Liegenschaftszins
Erfahren Sie in unserem Immobilienlexikon was der Liegenschaftszins ist und wie man den Liegenschaftszinssatz berechnen kann.
Was ist der Liegenschaftszins?
Wenn Sie sich mit dem Immobilienkauf als Kapitalanlage beschäftigen, dann kommen Sie früher oder später mit dem Liegenschaftszins in Berührung. Der Liegenschaftszins ist eine wichtige Kennzahl bei der Immobilienbewertung und gibt die Verzinsung einer Immobilie auf Basis des Verkehrswertes an. Es ist sozusagen das Verhältnis zwischen Einnahmen und Kaufpreis einer Immobilie. Der Liegenschaftszins wird zwar aus historischen Daten anderer Immobilien ermittelt, aber ist für eine einzelne Immobilie immer nur eine Annäherung an die wahre Verzinsung in der Zukunft.
Alles was Sie über den Liegenschaftszins wissen sollten
Was ist der Liegenschaftszins?
Der Liegenschaftszins gibt die marktübliche Verzinsung einer Liegenschaft an. Er spielt vor allem beim Ertragswertverfahren als Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV eine wichtige Rolle. Er dient außerdem dazu, die Chancen und Risiken einer Immobilie zu bewerten. Wenn der Liegenschaftszins niedrig ist, dann gilt die Immobilie als wertstabil. Dies bedeutet gleichzeitig eine geringere Gefahr für Mietausfälle. Je höher der Liegenschaftszins, desto höher ist das Risiko der Immobilienanlage.
Wer ermittelt den Liegenschaftszins?
Der Liegenschaftszins wird von den Gutachterausschüssen der jeweiligen Städte und Gemeinden für bestimmte Wohnviertel ermittelt. Die Schwankungsbreite in der jeweiligen Liegenschaftszinssatz-Tabelle kann hoch sein oder es können für bestimmte Wohnviertel auch nicht ausreichend Daten vorliegen. Dann kann die Investition in ein Immobiliengutachten lohnen.
Denn ein Immobiliengutachter berücksichtigt noch weitere Studien und bezieht weitere Faktoren bei der Ermittlung des individuellen Liegenschaftszinssatzes ein. So spielt beispielsweise die Lage und der daraus resultierende Bodenwert eine wichtige Rolle. Aber auch die Restnutzungsdauer sowie die Marktsituation und die konkrete Höhe der Bewirtschaftungskosten haben einen Einfluss auf den individuellen Liegenschaftszins.
Wie wird der Liegenschaftszins berechnet?
Für die Berechnung des Liegenschaftszinssatzes werten die Gutachterausschüsse vergangene Immobilientransaktionen aus und veröffentlichen diese. In der Liegenschaftszinssatz-Tabelle werden dann Werte mit Schwankungsbreiten angegeben.
Für eine erste Schätzung gibt es auch eine Alternative, bei der die Restnutzungsdauer und der Bodenwert nicht berücksichtigt werden. Dann ergibt sich der Liegenschaftszins in Prozent aus dem Verhältnis zwischen Jahresreinertrag und Kaufpreis sowie der anschließenden Multiplikation mit 100. Der Jahresreinertrag ist die Differenz zwischen erzielbarer Miete und nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten. Dazu zählen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten.
Wo findet man den Liegenschaftszins?
Der Liegenschaftszins kann beim zuständigen Gutachterausschuss erfragt werden. Darüber hinaus veröffentlichen viele Kommunen und Städte die Liegenschaftszinssätze auch online. Wenn keine Daten vorliegen, dann beträgt der Liegenschaftszinssatz bei Vermietungsimmobilien bei 5 % und bei Gewerbeimmobilien bei 6,5 %.
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