Nießbrauch

Mit der Bestellung eines Nießbrauchs erwerben die Nießbraucher das persönliche Recht, fremdes Eigentum zu nutzen. Das ist vor allem für Menschen interessant, die mit einer Weitergabe ihrer Immobilie zu Lebzeiten Erbschaftssteuer sparen und weiterhin in der Immobilie leben wollen. Der Eigentümer einer Immobilie wechselt, aber der Nießbraucher hat weiterhin eigentümerähnliche Rechte und darf die Immobilie nutzen und Einnahmen erzielen. Der eigentliche Eigentümer hat dagegen die Verfügungsgewalt über die Immobilie. Die Bestellung eines Nießbrauchs muss von einem Notar beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden. Das Nießbrauchsrecht bleibt auch dann bestehen, wenn ein Grundstück bzw. eine Immobilie verkauft wird.

Mit dem Tod des Nießbrauchers erlischt normalerweise auch das Nießbrauchsrecht. Allerdings können die Beteiligten auch festlegen, ob der Nießbrauch nur für einen bestimmten Zeitraum gelten und wann der Nießbrauch erlöschen soll. Außerdem können die Beteiligten das Nießbrauchsrecht auch einvernehmlich aufheben. Eine weitere Möglichkeit fürs Erlöschen besteht darin, dass der Nießbraucher den Nießbrauch aufgibt. Wenn der Eigentümer verstirbt, dann bleibt der Nießbrauch in der Regel bestehen.

Der Nießbrauch an einem Grundstück bzw. an einer Immobilie muss zwingend als Dienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen werden, damit er Rechtswirksamkeit erlangen und dauerhaft gelten kann. Der im Grundbuch eingetragene Nießbrauch gilt nämlich auch dann, wenn eine Immobilie den Eigentümer wechselt. Deswegen sollten Immobilienbesitzer auch immer in die Abteilung II des Grundbuchs schauen, um sich über bestehende Nießbrauchsrechte zu informieren. Ein Nießbrauchsrecht senkt üblicherweise den Immobilienwert. Rein theoretisch kann Nießbrauch allerdings auch ohne Grundbucheintrag bestehen.

Bei einem Wohnrecht auf Lebenszeit darf eine Person eine Immobilie zum Wohnen nutzen, aber keine Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung erzielen. Letzteres ist beim Nießbrauch aber möglich.

Wer die Kosten für die Bestellung des Nießbrauchs übernehmen muss, können die Beteiligten vertraglich bestimmen. Nießbraucher sind im Allgemeinen dazu verpflichtet, übliche Renovierungen und Ausbesserungen vorzunehmen und die laufenden gewöhnlichen Unterhaltungskosten zu übernehmen. Dazu gehören die Grundsteuer, Versicherungen, Müllgebühren, Straßenreinigungsgebühren und Verbrauchskosten für Wasser, Strom sowie Heizung. Dagegen muss der Eigentümer außerordentliche Lasten bezahlen, wozu Modernisierungskosten oder Erschließungsbeiträge gehören.

Ein Nießbrauchrecht ist ein persönliches Recht und kann daher nicht verkauft, verschenkt oder vererbt werden.

Der Nießbrauch mindert den Immobilienwert. Daher wird der Kapitalwert des Nießbrauchs bei der Bestimmung der Bemessungsgrundlage für beispielsweise die Schenkungssteuer vom Immobilienwert abgezogen. Für die Berechnung des Nießbrauchs wird zuerst die tatsächliche oder fiktive Jahresmiete des Nießbrauchs benötigt. Anschließend werden sogenannte Vervielfältiger benötigt, die vom Alter und vom Geschlecht des Nießbrauchers abhängen. So wird die statistische Lebenserwartung des Nießbrauchers berücksichtigt. Das Produkt von Jahreswert und Vervielfältiger ergibt dann den Kapitalwert des Nießbrauchs. Je älter der Nießbraucher ist, desto geringer fällt der Kapitalwert aus.