Kaufpreisaufteilung

Die Aufteilung des Kaufpreises in Grund und Boden sowie Gebäude ist deshalb wichtig, weil nur die Anschaffungskosten des Gebäudes als Werbungskosten im Einkommensteuergesetz berücksichtigt werden. Dies gilt zudem nur dann, wenn die Immobilie der Erzielung von Einnahmen dient.

Da bei der Kapitalanlage in Immobilien eine hohe Rendite erwirtschaftet werden soll und die Kosten für das Gebäude über die Jahre der Nutzung abgeschrieben werden können, ist ein hoher Gebäudewert erstrebenswert. Denn je höher der Gebäudewert ist, desto höher ist auch die Abschreibung, die dann den Einkünften gegengerechnet werden kann. Die Höhe der Abschreibung hat unmittelbar Auswirkungen auf die Höhe der Steuerlast.

Immobilienkäufer sollten schon im Kaufvertrag eine Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude sowie Grund und Boden festlegen. Hierbei sind die Vertragsparteien grundsätzlich frei, wenn die Kaufpreisaufteilung sachgerecht und damit wirtschaftlich haltbar erfolgt. Es darf kein Gestaltungsmissbrauch vorliegen. Allerdings gibt es immer einen flexiblen Gestaltungsspielraum. Die sachgerechte Kaufpreisaufteilung sollte auf den tatsächlichen Teilwerten beruhen und mit einer Berechnung dokumentiert sein. Denn grundsätzlich muss die Finanzverwaltung einer von den Beteiligten getroffenen Kaufpreisaufteilung folgen, wenn sie sachgerecht und wirtschaftlich haltbar ist.

Eine sachgerechte Aufteilung des Kaufpreises kann durch eine Ermittlung des separaten Verkehrswertes für Gebäude sowie Grund und Boden festgelegt werden. Dieses Verhältnis der Verkehrswerte wird dann auch für Aufteilung des Kaufpreises als Grundlage genommen. Wenn es dagegen keine notariell beurkundete Kaufpreisaufteilung Notarvertrag gibt, dann wird diese das Finanzamt selbst vornehmen, ohne Berücksichtigung individueller Merkmale einer Immobilie, wie zum Beispiel Bauzustand und Ausstattung. Diese Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude durchs Finanzamt fällt in der Regel eher zu Ungunsten des Immobilienkäufers aus.

Wenn Verkäufer und Käufer beim Erwerb eines bebauten Grundstücks nur einen Gesamtkaufpreis vereinbaren, dann ist eine nachträgliche Aufteilung des Gesamtkaufpreises zwischen Grund und Boden sowie Gebäude notwendig. Dann müssen Grund und Boden sowie Gebäude einzeln bewertet werden, um den jeweiligen Verkehrswert zu vermitteln. Dafür stellt das Bundesministerium der Finanzen eine Kaufpreisaufteilung Arbeitshilfe für eine vereinfachte Berechnung der Aufteilung des Kaufpreises zur Verfügung, die sich am Sachwertverfahren orientiert. Dies kann allerdings nachteilig in Regionen mit hohen Bodenrichtwerten sein, was zu einem hohen Teilwert von Grund und Boden führt. Da die ermittelten Werte Grundlage für die Abschreibung des Gebäudes sind, ist ein hoher Teilwert für den Grund und Boden nachteilig.