Rendite

Bei einer Immobilie als Kapitalanlage werden grob gesagt die Mieteinnahmen pro Jahr ins Verhältnis zum Investitionsvolumen gesetzt. Die Multiplikation mit 100 ergibt dann die Rendite. Die Rendite ergibt der Ertrag der Immobilienanlage pro Jahr. Mit der Rendite können die Rentabilität und das Risiko einer Immobilieninvestition eingeschätzt werden. Dafür sind aber immer Vergleichswerte notwendig. Es gibt verschiedene Renditekennzahlen, die unterschiedlich viele Kosten berücksichtigen. Daher unterscheiden sich die ermittelten Werte auch stark.

Im Allgemeinen lässt sich sagen, dass je höher die Mieteinnahmen und je niedriger die Kosten sind, desto höher ist auch die Rendite. Außerdem wirkt sich ein niedriger Kaufpreis, zum Beispiel aufgrund der schlechteren Lage, positiv auf die Rendite, aber negativ auf das Risiko aus. Je besser dagegen die Lage einer Immobilie, desto höher ist der Kaufpreis und desto niedriger wiederum die Rendite. Außerdem kann sich durch den Verkauf einer Immobilie zusätzlich noch ein Veräußerungsgewinn ergeben, der die Gesamtrentabilität der Immobilieninvestition erhöhen kann.

In der Regel ist von der Rendite zudem auch noch die Tilgung des Darlehens zu berücksichtigen. Daher ist Rendite nicht gleich Gewinn. Bei einfachen Renditekennzahlen müssen von der errechneten Rendite auch immer noch Kosten für Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfälle oder Steuern abgezogen werden. Insofern sollten Sie ein Renditeversprechen immer kritisch hinterfragen.

Für die Berechnung der Rendite bei Immobilieninvestitionen gibt es sehr viele Renditekennzahlen. Wichtige Arten sind die Bruttorendite, die Nettorendite, die Eigenkapitalrendite und die Objektrendite. Die Höhe der tatsächlichen Rendite ist von sehr vielen Faktoren abhängig. Wenn Sie die Rendite einer Immobilie berechnen oder vergleichen wollen, dann müssen Sie präzise Zahlen als Ausgangswerte nehmen und alle Zahlen kritisch hinterfragen.

Die Bruttorendite gibt das Verhältnis zwischen Bruttokaltmiete pro Jahr und Kaufpreis bzw. Herstellungskosten der Immobilie an. Sie berücksichtigt keine laufenden Kosten, keine Kaufnebenkosten und keine Mietausfälle. Daher gibt die Bruttorendite nur einen ersten groben Überblick der Rentabilität.

Bei der Berechnung der Nettorendite werden zum Kaufpreis bzw. zu den Herstellungskosten auch noch die Kaufnebenkosten bzw. Baunebenkosten hinzugerechnet. Außerdem werden bei der Ermittlung der Nettorendite von der Bruttokaltmiete die Kosten für die Verwaltung und die Instandhaltung bzw. den Erhaltungsaufwand, die nicht umlegbaren Nebenkosten und das Mietausfallwagnis abgezogen. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage ist dabei von Bausubstanz, Alter und Nutzungsart der Immobilie abhängig und muss mit realistischen Pauschalwerten berücksichtigt werden. Die Nettorendite ist aussagekräftiger als die Bruttorendite.

Bei der Berechnung der Eigenkapitalrendite werden die Fremdkapitalzinsen sowie Steuern als zusätzliche jährliche Kosten berücksichtigt, die den Ertrag schmälern. Darüber hinaus ist die Basis bei der Berechnung der Eigenkapitalrendite nicht mehr der Kaufpreis bzw. die Herstellungskosten inklusive Nebenkosten, sondern das eingesetzte Eigenkapital. Der verstärkte Einsatz von Fremdkapital erhöht die Eigenkapitalrendite. Das wird auch als Hebeleffekt (Leverage-Effekt) bezeichnet. Allerdings ist auch die Berechnung der Eigenkapitalrendite eine Vereinfachung, da zum Beispiel sinkende Zinskosten eines Annuitätendarlehens nicht abgebildet werden.

Bei der Berechnung der Objektrendite ist die Basis der Kaufpreis bzw. die Herstellungskosten inklusive Kaufnebenkosten bzw. Baunebenkosten. Es werden zwar die Bruttokaltmiete, die laufenden Kosten sowie Steuern berücksichtigt, aber nicht die Finanzierungskosten in Form von Zinszahlungen. So lassen sich mit der Objektrendite auch unterschiedliche Immobilien gut miteinander vergleichen. Außerdem lässt sich anhand der Objektrendite auch eine optimale Finanzierungsstruktur ermitteln.

Renditekennzahlen sind immer Prognosen für die Zukunft, aber eine Sicherheit von 100 % gibt es nicht, dass die vorher errechnete Rendite auch eintrifft. Allerdings ist die Rendite umso präziser, desto präziser und umfassender die eingehenden Werte der Rentabilitätsberechnung sind. Außerdem sind auch immer die persönliche Situation und die ökonomische Lage bedeutsam für die Bewertung, ab welcher Rendite sich eine Immobilie lohnt.