Reservierung und Kaufvertragsentwurf

Die Beschaffung einer Finanzierungsbestätigung ist für den Käufer kurzweilig mit intensiver Arbeit verbunden.

In der Regel dauert sie ca. zwei bis drei Wochen, sofern er seine eigenen Bonitätsdokumente zur Vorlage bei der Bank sorgfältig vorbereitet hat. Die Unterlagen für Ihre Immobilie hat er ja bereits feinsäuberlich und lückenfrei präpariert von Ihnen bekommen, oder? Denn ohne diese wird er kein Ja von der Bank erhalten.

Sein Kreditinstitut wird zudem sicherlich noch einen Gutachter vorbei schicken wollen, um zu überprüfen, ob die angegebenen Daten mit der zu finanzierenden Immobilie übereinstimmen. Dies ist u. a. für die Ermittlung des Immobilien-Beleihungswertes notwendig. Anhand dessen werden auch die endgültigen Finanzierungskonditionen für den Käufer bestimmt. Die Banken arbeiten dabei recht unterschiedlich, bei einigen gehört die Bereitstellung eines solchen Sachverständigen gebührenfrei zum Service dazu. Andere wiederum lassen sich das gerne bezahlen.

Da der Käufer sich die ganze Arbeit nicht umsonst machen und keine Gutachterkosten aus dem Fenster schmeißen möchte, wird er Sie möglicherweise um Folgendes bitten:

Wenn Sie ein gutes Gefühl bei dem Käufer haben und sich sicher sind, dass er eine Finanzierungsbestätigung innerhalb einer angemessenen Zeit herbeischaffen kann, haben Sie die Möglichkeit, eine Reservierungsvereinbarung mit ihm zu treffen. Dazu muss ich sagen: In meiner Position als Makler halte ich eine Immobilie immer erst nach einer Finanzierungsbestätigung frei, ohne eine Gebühr dafür zu verlangen und verknüpfe dies direkt mit dem Auftrag für den Kaufvertragsentwurf. Die Entscheidung liegt bei Ihnen.

In solch einer Abmachung verpflichten Sie und der Käufer sich, den Verkauf bzw. Kauf zu einem späteren Zeitpunkt durchzuführen. Die notarielle Beglaubigung eines entsprechenden Vertrages ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Einige Experten empfehlen dies und andere nicht. Nach meinem Ermessen können Sie sich die Gebühren sparen, denn: Letzten Endes stellt ausschließlich der Kaufvertrag selbst eine rechtsverbindliche Einigung dar und nur mit diesem wird die Übertragung der Immobilie eingeleitet.

Eine Reservierungsvereinbarung schützt Sie nicht davor, dass der Käufer von seiner Kaufabsicht zurücktritt.

Und auch nicht den Käufer, sofern Sie vom Verkauf Abstand nehmen sollten. Denn niemand kann Sie zur Veräußerung zwingen. Was allerdings darunter leiden würde, wäre definitiv Ihre Seriosität und die Vertrauensbasis, die Sie sich bisher aufgebaut haben.

Wenn Sie eine Reservierungsvereinbarung mit dem Käufer treffen, dann achten Sie bitte auch auf einen genau definierten Zeitraum, sprich: wie lange die Vorbestellung wirksam sein soll – sonst ist die Übereinkunft nichtig und nach aktueller Rechtsprechung sittenwidrig.

Es gibt keine genauen Vorgaben zur Dauer, sie liegt üblicherweise zwischen vier und manchmal auch acht Wochen – keinesfalls viel länger. Meine persönliche Empfehlung liegt bei 14 bis maximal 21 Tagen.

Sofern Sie in Ihrer Reservierungsvereinbarung eine entsprechende Klausel zu Schadensersatz bzw. Anspruch auf Kauf/Verkauf aufnehmen, ergeben sich daraus Ersatzansprüche gegen den, der sich vom Vertrag distanziert. Hier stellt sich die Frage, ob Sie so einen Passus zum Inhalt machen möchten.

Grundsätzlich gilt, dass der Käufer die Notarkosten trägt. So ist es zumindest auch im notariellen Kaufvertrag festgelegt. Kommt ein solcher allerdings nicht zustande, greift diese Regelung auch nicht. Dann muss derjenige die Kosten des Notars zahlen, der dessen Leistung auch bestellt hat. Haben Sie also nicht aufgepasst und den Kaufvertragsentwurf nur in Ihrem Namen beauftragt, müssen Sie finanziell dafür geradestehen.

Aus diesem Grund empfehle ich Ihnen, sich vom Käufer für den Kaufvertragsentwurf beauftragen zu lassen – vorausgesetzt, Sie sollen sich darum kümmern. Geben Sie ihn in beider Namen in Auftrag, dann haften Sie als Gesamtschuldner zusammen für den Ausgleich. Dies würde bedeuten, dass der Notar sowohl Sie als auch den Käufer für die anfallenden Kosten belangen kann.

Für die Reservierungsvereinbarung und Kaufabsichtserklärung habe ich Ihnen eine Vorlage erstellt, die Sie dem ausgewählten Notar zusammen mit der Vorlage „Eckdatenblatt zwecks Kaufvertragsentwurf“ ausgefüllt und unterzeichnet zukommen lassen können. Diese erhalten Sie als Akademie-Mitglied.

Nun gilt es, eine entsprechende Abfassung bei einem Notar anfertigen und in dieser die Ergebnisse Ihrer Verhandlungen und Abmachungen mit dem Käufer gesetzeskonform zusammenfassen zu lassen. Sie oder der Käufer senden dem Notar das Eckdatenblatt, Grundbuch und alle weiteren erforderlichen Unterlagen für die angestrebte Beurkundung zu. Zu Ihrer Orientierung können Sie nochmals in die Vorlage „Checkliste Notartermin“ schauen.

Daraufhin wird der Notar den Kaufvertrag Immobilie Entwurf allen beteiligten Parteien innerhalb von ca. zwei Werktagen zusenden – in der Regel so rechtzeitig vor der Beurkundung, dass Ihnen und dem Käufer ausreichend Zeit bleibt, sich mit dem Vertragsmodell auseinandersetzen zu können. Der Inhalt sollte gründlich durchgelesen und auch verstanden werden. Nehmen Sie sich ruhig zwei Wochen Zeit für die Überprüfung – auch wenn die 14-Tage-Frist bei einem Immobilien-Kaufvertrag zwischen Privatleuten untereinander gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, denn: Ist der Vertrag erst einmal unterschrieben, kann er nicht mehr rückgängig gemacht werden. Falls Ihnen etwas unklar ist, schreiben Sie sich Ihre Fragen auf und rufen Sie den Notar an.