Verkehrswert

Da der Verkehrswert durch rechtlich anerkannte Wertermittlungsverfahren ermittelt wird, ist der Verkehrswert eine objektive Rechengröße für den Immobilienwert. Der Verkehrswert ist derjenige Verkaufspreis, der voraussichtlich am Markt erzielt werden kann. Dafür gibt es aber nie eine Garantie. Daher ist der Verkehrswert auch selten identisch mit dem tatsächlichen Verkaufspreis. Zu den drei anerkannten Wertermittlungsverfahren für den Verkehrswert gemäß ImmoWertV gehören das Ertragswertfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Da diese Wertermittlungsverfahren auf unterschiedlichen Ansätzen basieren, können die Ergebnisse unterschiedlich ausfallen.

Der Verkehrswert sollte immer dann ermittelt werden, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück verkauft werden soll. Dann ist die Kenntnis über den objektiven Verkehrswert wichtig, um den Angebotspreis optimal zu bestimmen. In diesem Fall kann ein Makler die Immobilienbewertung vornehmen. Außerdem kann der genaue Verkehrswert einer Immobilie oder eines Grundstücks für eine Institution oder Behörde wichtig sein. Dies ist zum Beispiel im Rahmen einer Scheidung oder einer Erbschaft der Fall, aber auch für die Steuererhebung und bei einer Zwangsversteigerung ist der Verkehrswert von großer Bedeutung. In diesen Fällen führt ein Immobiliengutachter die Immobilienbewertung und damit die Ermittlung des Verkehrswerts durch.

Mit einem Verkehrswertgutachten wird der Verkehrswert einer Immobilie zu einem Stichtag ermittelt. Verkehrswertgutachten können als Kurzgutachten oder als Vollgutachten erstellt werden. Das Kurzgutachten ist dabei eine vereinfachte Form der Immobilienbewertung und dient der Ableitung des optimalen Angebotspreises. Daher wird ein Kurzgutachten im Rahmen eines Immobilienverkaufs häufig von Maklern angefertigt. Ein Kurzgutachten hat nur einen geringen Umfang und wird innerhalb von ein paar Tagen erstellt. Es ist aber nicht gerichtsfest. Nur Vollgutachten haben bei gerichtlichen und finanzrechtlichen Auseinandersetzungen Bestand. Ein Vollgutachten wird beispielsweise bei der Ermittlung der Erbschafts- und Schenkungssteuer, bei Streitigkeiten bei Scheidung und Erbschaft oder bei Zwangsversteigerungen benötigt und von einem Immobiliengutachter erstellt.

Für die Ermittlung des Verkehrswerts gibt es drei rechtlich anerkannte Wertermittlungsverfahren: das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Die Verwendung eines speziellen Wertermittlungsverfahrens hängt immer von der Immobilienart ab. In vielen Fällen werden auch mehrere Wertermittlungsverfahren miteinander kombiniert, um einen möglichst objektiven Verkehrswert zu ermitteln.

Der Verkehrswert einer Immobilie hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dazu zählen beispielsweise die Nutz- und Wohnfläche, der Zustand der Bausubstanz, der Zustand der energetischen Modernisierung sowie die Ausstattung. Auch die Aufteilung der Räumlichkeiten oder der Zuschnitt eines Grundstücks spielen eine wichtige Rolle. Daneben ist die Lage der Immobilie ein entscheidender Faktor für den Verkehrswert. Denn die Verkehrswerte vergleichbarer Objekte können sich hinsichtlich der Region, des Stadtteils und der konkreten Mikrolage stark unterscheiden.