Wertermittlung

Die Wertermittlung ist bei einem Immobilienverkauf wichtig, um einen objektiven Verkehrswert zu ermitteln, der wiederum Grundlage für den Angebotspreis ist. Aber auch für Immobilieninteressenten ist eine Wertermittlung wichtig, um eine Immobilie nicht überteuert zu kaufen. Darüber hinaus spielt die Wertermittlung zur Feststellung des Verkehrswerts im Rahmen einer Scheidung bzw. von Erbauseinandersetzungen eine wichtige Rolle. Außerdem ist die Wertermittlung wichtig für die Immobilienfinanzierung, damit der Darlehensgeber den Beleihungswert festlegen kann. Nicht zuletzt benötigt das Finanzamt den durch die Wertermittlung berechneten Verkehrswert für die Steuerfestsetzung zum Beispiel bei Erbschaft und Schenkung.

Je nachdem, wofür die Wertermittlung benötigt wird und welches Wertermittlungsverfahren angewendet wird, können verschiedene Personen diese Wertermittlung durchführen. Dazu zählen Makler, Sachverständige und Gutachter. Einfache Methoden zur Wertermittlung können Sie auch selbst durchführen. Dabei müssen Sie vor allem Recherchearbeit leisten. Zusätzlich gibt es im Internet viele Plattformen zur Wertermittlung, die häufig auf Vergleichsobjekten basieren. Für viele Sachverhalte ist ein professionelles Verkehrswertgutachten notwendig. Für eine gerichtliche Gültigkeit muss ein Verkehrswertgutachten von einem öffentlich bestellten Gutachter durchgeführt werden.

Sie können den Wert Ihrer Immobilie auch annäherungsweise selbst bestimmen. Dazu können Sie auf Immobilienportalen nach den durchschnittlichen Quadratmeterpreisen für Ihre Stadt bzw. Ihre Region recherchieren. Außerdem können Sie die Angebotspreise vergleichbarer Objekte in Ihrer Stadt bzw. Ihrer Region analysieren. Hierbei bieten sich neben Immobilienportalen auch Websites von regionalen Maklern und Zeitungsanzeigen als Quellen an. Wenn Sie über einen längeren Zeitraum den Markt beobachten und auswerten, dann entwickeln Sie ein Gespür für wichtige Kriterien des Verkaufspreises. Sie sollten auch ein Augenmerk darauflegen, welche Immobilien Ladenhüter sind und welche Objekte schnell wieder vom Markt verschwinden. Eine solche Marktanalyse ist für eine grobe Wertermittlung ausreichend. Darüber hinaus veröffentlichen verschiedene Institutionen auch regelmäßig regionale Marktstudien. Für marktnahe Recherchen ist auch der Grundstücksmarktbericht des lokalen Gutachterausschusses sehr aufschlussreich.

Die gesetzliche Grundlage für die Wertermittlung ist die Immobilienwertermittlungsverordnung, nach der das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren zulässig sind. Welches Wertermittlungsverfahren zur Anwendung kommt, hängt von der Immobilienart und der Immobiliennutzung ab. Es können auch mehrere Wertermittlungsverfahren miteinander kombiniert werden. Das Ertragswertverfahren wird hauptsächlich zur Wertermittlung von vermieteten oder gewerblichen Immobilien genutzt. Dabei werden die Mieteinnahmen und die Bewirtschaftungskosten berücksichtigt, um den Reinertrag zu ermitteln. Dieser Reinertrag kann wiederum ein Anhaltspunkt für zukünftige Erträge der Immobilienanlage sein.

Mit dem Vergleichswertverfahren wird die aktuelle Marktlage berücksichtigt, denn es werden vergleichbare Verkaufsobjekte mit ähnlicher Größe, Bausubstanz und Ausstattung zur Wertermittlung herangezogen. Das Vergleichswertverfahren dient vor allem der Wertermittlung von Eigentumswohnungen, unbebauten Grundstücken sowie selbst genutzten Immobilien. Das Sachwertverfahren berücksichtigt bei der Wertermittlung die Bausubstanz des Gebäudes und der Außenanlagen. Es wird der Sachwert ermittelt, der notwendig ist, um den aktuellen Immobilienzustand wiederherzustellen. Dabei basieren die angeführten Herstellungskosten auf den aktuellen Preisen. Durchgeführte oder unterlassene Modernisierungen erhöhen oder reduzieren den Verkehrswert. Das Sachwertfahren kommt bei selbst genutzten Immobilien und bei schwer vergleichbaren Immobilien zum Einsatz.