Grunddienstbarkeit

Eine Grunddienstbarkeit berechtigt dritte Parteien, ein Grundstück eines Eigentümers für bestimmte Handlungen und Zwecke zu nutzen. Eine Grunddienstbarkeit ist nicht an eine bestimmte Person gebunden, sondern bezieht sich immer auf das jeweilige Grundstück. Die Grunddienstbarkeit besteht auch weiter, wenn es einen Eigentümerwechsel gibt. Wenn eine Grunddienstbarkeit vorliegt, dann besteht in der Abteilung II des zugehörigen Grundbuchblatts des belasteten Grundstücks einen Eintrag. Dieses Grundstück wird dann auch als dienendes Grundstück bezeichnet. Das von der Grunddienstbarkeit profitierende Grundstück wird als herrschendes Grundstück bezeichnet. Der Berechtigte ist immer dazu verpflichtet, sein Recht am fremden Grundstück schonend auszuüben.

Zur typischen Grunddienstbarkeit gehört das Wegerecht. Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks erhält dabei das Recht, auf dem dienenden Grundstück eine Zuwegung zu nutzen bzw. zu errichten. Dies ist zum Beispiel notwendig, wenn das eine Grundstück nicht über öffentliche Wege erreicht werden kann. Ein Leitungsrecht erlaubt dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks, Leitungen für Strom oder Wasser im Boden des dienenden Grundstücks zu verlegen. Darüber hinaus gelten auch Bebauungsbeschränkungen, das Überbaurecht oder die Duldung von Immissionen zu den Grunddienstbarkeiten.

Solange ein Wegerecht oder Leitungsrecht nur in einem privatrechtlichen Vertrag geregelt ist, so ist dieser Vertrag für einen neuen Eigentümer nicht wirksam. Es muss eine neue Regelung getroffen werden. Oder es erfolgt ein Eintrag der Grunddienstbarkeit ins Grundbuch. Dafür ist die Beauftragung eines Notars notwendig, der die Regelungen der Grunddienstbarkeit festhält und in die Abteilung II des Grundbuchs des dienenden Grundstücks eintragen lässt. Zusätzlich kann beim herrschenden Grundstück ein sogenannter Herrschvermerk erfolgen.

Eine Grunddienstbarkeit erlischt nur in wenigen Ausnahmefällen. Dies trifft zu, wenn die Grunddienstbarkeit befristet gewesen ist. Außerdem erfolgt eine Beendigung bei einer baulichen Veränderung, die die entsprechende Grunddienstbarkeit nicht mehr notwendig macht. Eine Grunddienstbarkeit erlischt also im Allgemeinen nicht automatisch, sondern muss im Grundbuch gelöscht werden. Der Eigentümer des dienenden Grundstücks kann die Löschung oder die Änderung einer Grunddienstbarkeit nicht eigenständig vornehmen. Dies muss immer der Eigentümer des herrschenden Grundstücks beantragen.

Die Löschung einer Grunddienstbarkeit kann nur vom Eigentümer des herrschenden Grundstücks beantragt werden. Der Eigentümer des belasteten Grundstücks dagegen kann diese Löschung nicht beantragen.

Die Baulasten sind nicht im Grundbuch verzeichnet, sondern im Baulastenverzeichnis. Dieses Baulastenverzeichnis wird von den zuständigen Bauaufsichtsbehörden geführt. Die Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, bestimmte Baumaßnahmen zu dulden, vorzunehmen oder zu unterlassen. Zu solchen Baulasten gehören beispielsweise die Abstandsflächen-, Stellplatz-, Vereinigungs- oder Zuwegungsbaulast. Für Sie als Immobilieninteressent ist daher sowohl der Blick ins Grundbuch auch als ins Baulastenverzeichnis wichtig.