Spekulationssteuer Immobilien

Hier erfahren Sie wann die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf anfällt und wie es sich bei Eigennutzung oder vermieteten Immobilien verhält.

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Alles, was Sie über die Spekulationssteuer wissen sollten.

Wenn Sie Ihr Eigentum verkaufen, fallen möglicherweise einige Steuern an. Zu diesen gehört auch die sogenannte Spekulationssteuer. Wann sie anfällt, wann sie wegfällt und wie die Berechnung der Steuer erfolgt – lesen Sie es im Folgenden nach. Wir klären auch, was Sie als Eigentümer außerdem beachten sollten, bevor es an den Immobilienverkauf geht.

Diese Informationen haben wir für Sie zusammengestellt:

Spekulationssteuer: Was ist das?

Wann Spekulationssteuer bei Immobilien anfällt.

Wie wird die Spekulationssteuer bei Immobilien berechnet?

Wann entfällt die Spekulationssteuer?

Was ist die 3-Objekte-Grenze?

Spekulationssteuer bei Immobilien: Was muss ich bei der Spekulationssteuer beachten?

Gerne unterstützen wir Sie bei Ihrer Immobilie.

Als Ihr erfahrener Immobilienmakler prüfen wir Ihren individuellen Fall fachkundig und unkompliziert. Gemeinsam finden wir heraus, wie es um Ihre Immobile steht, so dass Sie schnell Klarheit erhalten.

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Mein Name ist Hakan Citak und ich blicke auf über 30 Jahre Erfahrung in der Immobilienbranche zurück.

Nach meinem Studium der Architektur und der Immobilienökonomie habe ich meine Berufung als Makler gefunden. Hier vereinigt sich alles, was mich seit meinem 3. Lebensjahr an Immobilien begeistert und mir Freude macht. 

Dabei bin ich stolz darauf, sagen zu können: „Ich bin Immobilienmakler“. 

Was mir nicht gefällt – wenn Immobilien unter Wert verkauft werden. Darum habe ich ein gelungenes Partnerschaftsmodell entwickelt, bei dem ich mit Eigentümern auf Augenhöhe zusammenarbeite, um das bestmögliche aus Ihrer Immobilie für Sie herauszuholen. Vornehmlich geht es mir darum Sie bei Ihrem Immobilienverkauf zu entlasten.  Ein Angebot, das ich zu Beginn unserer Geschäftsvereinbarung abgebe, steht – darauf können Sie sich verlassen.

Ich besitze selbst Immobilien und weiß, wie viel Arbeit und Herzblut dahinterstecken kann. Viele Erinnerungen sind damit verbunden und die Immobilie hat für uns zusätzlich einen ideellen Wert. Als Eigentümer investieren wir nicht nur Zeit, sondern auch ein Vermögen in unser Betongold. Müssten wir zum Schleuderpreis verkaufen – wäre das unfair und schmerzhaft. 

Bestimmt geht es Ihnen wie mir: Ich sehe keinen Grund, beim Immobilienverkauf Geld zu verschenken!

Seit 1991 bin ich in der Bau- und Immobilienbranche zu Hause. Damals habe ich als Zimmerer begonnen und in verschiedenen Bauunternehmen Baustellenluft geschnuppert. Weiter ging es mit meinem Studium der Architektur und danach dem Studium der Immobilienökonomie. Bis ich mich 2008 erfolgreich mit Citak Immobilien in meinem Traumberuf als Makler in Köln selbstständig machte. 

Seitdem hat sich viel getan: Über 630 zufriedene Eigentümer haben wir bis zum Verkauf Ihrer verschiedenen Immobilien in allen Lebenslagen begleitet. 

Unabhängig bestätigt: Unsere Auszeichnungen als Makler

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Was Eigentümer vor dem Immobilienverkauf wissen sollten:

Spekulationssteuer: Was ist das?

Sie verkaufen Gemälde, Bitcoins, Schmuckstücke oder etwas anderes, was zu Ihren Vermögensgegenständen gehört – und erzielen einen Gewinn. Mit großer Wahrscheinlichkeit sind Sie deshalb schon einmal über den Begriff „Spekulationssteuer“ gestolpert und haben diese ggf. auch schon entrichtet. Nach § 23 EStG wird diese Steuer im Rahmen eines Veräußerungsgeschäfts fällig, wenn der Gesamtgewinn in einem Kalenderjahr über 600 Euro liegt.

Das alles gilt auch für Immobilien: Sobald Sie Eigentum veräußern, verlangt das Finanzamt gegebenenfalls die Spekulationssteuer von Ihnen. Diese wird auf den Betrag erhoben, welchen Sie beim Verkauf als Gewinn erzielen.

Wann Spekulationssteuer bei Immobilien anfällt

Sollten Sie Ihr Eigentum weniger als insgesamt zehn Jahre in Ihrem Besitz haben, wird in der Regel die Spekulationssteuer fällig. Hierbei ist oft auch die Rede von der Spekulationsfrist, der sogenannten 10-Jahres-Frist. Übrigens: Bei der Berechnung zählt immer das Datum des Kaufvertrags. Das heißt, es zählt das Datum der notariellen Beurkundung.

Was zunächst simpel klingt, ist in Wahrheit etwas komplexer: Ob und wann Sie die Steuer zahlen, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab:

- Handelt es sich um eine selbstgenutzte Immobilie?
- Ist Ihre Immobilie vermietet?
- Handelt es sich um eine Schenkung oder um ein Erbe?
- Erfolgt der Verkauf im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels?

Fall 1: Spekulationssteuer Immobilien Eigennutzung

Sie selbst haben Ihre Wohnung oder Ihr Haus bewohnt und nun möchten Sie Ihr Eigentum innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb verkaufen? Dann berechnet der Fiskus keine Spekulationssteuer. Denn: Es handelt sich um eine selbstgenutzte Immobilie, also um „eigene Wohnzwecke“, und das bedeutet grundsätzlich Steuerfreiheit, wenn es um die Spekulationssteuer geht. Ähnliches Prinzip gilt, wenn Sie in dem Jahr, in dem Sie Ihr Eigenheim veräußern, selbst die Immobilie bewohnt haben – und dazu auch die zwei vorangegangenen Jahre.

Beachten Sie: Zwar ist gesetzlich geregelt, dass auch Ihre Familie die Eigentumswohnung oder das Haus zu Wohnzwecken nutzen kann, sodass die Steuer dann ebenfalls entfällt. Aber: Dazu zählen lediglich Kinder, denen Sie Ihr Eigentum unentgeltlich zum Wohnen überlassen und für welche Sie Anspruch auf Kindergeld (oder einen Kinderfreibetrag nach EStG) haben. Im Umkehrschluss bedeutet das: Sollten andere Verwandte das Haus bewohnen, fällt die Spekulationssteuer nach dem Verkauf an.

 

Fall 2: Vermietete Immobilien

Wenn Sie Vermieter sind, ist die Lage relativ schnell geklärt: Falls es dazu kommt, dass Sie Ihr Haus innerhalb der 10-Jahres-Frist verkaufen und einen Gewinn erzielen, verlangt der Fiskus die Spekulationssteuer von Ihnen.

 

Fall 3: Schenkung oder Erben

Häufig befürchten Erben, die Steuerlast Ihres Erblassers übernehmen zu müssen, wenn Sie die Immobilie erhalten und diese verkaufen. Wenn es aber um die Spekulationssteuer geht, kann Entwarnung gegeben werden: Als Erbe müssen Sie nicht selbst weitere zehn Jahre warten, bis Sie Ihr Eigentum verkaufen können und dafür keine Spekulationssteuer zahlen müssen. Es gilt einzig und allein das Datum des notariellen Kaufvertrags, den Ihr Erblasser unterschrieben hat. Heißt: Wenn Sie das Haus Ihrer Eltern erben, übernehmen Sie auch die bereits „selbstgenutzten Jahre“ direkt mit. Das Finanzamt wird dies berücksichtigen. Gleiches gilt bei einer Schenkung durch Ihre Eltern. Es spielt keine Rolle, wann Sie das Haus oder die Wohnung erhalten, sondern nur, wann die Voreigentümer das Objekt erworben haben.

Tipp: Sie sind Teil einer Erbengemeinschaft und es soll innerhalb dieser zu einem Kauf oder Verkauf von Erbanteilen kommen? Dann empfehlen wir Ihnen die Rücksprache mit einem Spezialisten. In unklaren Fällen ist es stets ratsam, einen Steuerberater zu konsultieren.

 

Fall 4: Gewerblicher Grundstückshandel

Möglicherweise stuft das Finanzamt Sie auch als gewerblicher Grundstückshändler ein. Dann fällt - neben der Versteuerung von Veräußerungsgewinnen – Gewerbesteuer an. Wann aber tritt dieser Fall ein? Beachten Sie die sogenannte Drei-Objekte-Grenze, die wir ebenfalls in diesem Beitrag erklären.

Wie wird die Spekulationssteuer bei Immobilien berechnet?

Um die Spekulationssteuer zu berechnen, nimmt das Finanzamt sich Ihren persönlichen Steuersatz vor. Anhand dieser Basis berechnet es, wie hoch die Spekulationssteuer bei Ihnen ausfällt, wenn Sie Ihre Immobilie mit Gewinn veräußern.

Gut zu wissen: Bei der Berechnung der Steuer zählt nicht der Verkaufswert, sondern lediglich der Verkaufsgewinn. Dieser ergibt sich, wenn Sie Anschaffungs- und Werbungskosten von dem eigentlichen Verkaufspreis Ihrer Immobilie abziehen. Zu den Nebenkosten zählen beispielsweise:

- Makler- und Notargebühren (inkl. Kosten für Grundbucheintrag)

- Grunderwerbssteuern

- Vorfälligkeitsentschädigungen für Banken

Tipp: Um sich bei der theoretischen Berechnung nicht grob zu verzetteln, gilt auch in diesem Fall, sich die Hilfe eines Profis zu sichern.

Wann entfällt die Spekulationssteuer?

Wenn Sie Ihre Immobilie nicht selbst nutzen, diese aber schon länger als die 10-Jahres-Frist besitzen, ist es einfach: Falls es in dieser Situation zu einem Verkauf kommt, sind Sie grundsätzlich von der Spekulationssteuer Immobilien befreit.

Unter Umständen lohnt es sich, die Frist von zehn Jahren abzuwarten, bevor Sie Ihre Immobilie zum Verkauf anbieten. Damit stehen Sie auf der sicheren Seite. Das ist beispielsweise der Fall, wenn Sie auf eine Wertsteigerung hoffen. Dennoch gilt in den meisten Fällen: Ob aus Altersgründen, wegen eines Jobwechsels oder aufgrund einer Krankheit – die Verkaufsgründe sind häufig sehr individuell. Mit dem richtigen Ansprechpartner an Ihrer Seite, der Ihnen zu einem gewinnbringenden Verkauf verhilft, lohnt sich der frühere Verkauf ebenfalls.

Was ist die 3-Objekte-Grenze?

Im Rahmen des gewerblichen Grundstückhandels spielt die sogenannte Drei-Objekte-Grenze eine bedeutende Rolle. Diese wurde vom Bundesfinanzhof entwickelt. Es handelt sich hierbei jedoch nicht um eine starre Grenze. Das heißt: Grundsätzlich werden Sie zwar als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mindestens drei Objekte verkaufen. Unter Umständen liegt ein gewerblicher Handel aber auch schon bei der Veräußerung eines einzigen Verkaufs vor. Um die Sachlage zu klären, empfehlen wir auch an dieser Stelle die Rücksprache mit dem Experten Ihres Vertrauens.

Übrigens: Wenn von der 3-Objekte-Grenze die Rede ist, zählt die Finanzverwaltung nicht nur bebaute Grundstücke. Es können auch unbebaute Grundstücke sein.

Spekulationssteuer bei Immobilien: Was muss ich bei der Spekulationssteuer beachten?

Ob Sie schlussendlich Spekulationssteuer zahlen und wie hoch diese ausfällt, hängt von Ihrem individuellen Fall ab. Was Sie grundsätzlich beachten sollten: Lassen Sie sich von möglicherweise anfallenden Steuern nicht abschrecken, wenn Sie vor der Veräußerung Ihres Eigentums stehen. Beachten Sie, dass es viele Faktoren zu berücksichtigen gibt und es gut abzuwägen gilt, was Sie als nächsten Schritt unternehmen.

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