Erschließung

Die Erschließung dient der Nutzbarmachung eines Grundstücks. Denn auf einem unerschlossenen Grundstück kann logischerweise kein Haus gebaut werden. Die Erschließung eines Grundstücks bis zur Grundstücksgrenze ist Aufgabe der öffentlichen Hand, wobei es trotz Bebauungsplan keinen rechtlichen Anspruch auf eine Erschließung gibt. Ein Grundstück gilt auch dann als voll erschlossen, wenn die Medienträger nicht direkt am Grundstück anliegen oder auf dem Grundstück enden, sondern in bis zu 150 m Entfernung am Grundstück vorbeiführen. Daher sollten Sie als Bauherr den Stand der Baugrundstück Erschließung (Erschließungszustand) immer genau hinterfragen, um die zusätzlichen Erschließungskosten abschätzen zu können. In Neubaugebieten führen die Versorgungsleitungen meistens bis direkt hinter die Grundstücksgrenze.

Bei einem vollerschlossenen Grundstück sind alle notwendigen Leitungen und Anschlüsse für die Versorgung und Entsorgung vorhanden. Dazu gehören Wasser, Abwasser, Elektrizität und Straßenanschluss. Aber es ist nicht notwendig, dass diese direkt hinter der Grundstücksgrenze aus dem Boden ragen. Allerdings ist dies bei Neubaugebieten in der Regel der Fall. Grundsätzlich liegt aber ein vollerschlossenes Grundstück auch dann vor, wenn die Leitungen noch etwa 100 m bis 150 m vom Grundstück vorbeiführen. Dann müssen Bauherren noch mit weiteren Kosten für die Zuleitungen rechnen. Ein Grundstück gilt also auch dann als vollerschlossen, wenn Medienleitungen für Kabelfernsehen, Telefon und Internet nicht vorhanden sind. Hierfür können weitere Kosten anfallen.

Bei einem teilerschlossenen Grundstück fehlt dagegen einer der notwendigen Anschlüsse (Wasser, Abwasser, Strom und Straßenanschluss) noch. Für die öffentliche Erschließung müssen die Grundstückseigentümer im Allgemeinen 90 % der Erschließungskosten tragen. Daher sollten Sie als Grundstückseigentümer bei einem teilerschlossenen Grundstück oder gar bei Rohbauland darauf gefasst sein, Rechnungen über die Erschließungskosten von der Kommune zu erhalten. Bei vollerschlossenen Grundstücken sind die Erschließungskosten schon in den Grundstückspreis eingepreist.

Bei der Erschließung gibt es außerdem noch einen Unterschied zwischen der öffentlichen Erschließung und der privaten bzw. inneren Erschließung. Die öffentliche Erschließung verläuft bis zur Grundstücksgrenze. Die innere Erschließung verläuft von dort bis zum Gebäude bzw. zum Hausanschluss.

Bei der öffentlichen Erschließung ist zudem hinsichtlich der verkehrsmäßigen und technischen Erschließung zu unterscheiden. Die verkehrsmäßige Erschließung beinhaltet Straßen, Gehwege und Beleuchtung und sorgt für die Erreichbarkeit eines Grundstücks. Die technische Erschließung beinhaltet den Anschluss an Strom, Wasser, gegebenenfalls Abwasser, gegebenenfalls Gas, Kommunikationsleitungen und die Ableitung für Regenwasser.

Die öffentliche Erschließung eines Grundstücks kann bei der Kommune beantragt werden, die dann auch die Erschließungsarbeiten organisiert. Wenn der Antrag auf Erschließung von der Kommune bewilligt wird, dann ist die öffentliche Erschließung des Grundstücks auch gesichert. Für die innere Erschließung des Grundstücks müssen Grundstückseigentümer die zuständigen Versorger in Eigenregie beauftragen.

Die Informationen zur Erschließung eines Grundstücks in einem Neubaugebiet können Sie dem Bebauungsplan entnehmen. Darüber hinaus ist es ratsam, sich über den Stand und die Dauer der Erschließung beim Bauamt zu informieren. Dort können Sie sich auch die Bauberechtigung schriftlich bestätigen lassen. Darüber hinaus können Sie vor Ort überprüfen, ob und welche Leitungen sowie Anschlüsse vorhanden sind. Zusätzlich können Sie auch mit den Versorgungsunternehmen Kontakt aufnehmen, um eventuell einen zeitlichen Ablauf der Erschließung zu erfragen. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, ein Bodengutachten erstellen zu lassen bzw. eine Anliegerbescheinigung zu beantragen.