Restnutzungsdauer
Erfahren Sie in unserem Immobilienlexikon wie man die Restnutzungsdauer von Immobilien berechnen und verlängern kann.
Was bedeutet Restnutzungsdauer?
Im Gegensatz zu unbebauten Grundstücken haben Gebäude nur eine begrenzte Lebensdauer. Daher unterliegen Gebäude einer Alterswertminderung, sodass bei einer Immobilienbewertung immer die Restnutzungsdauer einer Immobilie berücksichtigt werden muss. Aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen erhöht sich die Restnutzungsdauer einer Immobilie, sodass sich tatsächliches und fiktives Baujahr unterscheiden.
Alles was Sie über die Restnutzungsdauer von Immobilien wissen sollten
Was ist die Restnutzungsdauer?
Die Restnutzungsdauer gibt immer an, wie lange ein Gebäude bzw. eine bauliche Anlage noch wirtschaftlich genutzt werden kann, wenn eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung vorliegt. Die Restnutzungsdauer ist die Differenz zwischen wirtschaftlicher Gesamtnutzungsdauer und Alter des Gebäudes bzw. der baulichen Anlage. Dabei ist das tatsächliche Alter nicht ausschlaggebend. Denn eine Verlängerung oder Verkürzung der Restnutzungsdauer ist möglich, wenn Modernisierungen oder Instandhaltungen durchgeführt bzw. unterlassen wurden. Ein Modernisierungsstau beispielsweise führt zu einer Verkürzung der Restnutzungsdauer.
Die rechnerische Restnutzungsdauer spielt eine wichtige Rolle bei Wertermittlungsverfahren. So wird im Rahmen des Sachwertverfahrens die Restnutzungsdauer für die Berechnung der Alterswertminderung benötigt. Im Ertragswertverfahren hat die Restnutzungsdauer Einfluss auf den Kapitalisierungsfaktor.
Wie rechnet man die Restnutzungsdauer aus?
Die rechnerische Restnutzungsdauer ist die Differenz der Gesamtnutzungsdauer und des Alters der baulichen Anlage bzw. des Gebäudes. Sie ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Dabei spielt das Baujahr letztendlich nur eine untergeordnete Rolle, denn Modernisierungsmaßnahmen erhöhen die Restnutzungsdauer. Unterlassene Modernisierungen dagegen senken die Restnutzungsdauer. Daher benötigen Gutachter für eine Immobilienbewertung auch relevante Informationen zum Gebäude bzw. zur baulichen Anlage. Als Richtwerte für die Restnutzungsdauer von Wohngebäuden gelten 60 bis 80 Jahre. Bürogebäude haben eine theoretische Gesamtnutzungsdauer von 40 bis 60 Jahren; Gewerbegebäude dagegen von 30 bis 50 Jahren.
Warum ist die Restnutzungsdauer beim Ertragswertverfahren wichtig?
Beim Ertragswertverfahren bezieht sich die Restnutzungsdauer nur auf den Gebäudesachwert, da der Grund und Boden im Zeitablauf nicht an Wert verlieren. Die Restnutzungsdauer wird beim Ertragswertverfahren neben dem Liegenschaftszins benötigt, um anhand einer komplexen Formel den Vervielfältiger zu berechnen. Der Vervielfältiger wird im Ertragswertverfahren mit dem jährlichen Gebäudereinertrag multipliziert, sodass sich daraus der Gebäudeertragswert ergibt. Je höher die Restnutzungsdauer ist, desto größer ist auch der Vervielfältiger und damit der Gebäudeertragswert. Allerdings ändert sich der Vervielfältiger mit zunehmender Restnutzungsdauer degressiv. Beim Sachwertverfahren dagegen ist der Einfluss der Restnutzungsdauer auf die Altersminderung linear.
Ist die Verlängerung der Restnutzungsdauer durch Modernisierung möglich?
Wenn umfassende Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, dann verlängert sich die Restnutzungsdauer. Dazu werden die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen bewertet, um so den Modernisierungsgrad zu ermittelt. Dieser Modernisierungsgrad führt dann je nach üblicher Gesamtnutzungsdauer und je nach Gebäudealter zu einer modifizierten Restnutzungsdauer. Diese modifizierte Restnutzungsdauer wird in der Regel von einem Gutachter im Rahmen der Immobilienbewertung ermittelt.
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