Staffelmietvertrag

Ein Staffelmietvertrag ist ein Mietvertrag, in dem Mieterhöhungen der folgenden Jahre schon im Voraus verbindlich festgelegt werden. Weitergehende Mieterhöhungen sind dann allerdings normalerweise ausgeschlossen. Eine Ausnahme besteht für die Betriebskosten, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Die Staffelungen der Miethöhe können unterschiedlich ausfallen, aber müssen immer in absoluten Werten angegeben werden. Darüber hinaus muss schon im Vorhinein im Staffelmietvertrag festgelegt werden, zu welchem Zeitpunkt sich die Miete erhöhen soll.

Der wichtigste Grund für einen Staffelmietvertrag ist, dass sich der Vermieter den bürokratischen Aufwand für zukünftige Mieterhöhungen spart, da die Mieterhöhungen automatisch erfolgen. Außerdem greift bei einem Staffelmietvertrag nicht die Kappungsgrenze von 20 % bzw. 15 % Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren. Für Mieter ist ein Staffelmietvertrag mit höheren Mieten in der Zukunft häufig auf den ersten Blick abschreckend, aber gibt ihnen Klarheit über die zukünftigen Wohnkosten.

Eine Staffelmiete kann bei Abschluss eines Mietvertrags vereinbart werden. Aber auch im Nachhinein ist eine Festlegung einer Staffelmiete möglich, wenn darüber zwischen Vermieter und Mieter Einigkeit besteht. Um eine Staffelmiete zu vereinbaren, muss im Mietvertrag genau festgelegt werden, zu welchem Zeitpunkt eine Mieterhöhung erfolgen und wie hoch die Miete oder die Erhöhung dann sein soll. Die Angaben müssen sich immer auf die Gesamtmiete und nicht auf einen Quadratmeter beziehen. Eine prozentuale Angabe der Mieterhöhungen reicht auch nicht aus. Zudem müssen zwischen einzelnen Erhöhungsschritten mindestens 12 Monate liegen.

In früheren Zeiten durfte die Dauer eines Staffelmietvertrages nur zehn Jahre betragen. Mittlerweile gibt es diese zeitliche Begrenzung nicht mehr. Es kommt nur darauf an, dass der exakte Zeitpunkt und die Höhe bzw. die Erhöhungen schon im Vorhinein festgelegt sind. Wenn die letzte Mietstaffel erreicht ist, dann sind danach wieder andere Mieterhöhungen möglich, zum Beispiel eine Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung. Außerdem kann eine neue Staffelmiete zwischen Vermieter und Mieter vereinbart werden.

Bei einem Staffelmietvertrag hat der Vermieter das Recht, einen Kündigungsausschluss für den Mieter für maximal vier Jahre festzulegen. In diesem Zeitraum darf der Mieter dann nicht kündigen. Der Vermieter hat dagegen gemäß den vereinbarten Vertragsbedingungen das Recht zur Kündigung.

Die Mietpreisbremse gilt auch für die Staffelmiete. Die Miete darf in einem Gebiet, in der die Mietpreisbremse gilt, nicht über 10 % teurer als die ortsübliche Vergleichsmiete sein. Das gilt aber nur für neu abgeschlossene Mietverträge seit dem Inkrafttreten der Mietpreisbremse. Diese Begrenzung gilt sowohl für die Miete zu Vertragsbeginn als auch für jede erhöhte Staffelmiete. Bei einem Überschreiten der 10 % kann der Mieter die Miethöhe beanstanden und es findet eine Kappung statt.

Bei einem Staffelmietvertrag hat ein Mieter eine gewisse Planungssicherheit über die Wohnkosten. Außerdem sind keine weiteren Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen erlaubt. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn diese Modernisierungsmaßnahmen gesetzlich vorgeschrieben werden. Aber diesbezüglich gibt es immer lange Übergangszeiträume für gesetzlich angeordnete Modernisierungen, in denen viele Staffelmietverträge schon ausgelaufen sind. Auch für Vermieter ergibt sich durch einen Staffelmietvertrag eine bessere Planungssicherheit der Mieteinnahmen. Des Weiteren entfällt der bürokratische Aufwand für Mieterhöhungen, da die Mietanpassungen automatisch und ohne vorherige Ankündigungen erfolgen. Allerdings kann der Vermieter keine weiteren Mieterhöhungen vornehmen.