Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist ein komplexes Verfahren zur Immobilienbewertung. Beim Sachwertverfahren spielt der Wert der Bausubstanz eine wesentliche Rolle. Darüber hinaus gibt es mit dem Bodenwert, der Alterswertminderung und dem Marktanpassungsfaktor korrigierende Faktoren für den Sachwert bzw. Verkehrswert. Beim Sachwertverfahren wird von einem fiktiven Neubau der Immobilie ausgegangen, sodass die Kosten für die Wiederherstellung des aktuellen Zustandes der Immobilie herangezogen werden. Der Sachwert der Immobilie ist sozusagen der Wiederbeschaffungswert. Das Sachwertverfahren gibt keine Auskunft über den tatsächlichen Marktwert, da der Marktanpassungsfaktor Angebot und Nachfrage des Immobilienmarktes nur sehr pauschal abbildet.

Das Sachwertverfahren wird angewendet, wenn das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren nicht geeignet sind. Das kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn es nicht genügend ähnliche Vergleichsobjekte gibt. Das tritt zum Beispiel bei Denkmalschutzimmobilien auf. Außerdem spielt das Sachwertverfahren eine größere Rolle bei Immobilien, die keine Erträge durch Vermietung und Verpachtung erwirtschaften. Dazu zählen dann vor allem selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser. Für sehr moderne Immobilien kann es vorkommen, dass zu den Regelherstellungskosten nicht genügend Daten vorliegen. Dann ist das Sachwertverfahren eher ungeeignet.

Der Sachwert einer Immobilie ist grundlegend die Summe des Bodenwertes und des Gebäudes sowie der Außenanlagen. Der Bodenwert wird durch den Bodenrichtwert und die Grundstücksgröße bestimmt. Der Gebäudewert setzt sich dabei aus den Normalherstellungskosten zusammen und ist abhängig von der Alterswertminderung, wobei auch Modernisierungen berücksichtigt werden. Die Alterswertminderung ist wiederum von der Restnutzungsdauer und der Gesamtnutzungsdauer der Immobilie abhängig. Außerdem wird für den endgültigen Sachwert der Marktanpassungsfaktor berücksichtigt.

Das Sachwertverfahren ermittelt anhand des aktuellen Preisniveaus für die Herstellungskosten objektiv den Substanzwert. Es ermöglicht die Bewertung von ungewöhnlichen Immobilien, für die es wenig oder keine Vergleichswerte gibt. Das Sachwertverfahren ist insgesamt sehr komplex, sodass umfangreiche Sachkenntnis und Erfahrung für die Ermittlung notwendig sind. Außerdem erweist sich als Nachteil, dass Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt mit dem Sachwertverfahren nur sehr pauschal einbezogen werden. Ein weiterer Nachteil besteht in der mangelnden Datenbasis für moderne Immobilientypen wie zum Beispiel Passivhäuser.