Beleihungsgrenze
Erfahren Sie in unserem Immobilienlexikon was die Beleihungsgrenze ist und wie die Banken die Beleihungsgrenze für Immobilien berechnen.
Was bedeutet Beleihungsgrenze?
Als Darlehensnehmer bekommen Sie bei einer Immobilienfinanzierung nicht 100 % des Verkehrswertes der Immobilie als Darlehen ausgezahlt. Stattdessen gibt es eine Beleihungsgrenze, die einerseits gesetzlich vorgeschrieben ist und andererseits vom Darlehensgeber nach bestimmten Kriterien festgelegt wird. Für die konkrete Höhe der auszahlbaren Darlehenssumme sind neben der Höhe der Beleihungsgrenze auch der Verkehrswert und der Beleihungswert wichtig.
Alles was Sie über die Beleihungsgrenze wissen sollten
Was bedeutet Beleihungsgrenze?
Es kann in der Regel nur ein Teil des Kaufpreises oder der Baukosten einer Immobilie im Rahmen eines Immobiliendarlehens beliehen werden. Deshalb ist die zur Verfügung gestellte Darlehenssumme auch niedriger als der Kaufpreis oder die Baukosten. Denn Pfandbriefbanken, Sparkassen und Geschäftsbanken dürfen laut § 14 Pfandbriefgesetz für eine erstrangige Besicherung eines Realkredits nur eine Beleihungsgrenze von maximal 60 % wählen. Darlehenssummen, die darüber hinaus gehen, sind nachrangig und führen zu höheren Finanzierungskosten für den Darlehensnehmer. Wenn die Beleihungsgrenze niedrig ist, dann muss dementsprechend mehr Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung aufgebracht werden.
Wie hoch ist die Beleihungsgrenze?
Die meisten Darlehensgeber müssen aufgrund von satzungsmäßigen oder gesetzlichen Vorschriften an bestimmte Beleihungsgrenzen halten. Bei Bausparkassen beträgt die Beleihungsgrenze 80 %, während bei Pfandbrief- und Geschäftsbanken eine Beleihungsgrenze von 60 % für Realkredite gilt. Der Prozentwert bezieht sich dabei auf den Beleihungswert.
Welche Auswirkungen hat die Beleihungsgrenze bei der Grundschuld?
Wenn sich die Darlehenssumme innerhalb der Beleihungsgrenze bewegt, dann ist das Darlehen eine sogenannte 1a-Hypothek. So eine 1a-Hypothek hat den Vorteil, dass sie im Grundbuch mit einem erstrangigen Grundpfandrecht abgesichert ist. Daher wird der Darlehensgeber bei einer eventuellen Zwangsversteigerung zuerst bedient.
Weitere Darlehen, die über die Beleihungsgrenze hinausgehen, werden als 1b-Hypothek bezeichnet und sind im Grundbuch mit einem zweitrangigen Grundpfandrecht abgesichert. Als Realkredit ist dieses zweitrangige Darlehen zwar auch mit der Immobilie abgesichert, aber die Darlehensgeber verlangen wegen der Nachrangigkeit dann einen Zinsaufschlag. Insofern müssen Darlehensnehmer überlegen, ob sie die höheren Zinskonditionen akzeptieren wollen oder ob das Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung erhöht werden kann.
Wie die Beleihungsgrenze ermitteln?
Die konkrete Beleihungsgrenze ist abhängig vom Verkehrswert und vom Beleihungswert. Der Verkehrswert wird dabei durch verschiedene Bewertungsverfahren ermittelt. Danach ziehen die Darlehensgeber einen individuellen Sicherheitsabschlag für mögliche Wertschwankungen der Immobilie ab, um den Beleihungswert zu erhalten. Aus der Anwendung der Beleihungsgrenze resultiert der höchstmögliche Betrag, den der Darlehensgeber zur Immobilienfinanzierung zur Verfügung stellt.
Wie den Finanzierungsbedarf über der Belastungsgrenze decken?
Falls einen Finanzierungsbedarf gibt, der über der Beleihungsgrenze liegt, dann kann eine Abdeckung durch einen Privatkredit erfolgen. Bei einer höheren Belastungsgrenze steigt für den Darlehensgeber das Ausfallrisiko. Daher sind die Anforderungen an die Bonität und zusätzliche Sicherheiten höher. Außerdem werden bei Darlehenssummen über der Beleihungsgrenze Zinsaufschläge verlangt. Deswegen lohnt sich ein Vergleich unterschiedlicher Kreditgeber hinsichtlich der Beleihungsgrenze und des Beleihungswerts.
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