Pacht

Pacht ist umgangssprachlich die Gebrauchsüberlassung einer Sache, die auch wirtschaftlich genutzt werden kann, um Erträge bzw. Gewinne zu erwirtschaften. Wenn Räumlichkeiten mit zusätzlichem Inventar angeboten werden, dann wird normalerweise auch immer ein Pachtvertrag abgeschlossen. Ein Pachtvertrag wird für einen zeitlich begrenzten Zeitraum abgeschlossen. Dabei darf der Pächter einen wirtschaftlichen Nutzen aus dem Pachtobjekt ziehen, wofür ein Pachtzins in der vereinbarten Höhe fällig wird.

Für einen Pachtvertrag kann eine unbefristete oder befristete Laufzeit vereinbart werden. In der Regel gibt es in der Gastronomie kürzere Laufzeiten als beispielsweise in der Landwirtschaft.

Ein Pachtvertrag räumt dem Nutznießer mehr Nutzungsrechte als ein Mietvertrag ein. So kann der Pächter aus dem Grundstück bzw. aus der Immobilie einen Ertrag bzw. Gewinn erwirtschaften, was bei einem Mietobjekt nicht zulässig ist. Zusätzlich zum Grundstück bzw. zu den Räumlichkeiten kann auch Inventar bei der Pacht eingeschlossen sein. Darüber hinaus können die Pachtzinsen während der gesamten Laufzeit nicht erhöht werden, wobei es auch Ausnahmen gibt. Die Kündigungsfristen sind bei einem Pachtvertrag auch anders als bei einem Mietvertrag geregelt.

Dem Verpächter steht die Zahlung eines Pachtzinses durch den Pächter zu. Normalerweise wird der Pachtzins monatlich fällig. Aber für landwirtschaftliche Flächen ist auch eine jährliche Pachtzahlung üblich. In Gastronomiebetrieben kann der Pachtzins auch vom Umsatz abhängen. So muss der Pächter in Monaten mit schwächeren Umsätzen auch weniger Pachtzins zahlen.

Während der Pachtzeit darf der Pachtzins nur dann erhöht werden, wenn im Pachtvertrag die entsprechenden Regelungen dazu vereinbart wurden. Eine generelle Ausnahme besteht nur für landwirtschaftliche Flächen.

Es gibt keine einheitliche Berechnung für den Pachtzins. Der Pachtzins kann individuell zwischen Verpächter und Pächter ausgehandelt werden. Für die Festlegung eines angemessenen Pachtzinses ist immer die Nutzungsart des Grundstücks bzw. der Immobilie entscheidend. Bei landwirtschaftlichen Flächen spielen beispielsweise die Bodenqualität und die topografischen Voraussetzungen der Bearbeitung eine Rolle, während bei einem Gastronomiebetrieb der Wert des Inventars, der Standort und das Betriebskonzept berücksichtigt werden müssen.

Mit dem Erbbaurecht bzw. der Erbpacht ist es möglich, auf dem Grundstück eines fremden Eigentümers eine Immobilie zu bauen. Dafür besteht die Möglichkeit, ein Grundstück für maximal 99 Jahre zu pachten und einen jährlichen Pachtzins bzw. Erbbauzins zu bezahlen. Im Gegenzug können Pächter auf diesem fremden Grundstück eine Immobilie bauen und nutzen. Der Pachtzins beträgt dann etwa 3 % bis 6 % des Grundstückswertes an den Erbbaurechtsgeber. Außerdem muss der Erbbaurechtsnehmer viele Kosten übernehmen, die mit dem Grundstück in Zusammenhang stehen. Dazu gehören beispielsweise die Grunderwerbsteuer, die Erschließungskosten oder die Grundsteuer.

Am Ende der Pachtzeit geht die Immobilie auf den Grundstückseigentümer über, der dafür eine Entschädigung an den Erbbaurechtsnehmer zahlen muss. Die Entschädigung muss mindestens 2/3 des Immobilienwerts betragen. Eine höhere Entschädigung ist nur bei gesonderten vertraglichen Vereinbarungen möglich.