Wohnfläche

Die Wohnfläche ist immer die gesamte anrechenbare Grundfläche einer Wohnung bzw. einer Immobilie. Dabei müssen Grundfläche und Wohnfläche nicht übereinstimmen. Denn bestimmte Räumlichkeiten, die zur Grundfläche gehören, werden gar nicht oder nur teilweise zur Wohnfläche gezählt. Es gibt zwei Berechnungsmethoden für die Wohnfläche: 1. Berechnung nach der Wohnflächenverordnung und 2. Berechnung nach der DIN 277.

Zwischen beiden Berechnungsmethoden kann es teilweise gravierende Unterschiede geben. Mit der Berechnung nach der DIN 277 ergeben sich höhere Werte als mit der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung. Denn Balkone, Terrassen, Keller und Dachräume zählen bei der Berechnung nach der DIN 277 mit ihrer kompletten Grundfläche zur Wohnfläche. Die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung ist üblicher und mieterfreundlicher, da sie stärker die Nutzungsmöglichkeit von Räumlichkeiten fürs tatsächliche Wohnen berücksichtigt.

Gemäß der Wohnflächenverordnung zählen neben allen typischen Zimmern auch Abstellräume innerhalb der Wohnung, Küchen, Badezimmer und Flure zur Wohnfläche. Auch geheizte Schwimmbäder und geheizte Wintergärten, die abgeschossenen sind, gehören zur Grundfläche. Die lichte Raumhöhe muss immer mindestens 2 m betragen, damit die Grundfläche zur Wohnfläche gehört.

Wenn Schwimmbäder und Wintergärten ungeheizt sind, dann gehen sie mit 50 % der Grundfläche in die Wohnfläche ein. Loggien, Balkone und Terrassen gehen mit mindestens 25 % und höchstens 50 % der Grundfläche in die Wohnfläche ein. Bei Räumlichkeiten mit einer lichten Raumhöhe zwischen 1 m und 2 m geht nur 50 % der Grundfläche in die Wohnflächenberechnung ein.

Laut der Wohnflächenverordnung zählen beispielsweise Garagen, Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Hausflure, Treppen mit mehr als drei Stufen, Heizungsräume, Trockenräume, Waschküchen oder Grundflächen mit einer Höhe unter einem Meter nicht zur Wohnfläche. Außerdem müssen gegebenenfalls Abzugsflächen für Pfeiler, Vorsprünge und Nischen berücksichtigt werden.

Dachschrägen verkleinern die Wohnfläche laut der Wohnflächenverordnung, wenn sie die lichte Raumhöhe auf unter 2 m beschränken. So fließt die Grundfläche mit einer lichten Raumhöhe zwischen 1 m und unter 2 m nur mit 50 % in die Berechnung der Wohnfläche ein. Wenn die lichte Raumhöhe sogar weniger als 1 m beträgt, dann gehört die Grundfläche überhaupt nicht zur Wohnfläche.

Die Grundfläche ist die gesamte Fläche des Bodens. Zur Nutzfläche gehören dagegen alle Räumlichkeiten einer Wohneinheit bzw. Immobilie, die auch genutzt werden können. Die Nutzbarkeit ist dabei nicht auf das Wohnen beschränkt. So gehören Dachböden und Keller zur Nutzfläche, aber nicht zur Wohnfläche. Denn Dachböden und Keller sind in der Regel nicht bewohnbar, es sei denn, sie sind ausdrücklich als Wohnraum genehmigt. Zur Wohnfläche gehören nur die anrechenbaren Grundflächen, die zum Wohnen im weiteren Sinne genutzt werden können. In der Regel ist die Grundfläche größer als die Nutzfläche und die Nutzfläche größer als die Wohnfläche.