Offenbarungspflicht

Eine Immobilie muss immer frei von Sach- und Rechtsmängeln übergeben werden. Denn ein Käufer soll keinen Nachteil davon haben, dass eine Immobilie Sach- und Rechtsmängel aufweist. Deshalb haben Verkäufer eine Offenbarungspflicht. Dies gilt auch dann, wenn der Verkäufer die Immobilie geerbt und geschenkt bekommen hat. Denn diese Fälle entlasten einen Immobilienbesitzer nicht, den Zustand der eigenen Immobilie festzustellen. Die Offenbarungspflicht bezieht sich besonders auf versteckte Mängel bzw. Sachmängel.

Als offenbarungspflichtige Sachmängel bei einem Hausverkauf gelten Feuchtigkeits- und Wasserschäden, Schimmelbefall, Schädlingsbefall, Asbestbelastung, fehlende Genehmigungen für Bau oder Nutzungsart, Altlasten auf dem Grundstück, verdeckte Risse in der Fassade, Lärmbelästigung, bestehender Denkmalschutz, Umweltgifte in der Bausubstanz oder Überflutungsgefahr. Alle diese Sachverhalte muss ein Verkäufer offenbaren.

Es besteht das Risiko für den Verkäufer, dass der Käufer eine arglistige Täuschung vermutet und dann vom Kaufvertrag zurücktritt. Alternativ könnte der Käufer den Kaufpreis mindern und Schadensersatz vom Verkäufer fordern.

Zu den Mängelarten gehören offene Mängel, versteckte Mängel und arglistig verschwiegene Mängel. Offene Mängel sind für den Käufer in der Regel sofort erkennbar, wenn dieser eine Immobilie mit offenen Augen besichtigt. Auf solche offenen Mängel muss ein Verkäufer nicht explizit hinweisen. Versteckte Mängel sind solche Mängel, die nicht nach einem ersten Augenschein für Dritte ersichtlich sind. Über diese versteckten Mängel muss ein Verkäufer informieren. Wenn der Verkäufer einen Mangel kennt oder kennen müsste und ihn verheimlicht, dann liegt ein arglistig verschwiegener Mangel vor. Wenn der Verkäufer als seine Offenbarungspflicht verletzt oder sogar falsche Angaben macht, dann liegt eine arglistige Täuschung vor.