Grundschuld

Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht und dient der Absicherung eines Darlehens für den Darlehensgeber. Denn der Eigentümer kann dann das Grundstück bzw. die Immobilie nicht ohne die Zustimmung des Darlehensgebers verkaufen. Außerdem sichert sich der Gläubiger gegen die Zahlungsunfähigkeit des Schuldners ab, weil die Grundschuld ihm das Recht einräumt, das Grundstück bzw. die Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu verwerten. So würde der Gläubiger einen Teil der Darlehenssumme zurückerhalten.

Die Grundschuld selbst entsteht durch Einigung der beteiligten Vertragsparteien und die entsprechende Grundbuchbestellung zugunsten des Gläubigers. In der Regel wird die Darlehenssumme erst an den Schuldner ausgezahlt, wenn die Grundschuld in der Abteilung III des Grundbuchs vermerkt ist.

Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung verleiht der Gläubiger hohe Geldbeträge. Es ist daher verständlich, dass sich der Gläubiger gegen die Zahlungsunfähigkeit des Schuldners absichern will. Eine Grundschuld räumt dem Gläubiger das Recht auf die Verwertung eines Grundstücks bzw. einer Immobilie ein. Die Grundschuldbestellung erfolgt immer über einen Notar, wodurch die entsprechenden Notar- und Grundbuchkosten in Abhängigkeit der Grundschuldhöhe anfallen.

Die Höhe der Grundschuld wird individuell festgelegt und richtet sich nach der Darlehenssumme. Die Darlehenssumme wiederum ist abhängig vom Beleihungswert und von der Beleihungsgrenze. Daher entspricht die Grundschuld in der Regel auch nicht dem Kaufpreis eines Grundstücks bzw. einer Immobilie. Je höher das Eigenkapital im Rahmen einer Immobilienfinanzierung ist, desto geringer fällt die Grundschuld aus.

Es wird zwischen Eigentümer- und Fremdgrundschuld unterschieden. Eine Fremdgrundschuld liegt immer dann vor, wenn im Grundbuch eine Grundschuld zugunsten eines Gläubigers eingetragen ist. Wenn das Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde, dann geht die Fremdgrundschuld in eine Eigentümergrundschuld über. Dann gehört Ihnen die Grundschuld selbst und Sie können darüber entscheiden, was mit ihr passiert: entweder löschen, weiternutzen oder übertragen.

Die Kosten für die Eintragung der Grundschuld richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Für die reine Grundschuldbestellung fallen etwa 0,4 % bis 0,8 % der Grundschuld als Kosten an. Im Rahmen eines Immobilienverkaufs ergeben sich allerdings noch weitere Notar- und Gerichtskosten, die etwa 1 % bis 1,5 % des Kaufpreises betragen können.

Eine Grundschuld wird nicht automatisch gelöscht, sondern besteht auch nach der Rückzahlung eines Darlehens im Grundbuch. Denn sie ist im Unterschied zur Hypothek nicht an eine bestimmte Forderung gebunden. Die Grundschuld gehört dann nicht mehr dem Gläubiger, sondern dem Eigentümer.

Die Löschung einer Grundschuld muss durch einen Notar vorgenommen werden, der dafür auch eine Löschungsbewilligung des (früheren) Gläubigers für die Weiterleitung ans Grundbuchamt benötigt. Wenn eine Löschung der Grundschuld vorgenommen wird, dann kann sie in Zukunft nicht mehr für ein weiteres Darlehen als Sicherheit genutzt werden. In diesem Fall muss eine neue Grundschuld eingetragen werden.

Für die Ausstellung der Löschungsbewilligung durch den (früheren) Gläubiger fallen keine Gebühren an. Für die Notar- und Grundbuchkosten fallen etwa 0,2 % der Grundschuldhöhe als Kosten an.

Bei einem Immobilienverkauf kann eine bestehende Grundschuld gelöscht oder an den neuen Eigentümer übertragen werden. Der neue Eigentümer kann die Grundschuld dann für ein Darlehen beim eingetragenen Gläubiger nutzen. Wenn das an die Grundschuld geknüpfte Darlehen noch nicht getilgt wurde, dann kann der Käufer das Darlehen auch mit Zustimmung des Gläubigers übernehmen. Die Übertragung der Grundschuld erfolgt immer durch einen Notar.

Ein hauptsächlicher Unterschied zwischen der Hypothek und der Grundschuld besteht darin, dass die Hypothek mit der Tilgung des Darlehens erlischt. Die Grundschuld dagegen besteht auch nach der Darlehenstilgung, da sie nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden ist. Außerdem ermöglicht die Grundschuld eine Rangsicherung bei Zahlungsunfähigkeit, sodass eine vorrangige Befriedigung der Ansprüche möglich ist. Zusätzlich sind offene Raten bei einer Grundschuld schneller und einfacher vollstreckbar. Insgesamt ist die Grundschuld auch flexibler, weil sie übertragen und auch für ein weiteres Darlehen als Sicherheit verwendet werden kann.