Gemeinschaftseigentum

Das Gemeinschaftseigentum ist derjenige Teil einer Immobilie mit mehreren Eigentümern, der nicht zum Sondereigentum oder Teileigentum gehört. Das Gemeinschaftseigentum dient allen Eigentümern. Zum Gemeinschaftseigentum gehören beispielsweise Treppenhäuser, Fahrradkeller, Dachflächen oder Wandflächen. Die Eigentümer können das Gemeinschaftseigentum nicht nur nutzen, sondern müssen sich auch an den Kosten beteiligen.

In der Teilungserklärung ist angegeben, was alles zum Gemeinschaftseigentum gehört. Daher ist für Interessenten einer Immobilie mit mehreren Miteigentümern die Teilungserklärung von besonderer Bedeutung. Die Teilungserklärung der Immobilie ist beim zuständigen Grundbuchamt im zugehörigen Grundbuch hinterlegt. Außerdem sollten Immobilieninteressenten immer die Gemeinschaftsordnung studieren, aus der sich zusätzliche Rechte und Pflichten sowie Kosten der Eigentümer für das Gemeinschaftseigentum ergeben.

Sämtliche Gebäudeteile und Gebäudebereiche können grundsätzlich in Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum überführt werden. Daher gibt es keine einheitliche Aufzählung, was alles zum Gemeinschaftseigentum gehört. Dennoch gibt es typische Zuordnungen. So gehören der Sicherheit dienenden Gebäudeteile und alle Anlagen für den gemeinschaftlichen Gebrauch zum Gemeinschaftseigentum. Außerdem umfasst das gemeinschaftliche Eigentum auch alle Räume außerhalb des Sondereigentums.

Die Eigentümer können über die Gestaltung des Gemeinschaftseigentums bestimmen. So können auf der Eigentümerversammlung verbindliche Beschlüsse zum Gemeinschaftseigentum gefasst werden, zum Beispiel zur Dachmodernisierung oder zu einem neuen Anstrich an der Fassade. Außerdem ergeben sich aus der Verwaltung und Gestaltung des Gemeinschaftseigentums auch Kosten, die auf alle Eigentümer umgelegt werden; unabhängig davon, ob sie der Maßnahme zugestimmt haben. Allerdings gibt es auch wenige Ausnahmefälle.

Das Sondereigentum umfasst alle Räumlichkeiten, die ein Eigentümer alleine nutzen kann. Dazu gehören in der Regel die Eigentumswohnung (oder eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus mit Eigentümerschaft) sowie ein Keller und ein Stellplatz. Im Gegensatz zum Gemeinschaftseigentum können die jeweiligen Eigentümer selbst entscheiden, wie sie die ihnen gehörenden Gebäudeteile gestalten. Das gilt aber nicht für das Sondernutzungsrecht für Teile des Gemeinschaftseigentums. Die Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen des Sondereigentums müssen die Eigentümer selbst tragen.

Bei einigen Gebäudebestandteilen gibt es immer wieder Streitigkeiten, ob sie zum Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum gehören. So sehen Eigentümer manchmal Gebäudebestandteile des Gemeinschaftseigentums als Sondereigentum an. Allerdings können Bestandteile des Gemeinschaftseigentums zum Sondereigentum werden. So gehören Außenfenster, Balkonkonstruktionen und die Außenseiten von Wohnungseingangstüren zum Gemeinschaftseigentum, die nur durch Beschluss der Wohneigentümergemeinschaft umgestaltet oder ersetzt werden können.

Für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums beauftragt die Eigentümerschaft oft einen Hausverwalter. Dies kann einer der Eigentümer oder ein externer Dienstleister sein. Die Hausverwaltung übernimmt dann die Organisation für Reinigungen, Reparaturen und Instandsetzungen. Größere Maßnahmen müssen aber immer durch die Eigentümerversammlung bzw. den Beirat abgesegnet sein.

Zum zwingenden Gemeinschaftseigentum gehören alle Bestandteile des gemeinschaftlichen Gebrauchs. Dies sind vor allem Leitungen für Wasser, Strom und Gas sowie tragende Innenwände und Heizungsanlagen. Dieses zwingende Gemeinschaftseigentum kann nicht in Sondereigentum überführt werden.