ImmoWertV

Die ImmoWertV ist die Abkürzung für die Immobilienwertermittlungsverordnung. Sie regelt die Immobilienbewertung in Deutschland einheitlich und gibt drei Wertermittlungsverfahren vor. Zur Bestimmung des gesetzlichen Verkehrswertes durch Banken, Gutachterausschüsse oder Immobiliengutachter ist die ImmoWertV die Grundlage.

Gemäß der ImmoWertV gibt es drei Wertermittlungsverfahren: das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Welches Wertermittlungsverfahren für eine Immobilie passend ist, hängt von der Immobilienart ab. Für selbst genutzte Immobilien ist das Sachwertverfahren geeignet. Das Vergleichswertverfahren ist für die Ermittlung des Werts von Eigentumswohnungen ideal. Für die Immobilienbewertung von Mehrfamilienhäusern zur Vermietung oder bei gewerblichen Immobilienprojekten ist das Ertragswertverfahren am besten geeignet.

Für die Immobilienbewertung ist immer erst eine Tatsachenfeststellung über die Lage und den Zustand notwendig. Dann erfolgt die Recherche zur Immobilie, wofür Einsicht in Immobilienunterlagen und ins Grundbuch vorgenommen wird. Anschließend erfolgen die Auswertung der gewonnenen Information und die Berechnung des Immobilienwerts. Im Rahmen eines Wertermittlungsverfahrens werden alle Informationen, Einschätzungen und Berechnungen schriftlich dokumentiert.

Das Sachwertverfahren kommt besonders bei der Verkehrswertermittlung von selbst genutzten Immobilien zur Anwendung und hat die Bausubstanz als Grundlage. Der Sachwert ergibt sich dabei aus dem Bodenwert für das Grundstück sowie aus den Herstellungskosten der Immobilie sowie der Außenanlagen. Im Sachwertverfahren wird auch das Immobilienalter sowie der lokale Marktanpassungsfaktor berücksichtigt.

Das Vergleichswertverfahren kommt vor allem bei der Ermittlung des Immobilienwertes von Eigentumswohnungen zur Anwendung. Für die Immobilienbewertung nach dem Vergleichswertverfahren werden die realen Verkaufspreise vergleichbarer Immobilienobjekte herangezogen. Denn der Immobilienpreis richtet sich schließlich immer nach Angebot und Nachfrage. Für den Vergleich werden die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse verwendet. Da nicht immer ausreichend identische Vergleichsobjekte vorliegen, werden rechnerische Anpassungen vorgenommen.

Das Ertragswertverfahren findet bei gewerblichen Immobilienobjekten Anwendung, die der Erzielung von Einnahmen dienen. Das können beispielsweise Mehrfamilienhäuser oder Hotels sein. Beim Ertragswert werden der Bodenwert, der Liegenschaftszins, die marktüblich erzielbaren Mieteinnahmen, die Bewirtschaftungskosten, der Vervielfältiger und der bauliche Zustand berücksichtigt. Die Wertermittlung ist immer ein sehr komplexes Berechnungsverfahren und erfolgt individuell.

Der Vervielfältiger dient im Ertragswertverfahren der Wertermittlung von Immobilien. Er wird auch Wertfaktor genannt. Für die Ermittlung des Vervielfältigers sind der Liegenschaftszins und die Restnutzungsdauer wichtig.

Der Liegenschaftszins ist wichtig bei der Ermittlung des Immobilienwerts im Rahmen des Ertragswertverfahrens und gibt die erwartete Rendite in Bezug auf den Verkehrswert an. Die örtlichen Gutachterausschüsse ermitteln den jeweiligen Liegenschaftszins rückwirkend für abgeschlossene Transaktionen in der jeweiligen Region. Die Höhe des beim Ertragswertverfahren verwendeten Liegenschaftszinses ist abhängig von der Immobilienart, der Lage und der Restnutzungsdauer.