Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft dient der Bezahlung von in der Regel umfangreicheren Instandsetzungs- und Sanierungsarbeiten des Gemeinschaftseigentums in der Zukunft. Sie wird mittlerweile auch als Erhaltungsrücklage bezeichnet. Da die Kosten dafür sehr hoch ausfallen können, werden die benötigten Finanzmittel über einen längeren Zeitraum angespart. Die Instandhaltungsrücklage dient dem Werterhalt der Immobilie und wird vom Verwalter separat verwaltet. Als Eigentümer einer Eigentumswohnung zahlen Sie die Instandhaltungsrücklage in der Regel monatlich im Rahmen des Hausgelds. Wenn Instandhaltungsmaßnahmen notwendig sind, aber die Mittel der Instandhaltungsrücklage dafür nicht ausreichen, dann kann die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage beschließen.

Wie hoch die Instandhaltungsrücklage sein sollte, hängt vom Alter und vom Bauzustand der Immobilie ab. Je älter die Immobilie und je schlechter die Bausubstanz ist, desto höher sollte auch die Instandhaltungsrücklage sein. Mit dem Rückgriff auf eine Instandhaltungsrücklage können Sie dann als Immobilieneigentümer einen Teil der Kosten für eine notwendige Instandsetzung auffangen. Bei einer eigenen Immobilie sollte die Instandhaltungsrücklage zwischen einem Euro und zwei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat betragen.

Wenn Sie dagegen Teil einer Eigentümergemeinschaft sind, dann sind Sie an den Beschluss auf der Eigentümerversammlung gebunden. Die Instandhaltungsrücklage sollte immer angemessen sein, wobei der Jahreswirtschaftsplan als Grundlage dient. Der Verteilungsschlüssel für die Instandhaltungsrücklage orientiert sich am Miteigentumsanteil, sofern es in der Gemeinschaftsordnung keine anderen Vereinbarungen gibt.

Die Instandhaltungsrücklage einer Eigentümergemeinschaft ist immer zweckgebunden. Daher darf sie ausschließlich für die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums verwendet werden. Dazu gehört beispielsweise der Austausch der Heizungsanlage, die Reparatur des Daches oder die Erneuerung der Fassade. In welcher Höhe die Instandsetzungskosten durch die Instandhaltungsrücklage bezahlt wird, können die Eigentümer gemeinsam entscheiden. Für die Deckung der Instandsetzungskosten kann auch immer eine Sonderumlage beschlossen werden.

Die Instandhaltungsrücklage darf nicht auf Mieter umgelegt werden. Daher müssen Sie als Eigentümer immer für die Instandhaltungsrücklage aufkommen. Denn Sie als Eigentümer sind gesetzlich dazu verpflichtet, die Wohnung bewohnbar zu halten und die entsprechenden Instandhaltungsmaßnahmen zu finanzieren.

Wenn ein Wohnungseigentümer seine Wohnung verkauft, dann wird die Instandhaltungsrücklage nicht zurückgezahlt, sondern verbleibt auf dem separaten Konto des Verwalters. Die Instandhaltungsrücklage ist daher im Kaufpreis enthalten, geht auf den neuen Eigentümer über und sollte aus steuerrechtlichen Gründen auch separat ausgewiesen werden. Denn auf die Instandhaltungsrücklage muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden.

In den Kaufpreisverhandlungen sollte immer deutlich gemacht werden, ob die Instandhaltungsrücklage auf den verhandelten Marktpreis noch addiert wird. Denn der Immobilienwert und der Wert der Instandhaltungsrücklage sind zwei unterschiedliche Sachverhalte.

Die Instandhaltungsrücklage kann bei einer Vermietung als Werbungskosten zum Zeitpunkt der Zahlung noch nicht steuerlich abgesetzt werden. Die Absetzung kann erst dann erfolgen, wenn die Instandhaltungsrücklage auch tatsächlich für Instandhaltungsmaßnahmen verwendet wurde. Daher ist es für Kapitalanleger unter Umständen ratsamer, wenn die Instandhaltungsrücklage möglichst gering ist und größere Instandsetzungen über eine Sonderumlage finanziert werden.