Faktor

Der Faktor bei Immobilien sagt aus, wie rentabel die Investition in eine vermietete Immobilie mit Mieteinnahmen ist. Kapitalanleger erhalten damit einen ersten Überblick darüber, ob eine bestimmte Mindestrendite erzielt werden kann. Außerdem können Kapitalanleger die Renditen verschiedener Immobilien miteinander vergleichen, bevor sie eine Investitionsentscheidung treffen.

Der Faktor wird auch Vervielfältiger genannt und gibt an, nach wie vielen Jahren sich der Kaufpreis durch die Nettomieteinnahmen amortisiert hat. Je höher der Faktor ist, desto mehr Jahre werden benötigt, bis sich der Kaufpreis durch die Nettomieteinnahmen amortisiert. Je höher der Faktor ist, desto geringer ist die Bruttorendite. Die lokalen Kaufpreisfaktoren unterscheiden sich von Region zu Region und von Lage zu Lage.

Für die Berechnung des Faktors muss der Kaufpreis durch die jährliche Nettokaltmiete geteilt werden. Je kleiner der Faktor ist, desto höher ist die Bruttorendite. Für eine sinnvolle Einschätzung des Faktors ist aber natürlich auch die Gebäudesubstanz der Immobilie, die Region und die Lage sowie die Qualität der Mieter entscheidend. Die Bruttomietrendite in Prozent ergibt sich aus der Umkehrung des Faktors und der Multiplikation mit 100. Beim „normalen“ Faktor werden keine Erwerbsnebenkosten, Bewirtschaftungskosten, Mietsteigerungen oder Kapitalkosten berücksichtigt. Daher ist der Faktor auch nur ein grober Anhaltspunkt über den Wert einer Immobilieninvestition.

Um den Wert einer Immobilie zu schätzen, der marktgerecht ist, können die aktuellen jährlichen Nettomieteinnahmen mit einem Faktor multipliziert werden, der für die jeweilige Lage und Region üblich ist. Der so ermittelte Immobilienwert kann ein Ansatzpunkt für Kaufpreisverhandlungen sein.

Eine hohe Rendite wird erzielt, wenn sich der Kaufpreis einer Immobilie möglichst schnell durch Mieteinnahmen refinanziert. Die Immobilie sollte sich mit den Mieteinnahmen möglichst selbst tragen. Die Rendite ist immer stark von der Lage und der Gebäudesubstanz abhängig. In A-Lagen der Großstädte ist im Durchschnitt eine geringere Rendite und damit ein höherer Faktor als in B-Lage von Kleinstädten zu verzeichnen. Dafür ist das Risiko in den A-Lagen der Großstädte aber auch geringer als in B-Lage von Kleinstädten, was Mietausfälle, Wertsteigerungen und Wiederverkaufbarkeit betrifft.

Um abzuschätzen, was eine gute Rendite Immobilie ist, ist ein Vergleich mit den üblichen Faktoren einer Region für bestimmte Lagen, Gebäudesubstanzen und Immobilienarten notwendig. So kann ein Faktor von 25 in einer Metropole sehr gut sein, während ein Faktor von 15 in manchen Regionen schon als überteuert gilt.