Umbauter Raum

Der umbaute Raum ist umgangssprachlich das Volumen eines Gebäudes und wird nach einheitlichen Richtlinien berechnet. Der umbaute Raum wird allerdings auch als Bruttorauminhalt bezeichnet. Obwohl beide Begriffe häufig als Synonyme verwendet werden, unterscheiden sich die Berechnungen des umbauten Raums und des Bruttorauminhalts in Details voneinander.

Der umbaute Raum spielt eine Rolle bei der Wertermittlung und bei Wirtschaftlichkeitsberechnungen von Immobilien. Denn das Volumen des umbauten Raums kann mit den typischen Baukosten multipliziert werden, um den Wert des umbauten Raums zu erhalten. Aber der Begriff ist auch wichtig bei der Immobilienfinanzierung, da mit dem Volumen eines Gebäudes der Beleihungswert kalkuliert wird. Außerdem muss der umbaute Raum beim Bauantrag angegeben werden. Darüber hinaus ist der umbaute Raum auch entscheidend für die Berechnung der Gebühren einer Baugenehmigung. Der Wert des umbauten Raums trifft keine Aussage über den Immobilienwert, da weder die Ausstattung noch Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt berücksichtigt werden.

Bei der Berechnung des umbauten Raums werden bestimmte Flächen nicht berücksichtigt. Dazu zählen beispielsweise Wände, Decken, Dacheindeckung, Putz und Bodenplatte. Darüber hinaus werden Außentreppen, Dachgauben, Schonsteinköpfe, Brüstungen für Balkon oder Terrasse und Eingangsüberdachungen nicht berücksichtigt. Außerdem findet eine Unterscheidung zwischen ausgebauten und unausgebauten Dachgeschoss statt.

Im Normalfall ist der Wert für den Bruttorauminhalt etwas größer als der Wert für den umbauten Raum, da beim Bruttorauminhalt Decken und Wände mit einbezogen sind und nicht zwischen der Art des Ausbaus des Dachgeschosses unterschieden wird. Daher ist der umbaute Raum aussagekräftiger für die Feststellung des Beleihungswerts. Denn ausgebaute Dachgeschosse zählen zur Wohnfläche und haben einen höheren Wert als nicht ausgebaute Dachgeschosse.