Zinsfestschreibung

Die Zinsfestschreibung ist die Festlegung der Darlehenszinsen für einen bestimmten Zeitraum im Voraus. Damit sind Darlehensnehmer und Darlehensgeber während der Zinsfestschreibung vor Zinsänderungen geschützt und haben eine bessere Planungssicherheit als bei Darlehen mit variablen Zinsen. Besonders bei hohen Darlehenssummen langfristiger Immobilienfinanzierungen ist eine Zinsfestschreibung für Darlehensnehmer sinnvoll. Denn sie sind damit vor höheren monatlichen Raten aufgrund steigernder Marktzinsen geschützt.

Wie lange die Zinsfestschreibung dauert, hängt von der individuellen Vereinbarung zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer ab. So gibt es Darlehen mit einer Zinsfestschreibung von 5, 10, 15, 20, 25 oder 30 Jahren. Welche Dauer der Zinsfestschreibung ideal ist, hängt von vielen Faktoren ab. Zu den Faktoren gehören das aktuelle Zinsniveau, die erwartete Zinsentwicklung, die individuelle finanzielle Situation und die übrigen Finanzierungskonditionen. Bei einem vergleichsweise niedrigen Zinsniveau ist eine längere Zinsfestschreibung als bei einem vergleichsweise hohen Zinsniveau üblich.

Je länger die Zinsbindung allerdings ist, desto höher fällt auch der Sollzins aus. Zudem besteht immer die Möglichkeit zur Nutzung des Sonderkündigungsrechts. Damit können Darlehensnehmer ein Darlehen nach zehn Jahren kostenlos kündigen; auch wenn die Zinsfestschreibung deutlich über zehn Jahre liegt. Daher müssen Darlehensnehmer überlegen, ob eine Zinsfestschreibung länger als zehn Jahre überhaupt sinnvoll ist.

Ein Darlehen mit einer kurzen Zinsfestschreibung von fünf oder zehn Jahren ist bei einem vergleichsweise hohen Zinsniveau sinnvoll. Denn der Darlehensnehmer kann nach der relativ kurzen Zinsfestschreibung unter Umständen für die Anschlussfinanzierung von den gesunkenen Zinsen profitieren. Bei einem Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate sinkt dann der Zinsanteil und steigt der Tilgungsanteil, sodass eine schnellere Tilgung der Restschuld erfolgen kann. Außerdem fällt der Sollzins bei einer kurzen Zinsfestschreibung normalerweise geringer aus, wodurch sich die monatliche Rate reduziert. Als Nachteil erweist sich, dass bei einer Zinssteigerung relativ schnell höhere Zinsen nach der Erstfinanzierung zu zahlen sind. Des Weiteren ist die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung noch hoch.

Ein Darlehen mit einer langen Zinsfestschreibung von 15 oder mehr Jahren ist bei einem vergleichsweise niedrigen Zinsniveau sinnvoll. Denn dies gibt dem Darlehensnehmer eine hohe Planungssicherheit. Während einer langen Zinsfestschreibung sind Darlehensnehmer vor Zinssteigerungen geschützt. Sie können allerdings auch nicht von Zinssenkungen profitieren; es sei denn, sie nutzen ihr Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren. Eine längere Zinsfestschreibung bedeutet auch immer einen höheren Sollzinssatz als bei einer kurzen Zinsfestschreibung. Dementsprechend ist der Zinsanteil der monatlichen Rate oder die monatliche Rate an sich höher. Allerdings ist durch die längere Tilgungszeit auch die Restschuld für die Anschlussfinanzierung geringer. Wenn die Zinsen dagegen fallen, dann können Darlehensnehmer mit einer langen Zinsfestschreibung davon nicht profitieren.

Nach dem Ende der Zinsfestschreibung ist das Darlehen in der Regel noch nicht vollständig getilgt. Der bisherige Darlehensgeber kann dem Darlehensnehmer spätestens drei Monate vor dem Ende der Zinsfestschreibung ein Angebot für eine Prolongation unterbreiten. Dabei bleiben die bisherigen Vertragsbedingungen üblicherweise gültig; nur die Zinsfestschreibung und die Zinshöhe werden neu festgelegt. Der Darlehensnehmer kann das Angebot mit einer Unterschrift annehmen. Der Vorteil liegt im geringen Aufwand. So muss bei einer Prolongation darüber hinaus auch keine Übertragung der Grundschuld vorgenommen werden.

Als Alternative kommt die Umschuldung in Betracht. Dann wechselt der Darlehensnehmer zu einem anderen Darlehensgeber, wenn dieser bessere Konditionen anbietet. Der zeitliche und bürokratische Aufwand für eine Umschuldung ist allerdings höher als bei einer Prolongation. Wenn Darlehensnehmer nach der Zinsfestschreibung nichts unternehmen, dann läuft das Darlehen entweder mit variablen Zinsen weiter oder der Darlehensgeber besteht auf die vollständige Tilgung der Restschuld.