Beschluss des Wirtschaftsplans, woraus sich dann das monatliche Hausgeld ergibt. Außerdem billigt die Eigentümerversammlung die Überprüfung der Jahresabrechnung durch den Beirat.

Prinzipiell ist jeder anwesende Wohnungseigentümer bzw. dessen bevollmächtigter Vertreter auf der Eigentümerversammlung auch stimmberechtigt. Für das Abstimmungsverfahren gibt es mit dem Kopfprinzip, dem Objektprinzip und dem Wertprinzip drei Möglichkeiten. Prinzipiell gilt das Kopfprinzip. Aber in der Teilungserklärung können andere Regelungen vereinbart sein.

Beim Kopfprinzip hat jeder Wohnungseigentümer eine einzige Stimme, auch wenn er mehrere Wohnungen besitzt. Beim gemeinschaftlichen Eigentum an einer Wohnung verfügen die Wohnungseigentümer auch nur über eine einzige Stimme. Beim Objektprinzip erhält der Wohnungseigentümer für jede Wohn- und Geschäftseinheit eine Stimme. Beim Wertprinzip berechnet sich die Anzahl der Stimmen nach dem Miteigentumsanteil.

Eine Eigentümerversammlung läuft wie viele andere rechtlich bindende Organsitzungen ab. Im Allgemeinen leitet der Verwalter die Eigentümerversammlung. Bevor die Eigentümerversammlung eröffnet wird, wird zuerst die Teilnahmeberechtigung der Anwesenden überprüft und dann die Beschlussfähigkeit festgestellt. Wenn die Beschlussfähigkeit gegeben ist, werden die einzelnen Tagesordnungspunkte vorgestellt, diskutiert und gegebenenfalls mit einer Abstimmung entschieden. Jeder gefasste Beschluss wird in eine Beschlusssammlung eingetragen. Am Ende wird die Eigentümerversammlung geschlossen. Ein paar Wochen später erhalten alle Wohnungseigentümer ein Protokoll der Eigentümerversammlung.

Eine Eigentümerversammlung ist nur dann beschlussfähig, wenn die anwesenden Wohnungseigentümer auch mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile laut Grundbuch repräsentieren. Die Notwendigkeit der Beschlussfähigkeit ergibt sich sowohl zur Eröffnung der Eigentümerversammlung als auch für jede einzelne Beschlussfassung. Wenn im Laufe der Eigentümerversammlung Wohnungseigentümer die Eigentümerversammlung verlassen, dann kann die Eigentümerversammlung damit beschlussunfähig werden.

Wenn die Beschlussunfähigkeit festgestellt wird, dann wird die Eigentümerversammlung nicht eröffnet bzw. abgebrochen. Es erfolgt dann die Einladung zu einer neuen Eigentümerversammlung als Wiederholungsversammlung. Auf dieser neuen Eigentümerversammlung können dann auch Beschlüsse gefasst werden, wenn durch die anwesenden Wohnungseigentümer und deren Vertreter weniger als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sind. So soll die Handlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft gewährleistet werden.