Kaufnebenkosten

Zu den Kaufnebenkosten gehören solche Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Dazu zählen vor allem Maklerkosten, Grunderwerbsteuer sowie Gerichts- und Notarkosten. Aber auch Erschließungskosten, Bereitstellungszinsen für das Darlehen oder die Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen sind zusätzliche Kosten, die den reinen Kaufpreis erhöhen können. Die Kaufnebenkosten sollten am besten mit Eigenkapital bezahlt werden.

Die Höhe der Kaufnebenkosten beim Kauf einer selbst genutzten Immobilie beträgt üblicherweise etwa 10 % bis 12 % des Kaufpreises. Bei einem Immobilienkauf zur Vermietung können sich die Kaufnebenkosten bis auf 15 % des Kaufpreises erhöhen, weil der Käufer dann unter Umständen die kompletten Maklerkosten übernehmen muss.

Zu den Kaufnebenkosten gehören vor allem die Maklerprovision, die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und die Kosten für Eintragungen ins Grundbuch. Für einen Immobilienkauf ist immer ein notariell beglaubigter Kaufvertrag bei einem Notar notwendig, wofür Kaufnebenkosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz anfallen. Die Notarkosten und Grundbuchkosten werden dabei häufig zusammen beglichen, da der Notar die Grundbucheintragungen veranlasst. Diese sogenannten Gerichts- und Notarkosten machen etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises aus.

Die Grunderwerbsteuer ist bei jedem Immobilienkauf einmalig fällig und beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Nach der Bezahlung erhalten Sie vom Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung, die Voraussetzung für den Eigentümerwechsel im Grundbuch ist.

Zwar ist beim Immobilienkauf die Beteiligung eines Maklers nicht obligatorisch, aber üblich. Daher muss häufig auch noch die Courtage an den Makler bezahlt werden. Für Käufer von selbst genutzten Immobilien haben sich diese Maklerkosten allerdings reduziert, da Käufer nicht mehr die komplette Courtage tragen müssen, sondern höchstens die Hälfte. Dementsprechend können noch einmal etwa 1,5 % bis 3,5 % des Kaufpreises als Maklerkosten für den Käufer anfallen. Eine Ausnahme besteht dann, wenn der Käufer den Immobilienmakler beauftragt hat. Dann wird die komplette vereinbarte Maklerprovision fällig.

Die Kaufnebenkosten trägt in der Regel der Käufer. Eine Ausnahme besteht bei der Maklerprovision, bei der es eine hälftige Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer gibt. Diese Regelung besteht aber nicht beim Kauf von Mehrfamilienhäusern zur Vermietung, von Gewerbeobjekten oder von unbebauten Grundstücken. Hier muss der Käufer im Maximalfall die komplette Courtage an den Makler übernehmen.

Bei der Grunderwerbsteuer sind zwar grundsätzlich Verkäufer und Käufer Steuerschuldner, aber im Kaufvertrag wird die Zahllast der Grunderwerbsteuer normalerweise dem Käufer zugewiesen. Daher trägt diese Kaufnebenkosten auch der Käufer. Auch die Gerichts- und Notarkosten übernimmt der Käufer.

Die Kaufnebenkosten werden mit dem Abschluss des Kaufvertrags fällig. Nach der Beglaubigung des Kaufvertrags wird dieser vom Notar an das Finanzamt übermittelt, welches dann den Bescheid für die Grunderwerbsteuer verschickt. Allerdings kann dies bis zu zwei Monate dauern. Danach hat der Käufer einen Monat Zeit zur Bezahlung.

Anschließend stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die Voraussetzung für die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch ist. Spätestens dann wird auch der Notar die Gerichts- und Notarkosten mit einer kurzen Zahlungsfrist anfordern. Die Maklerkosten werden ebenso mit Abschluss des Kaufvertrags fällig. Sie sollten daher immer darauf vorbereitet sein, dass Sie die Kaufnebenkosten in den ersten Wochen nach der Beurkundung des Kaufvertrags begleichen müssen und dementsprechend das Eigenkapital bereithalten.

Die Kaufnebenkosten lassen sich manchmal reduzieren. Wenn Sie zum Beispiel in einer Grenzregion zwischen verschiedenen Bundesländern wohnen, könnten Sie den Immobilienkauf im Bundesland mit der niedrigeren Grunderwerbsteuer vornehmen. Außerdem sollten Sie immer vorher klären, ob noch Erschließungskosten auf Sie zukommen.

Darüber hinaus können Sie im notariellen Kaufvertrag bewegliche Ausstattungselemente (Einbauküche, Sauna, Möbel) der Immobilie mit ihrem jeweiligen Wert separat aufführen lassen. Denn dafür wird keine Grunderwerbsteuer fällig. Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird für die separat ausgewiesene Instandhaltungsrücklage auch keine Grunderwerbsteuer fällig.

Gegebenenfalls gibt es bei der Vereinbarung der Provision mit dem Makler auch noch Verhandlungsspielraum: Fragen kostet schließlich nichts. Eine geringere Provision spielt vor allem bei Immobilien zur Vermietung und Gewerbeobjekten eine wichtige Rolle zur Kostenreduzierung.

Die Kaufnebenkosten sind für Privatpersonen bei einer Selbstnutzung nicht steuerlich absetzbar. Wenn die Immobilie aber vermietet oder gewerblich genutzt wird, dann ist eine steuerliche Absetzung mit einer linearen Abschreibung über die Nutzungsdauer möglich.