Modernisierung

Welche Maßnahmen der Modernisierung dienen, hat der Gesetzgeber eindeutig festgelegt. Dazu gehören vor allem alle Modernisierungsmaßnahmen, mit denen der Gebrauchswert eines Mietobjekts nachhaltig erhöht wird. Darüber hinaus fallen darunter auch die energetische Modernisierung und bauliche Veränderungen zur Senkung des Wasserverbrauchs sowie Energieverbrauchs. Aber auch die Schaffung von neuem Wohnraum in einer Immobilie sowie die dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse gehören zu einer Modernisierungsmaßnahme. Nicht zu den Modernisierungsmaßnahmen zählen Instandhaltungen, Instandsetzungen oder Reparaturen. Die Modernisierungskosten kann der Vermieter unter bestimmten Bedingungen auf die Miete umlegen.

Ein Vermieter kann nicht einfach mit einer Modernisierung beginnen und Ihnen die Handwerker in die Wohnräume schicken. Stattdessen muss der Vermieter die Modernisierungsmaßnahmen rechtzeitig ankündigen, mindestens drei Monate im Voraus. In einem Ankündigungsschreiben muss der Vermieter den genauen Zeitraum und die Art sowie den Umfang der Modernisierungsmaßnahmen angeben. Ein Aushang im Hausflur reicht dafür nicht aus. Wenn ein Vermieter aufgrund einer Modernisierung die Miete erhöhen will, dann muss er auch diese Mieterhöhung ankündigen.

Als Mieter müssen Sie Modernisierungsmaßnahmen dulden, wenn dadurch der Wohnwert erhöht wird. Allerdings gibt es Ausnahmen, falls die Modernisierungsmaßnahme für Sie eine besondere Härte darstellen würde. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn der Austausch von Fenstern oder einer Heizungsanlage im Winter erfolgen soll oder wenn die baulichen Umstände aufgrund einer Krankheit, des Alters oder einer Schwangerschaft unzumutbar wären. In einem solchen Härtefall können Sie innerhalb eines Monats unter Angabe der Gründe Widerspruch einlegen.

Da Modernisierungsmaßnahmen häufig mit Einschränkungen sowie Lärm und Schmutz verbunden sind, besteht deswegen grundsätzlich ein Recht zur Mietminderung. Eine Ausnahme besteht bei der energetischen Modernisierung, bei der das Minderungsrecht in den ersten drei Monaten nicht besteht. Für entstandene Schäden während der Modernisierung muss der Vermieter aufkommen. Des Weiteren muss der Vermieter auch die Kosten übernehmen, die Ihnen zusätzlich aufgrund der Modernisierung entstanden sind. Dazu gehören beispielsweise Reinigungskosten.

Von den Modernisierungskosten können jährlich 8 % auf den jeweiligen Mieter umgelegt werden. Diese umlegbaren Modernisierungskosten sind allerdings nach oben durch eine Kappungsgrenze begrenzt. Denn die Modernisierungsumlage darf nur 2 Euro pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren bei einer bisherigen Miete von unter 7 Euro pro Quadratmeter betragen. Bei einer bisherigen Miete von über 7 Euro pro Quadratmeter darf die Modernisierungsumlage 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren betragen.

Die Instandhaltung dient bei Immobilien der Vorbeugung von weiterer Abnutzung oder von größeren Schäden. So gehören typischerweise der Rohrtausch oder Reparaturen an der Heizungsanlage zu den Instandhaltungsarbeiten. Renovierung bedeutet im Allgemeinen eine optische Verbesserung von abgenutzten Gebäudeteilen, was regelmäßig notwendig ist. Zu Renovierungsmaßnahmen gehören das Streichen von Innenräumen und Fassade, die Erneuerung des Bodenbelags oder der Austausch einzelner Dachziegel.

Bei einer Sanierung werden Schäden beseitigt und der ursprüngliche Bauzustand wieder hergestellt. Zu solchen Sanierungsarbeiten gehören die Schimmelbeseitigung, der Fenstertausch oder die Erneuerung der Fassade. Mit einer Modernisierung dagegen werden der ursprüngliche Bauzustand und die ursprüngliche Bausubstanz verbessert. Eine Modernisierung ist eine bauliche Veränderung des Hauses oder der Wohnung, die die Mietsache verbessern. Es entsteht ein höherer Wohnwert, wovon auch der Mieter profitiert. Deshalb können die Modernisierungskosten auch auf die Miete umgelegt werden.