Tilgung

Tilgung bedeutet die Rückzahlung eines Darlehens. Die Höhe der Tilgung wird zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer im Darlehensvertrag vereinbart. Üblich sind bei der Immobilienfinanzierung vor allem Annuitätendarlehen mit einer gleichbleibenden Darlehensrate. Eine Darlehensrate besteht in der Regel aus der Tilgung und der Zinszahlung. Allerdings gibt es auch Darlehen ohne Tilgung oder mit Tilgungsfreijahren. Mit jeder Tilgung sinkt die Restschuld, für die Zinsen berechnet werden. Daher steigt während der Laufzeit eines Annuitätendarlehens auch der Tilgungsanteil und sinkt der Zinsanteil.

Die anfängliche Tilgung ist eine Angabe des Tilgungssatzes in Prozent zu Beginn der Darlehenslaufzeit. Der Tilgungssatz bzw. die Tilgungsrate gibt an, wie viel Prozent eines Darlehens innerhalb eines Jahres vom Darlehensnehmer zurückgezahlt werden. Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung werden normalerweise Annuitätendarlehen gewählt, sodass die monatliche Rate gleichbleibt. Da mit zunehmender Tilgung aber die Höhe der Restschuld sinkt, verringert sich von Monat zu Monat auch die Höhe der Zinszahlung. Stattdessen steigt der Tilgungsanteil der monatlichen Rate und der Tilgungssatz nimmt zu. Die anfängliche Tilgung bleibt also nicht konstant, aber ist wichtig für die Berechnung des Tilgungsplans und den Vergleich von Immobilienfinanzierungen mit unterschiedlichen anfänglichen Tilgungen.

Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Tilgung eines Darlehens, die neben der normalen Darlehensrate geleistet wird. Unter welchen Voraussetzungen die Möglichkeit zu Sondertilgungen besteht, wird im Darlehensvertrag vereinbart. Wenn ein Darlehensgeber Sondertilgungen gewährt, dann gibt es Einschränkungen hinsichtlich der Höhe und Häufigkeit. Üblicherweise erhöht die Möglichkeit zu Sondertilgungen auch den Sollzinssatz. Daher sollten Darlehensnehmer immer genau prüfen, ob eine Sondertilgung nicht zu finanziellen Nachteilen führt. Die Vereinbarung von der Möglichkeit zu Sondertilgungen ist dann sinnvoll, wenn der Darlehensnehmer in der Zukunft höhere Geldbeträge erwartet, aber der genaue Zeitpunkt unklar ist.

Die Berechnung der Tilgung wird vom Darlehensgeber berechnet. Aber Darlehensnehmer haben mit verschiedenen Darlehensrechnern im Internet auch die Möglichkeit, die Tilgung zu berechnen. Wichtige Rahmenbedingungen für die Berechnung der Tilgung sind die Darlehenssumme, der Sollzins und die Darlehenslaufzeit. Anschließend kann entweder die gewünschte monatliche Rate oder der Tilgungssatz gewählt werden, woraus sich dann die anfängliche Tilgung oder die monatliche Rate ergibt. Außerdem beinhaltet das Ergebnis der Berechnung oftmals einen kompletten Tilgungsplan für die Darlehenslaufzeit. Ein Darlehensrechner bietet die Möglichkeit, verschiedene Finanzierungsszenarien miteinander zu vergleichen.

Ein Tilgungsplan gibt einen tabellarischen Überblick über die zukünftigen monatlichen Raten und deren Zusammensetzung aus Tilgungsanteil und Zinsanteil sowie über die Restschuld während der gesamten Darlehenslaufzeit. Außerdem sind die Darlehensart, die Zinshöhe, die Auswirkungen von Sondertilgungen sowie individuelle Vereinbarungen vermerkt. Die Erstellung und Aushändigung eines Tilgungsplans durch den Darlehensgeber sind bei einem Darlehen für Verbraucher Pflicht.